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賃料査定、やってみた2(シングル編)

2017.08.22
  • やってみた

    「オフィスを飛び出しやってみた。」

    このコーナーは、普段PCの前にはりついてばかりのマーケティングチーム(MT)が、賃貸管理の現場を知るべく、PM会社「株式会社アートアベニュー」のスタッフについてまわる企画です。

    マークズスタディに参加~賃料査定シングル編~

    代表のマーク藤澤がスタッフにノウハウを叩き込む、当社の社員研修「マークズスタディ」。
    今回のテーマは「賃料査定」。

    借り上げを行うアートアベニューではちょっとした確認不足で数十万円の損失が出ることもあるため、賃料査定はとてもシビアなもの。
    そこでスタッフに査定のルールと見るべきポイントを徹底するべく、丸1日かけて行われました。

    査定をするのは間取りタイプの異なる2つの物件。
    査定基準を明確にした<コンペア式査定法>を用いて行います。
    ポイントは・・・「まずは、冷静に」

    ※ページの最後でコンペア式査定書を含む<家賃査定ガイド>をダウンロードできます。

    コンペア式査定表(研修用)

    コンペア式査定法って?

     

    コンペア式査定法の詳細は<ファミリー編>をチェックしてください。

     

    <コンペア式査定法>とは・・・

    査定時に頭の中で行なっていることをルール化して、担当者によって差が生まれないようにしたものです。

    類似物件と比較するのは同じなのですが、方法が少し異なり、簡単に言うと「物件力を細かく評価する」イメージです。

    同じエリアの類似物件と間取り・設備・環境などを細かく比較していき、その細かな差に金額をつけ、差額の合計を類似物件の賃料に足し引きしていきます。

    例えば、類似物件と比較して査定物件にはオートロックが付いているから+2,000円、独立洗面が付いていないから-3,000円、それらを合計して-1,000円で査定する、といった具合です。

    ここで算出された金額にエリア特性などを考慮し調整。最終的な査定額を出します。

     

    いつもは比較する項目とその金額が書いてある査定表も、研修のためにほぼ空欄。

    物件のどこを見れば良いのか、それがいくらなのかを考えることが今回の研修の課題です。

    物件の仕様

    査定物件と類似物件

    今回査定するのはシングルタイプの物件。

    査定物件と類似物件の詳細を記載しますので、ぜひみなさんも査定してみてください!

     

    【査定物件】

    重鉄・マンション・新築・4/5階・1R

    【類似物件】

    RC・マンション・築3年・6/8階・1K  家賃:97,500円

     

     <aと比較したAの設備>

    ・浴室暖房・乾燥機がついていない

    ・収納スペースがパイプのみ

    ・エレベーターがない

     

    査定物件

    類似物件

    シングル物件の内部はこんな感じ

    こちらは単身者用の物件。

    あれ。ここに来る前に見てきた類似物件はコンクリ打ちっ放し系のカッコイイ造り。 しかもハイクラスな人たちをターゲットにしている様で、設備のグレードも高そう。 なんだか格の違いが明らかに・・・。

    さてお部屋まで参りましょう。 って…エレベーターもなし。

    これは・・・うん、筋トレに良さそう!

    実際のお部屋はこんな感じ。新築だから、とってもキレイなんですが・・・

    査定物件の外観

    類似物件の外観。格の違いが…!

    図面の「約9畳」はキッチン部分も含んでいたり…(狭!)

    収納がこのパイプのみだったり…

    キッチンが小さめだったり…

    天井が低い? エアコンが目の高さに設置されてたり…

    扉の先のバルコニーからの景色はこんなだったり…と問題が多すぎる物件

    ここは高ポイント!無料Wi-fiあり!

    査定

    査定:エリア的に85,000円は下らない?!

    思ったよりツッコミどころが多い物件で、、悩みました。

    私の出した査定は・・・

    類似物件の家賃97,500円に対し、物件Aの査定賃料は85,000円。

     

     <マイナス査定ポイント>

    ・浴室暖房・乾燥機がついていない、バス・トイレが狭い -3,000円

    ・洗濯機置き場が居室にある -1,000円

    ・収納スペースがパイプのみ -3,000円

    ・エレベーターがない -5,000円

    ・階数の差(4階と7階) -3,000円

    ・駐輪場がない -1,000円

    ・間取りの差(1Rと1K) -2,000円

     <プラス査定ポイント>

    ・新築 +2,000円

     

    など、ここまでで合計-16,000円。  

    ここで「同じエリアでそんなに落として良いのか?」とブレーキがかかります。

    「新宿区26㎡の1Kに84,000円で住んでいたから、橋を渡れば中央区というこの物件はいくら問題が多くても85,000円は下らないはず!」と。

    そして弱気に、

    外観:-2,000円

    を加え・・・合計-18,000円。 81,500円・・・・いやいややっぱりにそこまで落とせないよなぁと、「営業調整値」でプラスにし「85,000円」に。  

     

    さて、藤澤の査定はどうだったのでしょうか??

    答え合わせ

    答え合わせ:まずは冷静にジャッジするべし

    はい、答え合わせです。

    類似物件:97,500円
    私の査定:  85,000円
    藤澤の査定:76,500円
     
    なんと10,000円近く差が開いてしまいました。。
    内訳を見ていきましょう。
     
    <藤澤の査定ポイント>
    ・建物のグレード -5,000円
    ・エレベーターなし -7,000円
    ・天井の低さ -1,000円
    ・間取り -4,000円
    ・収納 -3,000円
    ・眺望 -4,000円
    ・Wifi +3,000円
     
    合計:-21,000円
     
     
    私、建物のグレード(=外観)に控えめな-2,000円をつけていましたが、そこを突っ込まれました。
    「たった2,000円の差か?」と。
    「あまり落としてはいけない」というブレーキをかけてしまったのですが、その考え方がダメだと言われました。
     
    この<コンペア式査定法>は項目ごとに±をつけていく手法。
    一つ一つの項目を(1)まずは冷静にジャッジすることが大事で、そこに余計なバイアスをかけてはいけないとのこと。
    その後に(2)市況を考慮して調整をしなければいけなかったのです。
     
    さて、<ファミリー編>とともに惨敗だった賃料査定体験。
     
    ピタリ賞を出すツワモノが1名いたものの、他のスタッフの査定額は皆バラバラ。
    そもそも見ている項目も違いました。
     
    でもこれってどんぶり査定(=勘)で起こりうることなんですよね。
    人によって査定額が違うということは、管理の半分で借り上げを行なっているアートアベニューにとっては非常に危険なことだとか。
     
    見るべきポイントがどこで、それがいくらになるのかを社内ルールで決めておくことで査定におけるミスを防ぐことができるんですね!

    ダウンロード

    コンペア式査定表のダウンロードはこちらから

    今回ご紹介したコンペア式査定表を含む<家賃査定ガイド>をダウンロードしたい方は下のボタンをクリック!無料でご利用いただけます。

    貴社の中でルールを決め、<素人でもできる賃料査定>の仕組みをぜひ作ってみてください!

    私のような人間が、救われます・・・。

    またコンペア式賃料査定法を体感したい方は、賃貸経営アドバイザー養成研修<第5回>を受講してください。

    導入事例紹介

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