【独学で宅建合格】ややこしい「停止条件と解除条件」解説

宅建受験生の応援ブログ、今回のテーマは「停止条件と解除条件」。

今年こそ宅建合格をつかみ取りたい「崖っぷちすぎる受験生」のブログにようこそ。

最近、見ている「スタケン女子」動画。同じ受験生の姿って本当に励みになりますよね。動画では宅建の効果的な勉強法なども教えてくれますので、気になる方はぜひご覧ください。

【しくじり先生】その勉強方法じゃ受かりません！【宅建】

さて、前回は「表見代理」を勉強しました。
今回は「停止条件と解除条件」ついて見ていきます。

この記事で学べること

停止条件とは？

まずは停止条件。わかりにくいですが、契約を停止するための条件ではなく、契約を「停止させている条件」を指します。つまり、契約を停止させている条件がなくなれば（成就すれば）法的効力が「発生」することになるのです。

試しに例を出して説明してみましょう。例えば、兵士Ａがいたとして、故郷にいる婚約者に言うわけです。

「この戦争が終わったら結婚しよう！」

この場合、ゴールは、婚姻（当事者同士が入籍し夫婦関係に入ること）。

しかし、ゴールするには「この戦争が終わる」という条件を成就させなければいけません。この時、「この戦争が終わる」という条件が婚姻というゴールに向かうのを停止させているので【停止条件】となるのです。そして、停止条件が成就した暁には、晴れて契約の効果＝婚姻が成立することになります。

兵士Ａは完全に死亡フラグですけどね！

解除条件とは？

一方、解除条件はどうでしょう。こちらも少しややこしいですが、条件が成就すると契約などの法律行為が解除される条件のことを指します。つまり、条件を満たすことで法的効力が「消滅」するわけですね。

例として、またまた兵士Ａに頑張ってもらいましょう。例えば、兵士Ａが戦地で出会った浮気相手に言うわけです。

「この戦争が終わったら別れよう…」

この場合、解除対象になるのは恋人関係（浮気）。解除条件は「この戦争が終わる」ことになります。戦争が続く限り火遊びは終わりませんが、いざ終戦を迎えたら、もう終わり。バイバイというわけです。悲しい解除条件ですね…。

「停止条件と解除条件」条件の成就を妨害したら？

では、条件が成就していないにもかかわらず、気が変わった当事者がそれを妨害したらどうなるでしょう。

例えば、戦争から戻った兵士Ａが、売主Ｂから甲物件を買おうとして「戦利品が売れたら甲物件を購入しますね」と売買契約を結んだとします。

その後、何を思ったか、売主Ｂが別の第三者に甲物件を売却し、移転登記までして、兵士Ａに対する売主としての債務を履行不能とした場合。

停止条件が成就する前の行為だとしても、売主Ｂが故意に妨げたことを理由に、相手方（兵士Ａ）は条件が成就したものと見なすことができます。強制成就ですね！

これは停止条件の例ですが、解除条件でも同様です。成就することで利益を受ける当事者が、不正に条件を成就させた時は、相手方は条件が成就しなかったと見なすことができます。

「停止条件と解除条件」条件成就の前に死亡したら…

条件成就の前に、つまり条件の成否が未定の間に当事者が死亡した場合、その地位は相続の対象になります。

例えば、甲物件を買おうとしていた兵士Ａが途中で亡くなった場合、結婚したばかりの奥さんが夫の跡を継ぎ、売買契約の当事者になるわけです。

当事者には他にも、条件の成否が定まらない間に【処分】【保存】【担保】をすることができます。

相続：当事者の地位を相続人に引き継がせる
処分：条件付きの権利を譲渡したり、放棄したりする
保存：仮登記などの対抗要件の具備、時効の更新、妨害の排除、訴えの提起など
担保：条件付きの債権に抵当権や保証人を付ける

停止条件と解除条件についてお分かりいただけたでしょうか。最後に例題を解いて、さらに理解を深めていきましょう！

例題１．条件成就の妨害

【〇×問題】Aは、自己所有の甲不動産を3か月以内に、1,500万円以上で第三者に売却でき、その代金全額を受領することを停止条件として、Bとの間でB所有の乙不動産を2,000万円で購入する売買契約を締結した。条件成就に関する特段の定めはしなかった。停止条件の成否が未定である間に、Bが乙不動産を第三者に売却し移転登記を行い、Aに対する売主としての債務を履行不能とした場合でも、停止条件が成就する前の時点の行為であれば、BはAに対し損害賠償責任を負わない。

【解説】
正解は「 × 」

当事者が条件の成就を妨害したらどうなるかという問題ですね。

条件の成否が未定である間は、条件が成就することで生まれる相手方の利益を侵害することは禁じられています。

本問では、売主Ｂが目的物の乙不動産を第三者に売り払っており、債務を履行不能としていますので、ＢはＡに対して損害賠償責任を負います。

例題２．成否未定の相続

【〇×問題】Aは、Bとの間で、B所有の不動産を購入する売買契約を締結した。ただし、AがA所有の不動産を令和2年2月末日までに売却でき、その代金全額を受領することを停止条件とした。手付金の授受はなく、その他特段の合意もない。令和2年2月末日以前でこの停止条件の成否未定の間に、Aが死亡して相続が開始された場合、契約の効力が生じていないので、Aの相続人は、この売買契約の買主たる地位を相続することができない。

【解説】
正解は「 × 」

条件が成就する前に当事者が死亡したら、という問題ですね。条件付きの売買契約を行っている場合、当事者の地位は相続されますので、しっかり押さえておきましょう。