【コラム】プロパティマネジメントの極意「物件の価値を上げる」ということ

私たちはよく「従来型のチンタイカンリを脱して、プロパティマネジメントを始めましょう」という話をします。

プロパティマネジメントとは、経営者的思考を取り入れた不動産管理手法のこと。

ただ「作業的」に物件の維持管理を行なうのではなく「経営的」に管理を行なう……、つまり、どうすれば儲かるのか、どうすればコストを小さくできるのか等々を考えた結果として、様々な管理業務を行なう管理手法です。

目的は、ずばり「オーナーの資産の最大化を図ること」。

もう少し噛み砕いて言うと、「そのアパートを儲かる物件に変身させること」でしょうか。

日本においては、不動産は年数が経つほどに価値を失っていってしまいます。

プロパティマネジメントは、その下落スピードを緩やかにする、あるいは、いっそ「価値を高める」ことを目的とした管理手法なわけです。

「そんなこと言ったって、新築当初ならまだしも、日本で築２０年のアパートの価値が高められるわけないでしょ」

なるほど、確かにそういう見方もあるでしょう。

ですが今日は、少しだけ「物件の価値を高めること」についてお話をさせてください。

物件の価値を高める話の前に、まずお金の話をしたいと思います。

やはり「経営」ですから、そのお金がどういう種類で、どういう意味を持つものなのか知っておかなければなりません。

なぜなら、「売上がたくさんあること」と「儲かること」とは違うからです。

たとえば、同じＴシャツを1,000円と1,500円で売るとします。

それぞれ100枚ずつ売れると、売上は10万円と15万円です。

しかし、1,000円のＴシャツは簡易包装と通販で１枚当たりの販管費100円、
1,500円のＴシャツは実店舗でスタッフ２名が販売、梱包も凝っていて１枚当たりの販管費1,000円だとしたら、利益はどうなるでしょうか。

そう、9万円と5万円です。

同じ数だけ売れているのに、販売にかかる費用が高いせいで1,500円のＴシャツのほうが「儲からない」のです。

さて、もうお分かりかと思いますが、賃貸経営においても同じことが起こります。

そのため、私たちは「家賃収入が多いかどうか」よりも「ＮＯＩが多いかどうか」に着目します。

ＮＯＩ、ご存じですか？

もしご存じない方は、この機会に憶えていただきたいです。

ＮＯＩとは、日本語で言えば「営業純利益」のこと。

簡単に言えば、総収入から損失や経費を差し引いて残った利益です。

賃貸経営においては、「潜在的な家賃収入」から「空室損」や「修繕費」「清掃費」などを差し引くことで導き出します。

そして、このＮＯＩを導かないことには、その物件が儲かっているかどうかを判断することはできません。

だから私たちは、家賃収入の多寡ではなくＮＯＩに着目します。

いくら家賃収入が沢山あったところで、ＮＯＩが低ければ、それは儲かっていることにならないからです。

よって、プロパティマネジメントの目標「そのアパートを儲かる物件に変身させること」とは、「その物件のＮＯＩを増やすこと」と言い換えられるでしょう。

ＮＯＩを増やすことこそ、物件価値を高めるための最大の手段なのです。

さて、ＮＯＩと物件価値の話をする前に、確認しておきたいのが「物件価格の算出方法」です。

私も取得している不動産資格「ＣＰＭ®（米国不動産経営管理士）」の講義では、不動産管理の基礎として、物件価格を算出する「Ｉ÷Ｒ＝Ｖ」という公式を学びます。

Ｉ÷Ｒ＝Ｖ、それは、Ｉｎｃｏｍｅ（収入）÷Ｒａｔｅ（率）＝Ｖａｌｕｅ（価値）です。

Ｉ（収入）は、年間の収入（ＮＯＩ）（※）です。
Ｒ（率）は、そのエリアの利回りですね。「このあたりだと７％は欲しいね」などと言うアレです。
Ｖ（価値）は、その建物の価値。分かりやすく言えば売却時の値段です。

