やってみた ノウハウ 学習法 独学

【ポジティブな受験者】宅建の法改正点を数年分まとめてみた

投稿日:

どうもポジティブな受験者です。

 

ご存知の通り昨年は法改正問題が多く出題されました。

 

 

今年もここ数年の改正点も含めて出題されるのではないかと勝手に予想して3年分の法改正点を重要な点だけをシンプルにまとめてみました!

 

 

詳細の説明は割愛しますが、これから記載する法改正点を見て「初めて知った」という方はこれから覚えましょう!

 

 

 

■2019年法改正点

接道義務の例外が追加されました(建築基準法)

建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならないのが原則ですが、「その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの」についてだけ、例外が認められていました(旧建築基準法43条1項)。

今回の改正により、「その敷地が幅員4m以上の道(道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省令で定める基準に適合するものに限る。)に2m以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの」も例外とする規定が追加されました。

重層長屋にも厳しいルールが適用されます(建築基準法)

地方公共団体は、用途または規模の特殊性により必要な場合に、地方公共団体の条例で接道義務に関する制限を付加することができますが(旧建築基準法43条2項)、昨今、問題となっていた重層長屋の問題を解決するため、制限を付加できる次の例外規定が1つ追加されました。

その敷地が袋路状道路(その一端のみが他の道路に接続したものをいう。)にのみ接する建築物で、延べ面積が150㎡を超えるもの(一戸建ての住宅を除く。)

老人ホームと容積率の緩和(建築基準法)

共同住宅から老人ホーム等への用途変更をしやすくし、既存ストックの利活用の促進を図るため、老人ホーム等の入所系福祉施設における供用の廊下・階段について、共同住宅と同様に、容積率の算定基礎となる床面積から除外されました。

日影による中高層の建築物の高さの制限(建築基準法)

日影規制について、「特定行政庁が土地の状況等により周囲の居住環境を害するおそれがないと認めて建築審査会の同意を得て許可した場合」という例外規定がありましたが、そこに、「又は当該許可を受けた建築物を周囲の居住環境を害するおそれがないものとして政令で定める位置及び規模の範囲内において増築し、改築し、若しくは移転する場合」という例外規定が追加されました。

重要事項説明の追加(宅地建物取引業法)

重要事項説明書面には、いわゆる法令上の制限について、宅地建物取引業法施行令3条に規定する内容を記載しなければなりません。毎年、何かしら追加されていますが、今年も2つ追加されました。

1.高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律関係

高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律の一部を改正する法律による改正後の高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律(以下「改正バリフリ法」という。)51条の2では、移動等円滑化促進地区内又は重点整備地区内の一団の土地の土地所有者等は、その全員の合意により、高齢者、障害者等が円滑に利用することができる案内所その他の当該土地の区域における移動等円滑化に資する施設の整備又は管理に関する協定(以下「移動等円滑化施設協定」という。)を締結することができることとされました。
この場合において、改正バリフリ法第51条の2第3項の規定において準用する同法第46条等の規定では、公告があった移動等円滑化施設協定については、その公告後に当該協定の対象である土地の所有者等となった者に対しても当該協定の効力が及ぶと規定されています。

上記の内容が重要事項説明の対象として追加されました。

2.森林経営管理法関係

森林経営管理法第4条で、市町村は、その区域内に存する森林の全部又は一部について、当該森林についての経営管理の状況、当該森林の存する地域の実情その他の事情を勘案して、当該森林の経営管理権を当該市町村に集積することが必要かつ適当であると認める場合には、経営管理集積計画を定めるものとされました。
この場合において、同法第7条第3項の規定では、その公告後に当該経営管理権に係る森林の所有者となった者に対しても当該計画の効力が及ぶとされています。

また、同法第35条では、市町村は、経営管理権を有する森林について、民間事業者に経営管理実施権の設定を行おうとする場合には、経営管理実施権配分計画を定めるものとされました。
この場合において、同法第37条第3項では、その公告後に当該経営管理実施権に係る森林の所有者となった者に対しても当該計画の効力が及ぶとされています。

上記の内容が重要事項説明の対象として追加されました。

長期相続登記等未了土地に係る不動産登記法の特例等(所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法)

