権利関係

【改正民法対応】「 抵当権 」「 根抵当権 」はこれで解決!|WEB宅建講座スタケン

投稿日:2020年5月19日 更新日:

こんにちは!

前回は宅建士の出題範囲から「債権譲渡」「危険負担」についてお伝えしました。

権利関係の第8回目となる今回は、「 抵当権 」「 根抵当権 」について取り上げていきます。

どちらも非常によく出題される分野ですので、鬼門である以外は、基本的なところをしっかりと押さえ正解を導き出せるよう学習していきましょう。

では、さっそく一緒に見ていきましょう。

抵当権とは

抵当権とは、お金を借りた人が返済できない状況になってしまった場合に借りた人の土地や建物を競売にかけ、そのお金を返済に充てることができる権利のことを指します。

★混同しやすいので気を付けよう

払えなかったら代わりの人が返済する:保証契約

払えなかったら土地や建物を競売にかけて返済に充てる:抵当権

抵当権の仕組み

抵当権は土地や建物だけでなく、地上権などにも設定することができますが賃借権には設定することができません。

なお、抵当権は当事者の合意のみで成立することから書面や登記などは必要ありませんが、抵当権を第三者に対抗するためには登記を備えることが必要です。

では、もし1つの物にAさんとBさんがそれぞれ抵当権を設定した場合はどうなるのでしょうか。

この場合において、抵当権の優劣は登記の先後で決します

そのため、土地や建物が売れた場合にそのお金は1番最初に登記を備えた人(1番抵当権者)から優先して支払いが行われることになります。

また、1番抵当権者の債権が消滅した場合には2番抵当権者が繰り上がって1番抵当権者となることも覚えておいて下さい。

 

抵当権の性質について

抵当権には「付従性」と「随伴性」といった性質があります。

付従性

被担保債権が成立しなければ、抵当権も成立しないことを指します。

また、被担保債権が消滅したら抵当権も消滅します。

このように被担保債権があってはじめて抵当権が成立することを「付従性」といいます。

随伴性

被担保債権が移転すれば、抵当権も移転することを「随伴性」といいます。

抵当権の効力と範囲

たとえば建物に抵当権を設定した場合、その効力はどこまで及ぶのでしょうか。

建物に抵当権を設定した場合、建物についているエアコンや照明といった従物にも、抵当権設定時に存在していたのであれば効力が及びます。

ただし賃料など、物を使用したことによる対価については抵当権の効力が及ぶことはなく、債務不履行になった場合において効力が生じることとなります。

被担保債権の範囲

利息やその他定期金については満期となった最後の2年分についてのみ、優先的に弁済を受けることができます。

しかし、後順位抵当権者がいない場合(1番抵当権者だけで2番移行の抵当権者がいない)には最後の2年分に限られません。

物上代位

もし、抵当権を設定していた建物が火事で焼失してしまうとどうなるでしょう。

消滅してしまうと競売にかける予定だった建物を競売にかけることができなくなってしまいますよね。

この場合、建物に設定されていた火災保険の保険金が借金の返済に充てられます。

抵当権者はこの保険金を差し押さえることでお金を回収することができ、これを「物上代位」と呼んでいます。

また、物上代位は当該金銭が抵当権設定者(債務者)に支払われる前に差し押さえる必要があるので、注意して下さい。

抵当権と第三者について

ここでは、次のケースにおける抵当権と第三者の関係を取り上げてみました。

  • 抵当権のついている土地や建物を借りた場合
  • 抵当権のついている土地や建物を買った場合

抵当権のついている土地や建物を借りた場合

少々わかりにくいので、下図を使って見ていきましょう。

さて、Cさんは家から出ていかなければならないのでしょうか。

この場合において、Aさんの抵当権とCさんの賃借権のどちらが先に登記を備えたかが重要となります。

  • Aさんの抵当権が先:Cさんが出ていかなければならない
  • Cさんの賃借権が先:Cさんが出ていく必要はない

抵当権のついている土地や建物を購入した場合

この場合でも登記の先後が肝心です。

  • Aさんの抵当権が先:Cさんは抵当権つきの土地を購入していることから、抵当権が実行されれば当該土地の所有権を失う
  • Cさんの賃借権が先:Aさんは当該建物について抵当権を実行することができないため、Cさんが建物を失うことはない