このあたりは、投資物件の売買を担当される方はよくご存じですね。

たとえば、年間収入が700万円のアパートがあったとして、そのエリアの利回りが７％なら、売却価格は1億円です。

Ｉ÷Ｒ＝Ｖのとおり、700万円÷７％（0.07）＝１億円と算出します。

利回りと金額の関係がピンと来ない方は、投資物件を扱う健美家や楽待などを見ていただけたら（※ただし、これらはＮＯＩではなく総潜在家賃収入（表面）で計算をしています）と思います…が、この公式、私たちは売買よりも「管理」の実務をされるかたにこそ知っていてほしいと考えます。

なぜなら、「ＮＯＩを増やすことが物件価値を高めることにつながる」ことを如実に表す式だからです。

ひとつ例で考えてみましょう。

実際に分析する際はもう少し細かく計算をしますが、今回はざっくりと。

6万円10戸ということは、年間の総潜在収入は60万円×12ヶ月＝720万円ですね。

稼働率は90％ですから、実際の家賃収入は720万円×90％＝648万円となり、

ＮＯＩは、ランニングコストの100万円を引いて548万円と算出できます。

利回り７％ですから、これでＮＯＩを割れば物件価格が算出されます。

548万円÷７％＝7,828万円

このように、物件の価値が7,828万円と算出されました。

さて、このメゾンHARADA、オーナー様から

「どうにかして売却価格を8,000万円台にして売ってほしい」と頼まれました。

あなたはこのメゾンHARADAの「管理」の担当です。

売買の担当ではありませんし、経験もありません。

果たして、あなたにできることがあるでしょうか？

さて、先ほどの例題、いかがでしたか？

管理の現場では「この物件を○○万円で売るためには…」などと考えることはなかなかないと言いましたが、しかし、物件の価値を高められるかどうかの鍵は、実は普段の「管理」が握っていたりします。

8,000万円台にまで「資産価値を高める」ために、管理に何ができるのか――、

たとえば、そう、「年間100万円のランニングコスト」って少々お高いと思いませんか？

6万円10戸の木造二階建てアパートで、月々84,000円の維持管理費……、もう少しなんとかなりそうですよね。

清掃業者を変えたり、原状回復工事の業者や工事の部材を見直したりして、

年間6万円、月平均5千円の節約などは難しいでしょうか？

たとえば、稼働率90％。

原状回復工事期間の短縮やリーシングの強化によって、

稼働率を92％に高めることはできないでしょうか？

稼働率が2％増えれば、ＮＯＩは720万円×2％＝14.4万円増加します。

ランニングコストの6万円の節約も、ＮＯＩを6万円増加させます。

合計で20.4万円。

現在のＮＯＩである548万円に20万円足して、568万円。

さて、これを７％で割り戻すとどうなるでしょう？

物件価値はＩ（収入）÷Ｒ（率）で算出しますので、

568万円÷７％＝8,114万円、……やりました！　見事、オーナー様の要求を達成しましたね！

ＮＯＩに注目する理由はここにあります。

７％のエリアなら、ＮＯＩを20万円アップするだけで、

物件価値は20万円÷７％＝285.7万円もアップします。

年間20万円は、月々に直せば1万6千円。

月1万6千円の収支改善なら、「管理」の力でどうにかできそうな気がしませんか？

このように、数千万、数億という高額な投資物件取引も、実は日々の管理の積み重ねによってその価値が変動します。

「高く売るためにはリノベーションをしなければ」

「高く売るためには設備のグレードアップをしなければ」

もちろんそれらは正解ですが、それだけが答えというわけではありません。

管理会社はその意味に気づき、ただ漠然と清掃や修繕をするのではない、真にオーナーの役に立つ管理を始めるべきではないでしょうか。

オーナーの役に立つ、とは、オーナーを儲けさせる、ということ。

オーナーの味方として、あるいは頼れる相談役として、オーナーの傍らに立ち、その経営を手助けすることです。

今一度考えてみましょう、「日本で築２０年のアパートの価値が高まるわけないでしょ」は、果たして事実ですか？

私は、価値を高めることは「可能」だと答えます。

オーナーの資産を最大化できるかどうかは、みなさんの改善提案にかかっています。

是非「プロパティマネジメント」の考え方を皆さんの管理業務に取り入れてみてください。