人口減少・高齢化の進展に伴う土地利用ニーズの低下や地方から都市等への人口移動を背景とした土地の所有意識の希薄化等により、所有者不明土地が全国的に増加しており、今後も、相続機会の増加に伴って増加の一途をたどることが見込まれています。所有者不明土地は、所有者の特定等に多大なコス トを要するため、公共事業の推進等の様々な場面で円滑な事業実施の大きな支障となっています。この ような課題に対応するため、「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」が成立し、平成30年6月13日に公布されました。

1.所有者の探索を合理化する仕組み

・土地等権利者関連情報の利用及び提供

土地の所有者の探索のために必要な公的情報(固定資産課税台帳、地籍調査票等)について、行政機関が利用できる制度が創設されました。

・長期相続登記等未了土地に係る不動産登記法の特例
長期間、相続登記等がされていない土地について、登記官が、長期相続登記等未了土地である旨等を登記簿に記録すること等ができる制度が創設されました。

2.所有者不明土地を適切に管理する仕組み

所有者不明土地の適切な管理のために特に必要がある場合に、地方公共団体の長等が家庭裁判所に対し財産管理人の選任等を請求可能にする制度が創設されました。

相続人も死亡した場合は登録免許税が免税される?(所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法)

個人が相続(相続人に対する遺贈も含みます。)により土地の所有権を取得した場合において、当該個人が当該相続による当該土地の所有権の移転の登記を受ける前に死亡したときは、平成30年4月1日から令和3年3月31日までの間に当該個人を当該土地の所有権の登記名義人とするために受ける登記については、登録免許税が課せられません。

具体的には、登記名義人となっている被相続人Aから相続人Bが相続により土地の所有権を取得した場合、その相続登記をしないまま相続人Bが亡くなったときは、相続人Bをその土地の登記名義人とするための相続登記については、登録免許税が免税となるわけです。

なお、必ずしもCがその土地を相続している必要はなく、例えばBが生前にその土地を第三者に売却していたとしても、1次相続についての相続登記の登録免許税は免税となります。

 

 

■2018年法改正点

用途地域に田園住居地域の新設

住宅と農地が混在し、両者が調和して良好な居住環境と営農環境を形成している地域を、あるべき市街地像として都市計画に位置付け、開発・建築規制を通じてその実現を図ることを目的に、新たに田園住居地域という用途地域が創設されました。

宅建業者による媒介・代理契約締結時のインスペクション

媒介・代理契約書面に、「建物状況調査を実施する者のあっせんの有無」について記載しなければなりません。なお、依頼者が建物状況調査について認識した上で既存住宅の取引を行えるよう、宅建業者は依頼者に対して、建物状況調査に関して説明を行うことが望ましいとされていますが、法的な義務はなく、取引士が説明する必要もありません。

また、購入希望の依頼者(交換により既存住宅を取得しようとする依頼者を含む。)が建物状況調査を実施する場合には、あらかじめ物件所有者の同意が必要です。さらに、建物状況調査を実施する者のあっせんは、媒介・代理業務の一環であるため、宅建業者は、依頼者に対し建物状況調査を実施する者をあっせんした場合において、報酬とは別にあっせんに係る料金を受領することはできません。

宅建業者による重要事項説明時のインスペクション

建物状況調査が過去1年以内に実施されている場合には、建物状況調査を実施した者が作成した「建物状況調査の結果の概要」に基づき、劣化事象等の有無を説明しなければなりません。

建物の建築及び維持保全の状況に関する書類(宅地建物取引業法施行規則16条の2の3)の保存の状況に関して説明する必要がありますが、原則として、その書類の有無を説明すればよく、その書類に記載されている内容の説明までは義務付けられていません。

宅建業者による売買契約締結時のインスペクション

既存建物の瑕疵をめぐった物件引渡し後のトラブルを防止するため、基礎、外壁等の現況を契約当事者(売主と買主)が相互に確認し、その内容を宅建業者から売主・買主に書面で交付することが義務付けられました。貸借の場合は義務ではありません。

契約当事者が相互に確認する内容は、原則として、建物状況調査等、既存住宅について専門的な第三者による調査が行われ、その調査結果の概要を重要事項として宅建業者が説明した上で契約締結に至った場合のその「調査結果の概要」をいいます。これを37条書面(契約書)に記載します。確認した事項がない場合は、ない旨を記載します。

ITによる重要事項説明が可能に(賃借のみ)