根抵当権とは

根抵当権とは、一定の取引の範囲内であれば付従性により消滅しない抵当権のことです。

例を元に見ていきましょう。

Aさんは飲食店を営んでおり、毎月Bさんから50万円分の食材を仕入れる契約を結んでいた。Bさんからすると担保がほしいことから、Aさんの店舗に抵当権を設定した。

この場合において、50万円を支払い終わったら抵当権も消滅しますが、毎月仕入れのたびに抵当権を設定するやり取りを繰り返すのは非常に面倒ですよね。

そこで「食材の仕入れのため」といった、一定の取引の範囲内に定めた抵当権のことを根抵当権というわけです。

また、根抵当権を設定する際には極度額を定めます。極度額というのは、その根抵当権によって担保される最高限度額のことを指しています。

 

根抵当権の特徴2つ

根抵当権には、「付従性」「随伴性」がありません。

根抵当権は将来発生するであろう不特定債権にも設定することができます。そのため、元本が確定する前に弁済によって債権が消滅しても根抵当権は消滅しません。(元本:相手から実際に借り入れた金額のこと)

また、元本の確定前に被担保債権(担保の対象となった債権のこと)が譲渡されても、債権を譲り受けた人は根抵当権を取得できないことも覚えておきましょう。

根抵当権は確定した元本のほか、利息や損害遅延金もすべて極度額まで担保します。そのため、抵当権のように利息は最後の2年分に限るといった縛りも存在しません

まとめ

今回は、「抵当権」と「根抵当権」についてお伝えしました。

いずれの範囲もなかなか複雑ですが、基本的な問題については取りこぼしのないように過去問演習を繰り返し行い、得点源として繋げられるように意識しましょう。

次回は「請負」と「委任」についてお伝えします。

The following two tabs change content below.
織瀬ゆり

織瀬ゆり

某信託銀行退職後、フリーライターとして独立。在籍時代は、株式事務を中心に帳票作成や各種資金管理、顧客対応に従事。宅建士およびFPなど複数資格を所持しており、金融や不動産ジャンルを中心に幅広いジャンルで執筆活動を行っています。プライベートでは2児の母として育児に奮闘中。

-権利関係
-, ,

執筆者:


comment

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

CAPTCHA


関連記事

公示の原則

【宅建民法を攻略】公示の原則~登記がなければ対抗できない?~

不動産物権変動(民法177条)における第三者 時効や相続による不動産取得の公示も登記が必要なの? 民法177条は、「不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法(平成十六年法律第百二十三号)その他 …

【前編】民法改正で2020年度 宅建士試験 はこう変わる!

明治29年(1896年)に民法が制定されてから、約120年間にわたって債権関係の規定についてはほとんど改正がなされてきませんでした。 しかし、2020年4月をもって民法(債権法)が改正されることに。 …

【宅建民法を攻略】代理業者がさらに代理人を選んだら?~復代理~

【宅建民法を攻略】代理業者がさらに代理人を選んだら?~復代理~

復代理人~代理人がさらに代理人を選任してもいいの?~ 1 代理人がさらに代理人を選任できるの? たとえば、不動産の売買において、買主が遠方に住んでいた場合、売主から依頼を受けた代理業者がなんども足を運 …

【改正民法対応】「 意思表示 」はこれで解決!|WEB宅建講座スタケン

こんにちは! いよいよ今回から、宅建士の各出題項目について解説していきます。 権利関係初回となる今回は「意思表示」より詐欺、強迫、虚偽表示、錯誤、心裡留保について取り上げてみました。 それぞれが混同し …

心裡留保・虚偽表示・錯誤

【宅建民法を攻略】嘘つきが契約すると?~心裡留保・虚偽表示・錯誤~

心裡留保~冗談で契約しても有効になるの?~ 1 心裡留保ってなに? 心裡留保とは、意思表示の表意者が表示行為に対応する真意(本当の気持ち)のないことを知りながらする単独の意思表示をいいます。わかってい …