宅地又は建物の貸借の代理又は媒介に係る重要事項の説明にテレビ会議等のITを活用するにあたっては、決められたすべての事項を満たしている場合に限り、対面による重要事項の説明と同様に扱われます。

空家の売買等に関しては調査費用も含めて報酬請求可能に

長らく空家となっている物件を売却・交換する場合、通常よりも現地調査等の費用がかかることが多いにもかかわらず、物件の傷み具合によっては代金や評価額が安くなり、通常の計算方法による報酬額では割に合わないことがあります。そこで、一定の空家の売買・交換の媒介・代理の場合には特例が認められました。

400万円以下の空き家等の売買や交換の媒介・代理において、依頼者(売主)からの合意を前提に、受領できる報酬額の上限が現地調査等の費用を含めて18万円(+消費税)になります。

 

 

■2017年法改正点

媒介業者は遅滞なく依頼者に報告義務が

媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、その媒介契約の目的物である宅地や建物の売買・交換の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨を依頼者に報告する義務が課せられました(宅地建物取引業法 34 条の2第8項)。この規定に反する特約は、無効となります(宅地建物取引業法34 条の2第 10 項)。

宅建業者に対しては重要事項説明が不要に

宅地や建物の取得者または借主となる者が宅地建物取引業者である場合における重要事項の説明については、説明を要せず、重要事項を記載した書面の交付のみで足りるようになりました(宅建業法第 35 条第6項)。

また、同様に、宅地や建物の取得者または借主となる者が宅地建物取引業者である場合おいては、営業保証金を供託した供託所等についての説明も不要となりました(宅建業法第 35 条の2関係)。

保証金の還付請求権者から宅建業者が除外された

宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引をし、その取引により生じた債権に関し、営業保証金又は弁済業務保証金について弁済を受ける権利を有する者から、宅地建物取引業者が除外されました(宅建業法第 27 条第1項及び第 64 条の8第1項)。

宅地建物取引士等に対する研修が充実

宅地建物取引業保証協会は、全国の宅地建物取引業者を直接または間接の社員とする一般社団法人に対して、宅地建物取引士等に対する研修の実施に要する費用の助成をすることができるようになりました(宅建業法第 64 条の3第2項第3号関係)。

また、宅地建物取引業者を直接または間接の社員とする一般社団法人は、宅地建物取引士等がその職務に関し必要な知識及び能力を効果的かつ効率的に習得できるよう、体系的な研修を実施する努力義務が課せられました(宅建業法第 75 条の2)。

従業者名簿から住所欄が削除された

宅地建物取引業者が事務所ごとに備えるべき従業者名簿の記載事項から、住所が削除されました(宅建業法第 48 条第3項)。
従業者名簿は関係者から請求があれば閲覧させなければならないものなので、従業者のプライバシーを保護する観点から改正されました。

 

※これら法改正点は田中先生が記載したブログや記事等から引用、編集しています。

詳細を知りたい方はそちらをご確認ください。

The following two tabs change content below.
ユウジ

ユウジ

昨年過去問を中心に学習するも数点足らず、不合格。今年は基礎からやり直しを決意し、宅建再チャレンジ。様々な学習方法をブログでポジティブにお届けします!

-やってみた, ノウハウ, 学習法, 独学
-, , ,

執筆者:


comment

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

CAPTCHA


関連記事

【黒すぎる宅建士】「 宅建受からない人 」の特徴を発見したんです ⑦同じ勉強しかやらなすぎる

こんにちは、黒すぎる宅建士です。   最近、いちご狩りに行ってきましたが、 食欲が捗りすぎます( ‘༥’ )ŧ‹”ŧ‹”.     さて。 前回に …

【宣言】モチベーションを上げる方法を公開!!

皆さんこんにちは。         進撃の☆ヒロです。         やっと花粉の進撃を駆逐できましたところでが皆さん …

【絶望・・・】GW終了のお知らせ、休日・・・君の名は希望

宅建試験まであと・・・         みなさんこんにちは           スタケンブログの紅生姜担当 進 …

【隙間時間捻出】急用など「偶然を言い訳にして」はいけません

宅建試験日まであと・・・     みなさんこんにちは           スタケンブログの孫の手担当 進撃の☆ヒロです。 &nbs …

【やってみた】勉強に最適な場所探し1

昨年の 宅建合格発表 から早1ヶ月。       あっという間に 2019年 です。       合格発表 から年明けにかけて思っていた以上 …