【独学で宅建合格】盗られても取り返す「占有と所有」

宅建受験生の応援ブログ、今回のテーマは「占有と所有」。

今年こそ宅建合格をつかみ取りたい「崖っぷちすぎる受験生」のブログにようこそ。

前回は「時効の完成猶予と更新」について学びました。今回のテーマは「占有と所有」です。さっそく見ていきます！

この記事で学べること

占有とは何か【占有と所有】

占有とは「たとえ自分の物でなくても、自分が利益を受ける意思を持ってその物を事実上支配している状態」のことを言います。

動産であれば物を所持している状態（例：レンタルした着物を着ている）、不動産であれば居住・利用している状態（例：賃借した部屋で暮らしている）をイメージすればわかりやすいですね。そして、その動産や不動産を直接支配することが認められる権利を「占有権」と言います。

ひとつ例を挙げてみましょう。

Ａが地主さんから甲土地を借り、家を建てるための工事を始めようとした場合。地主さんは何を間違ったのか、甲土地をＢにも貸してしまいます。さっそく甲土地を訪れたＢが、「オレが借りた土地だ！」と着工を妨害してきたら、Ａは困ってしまいますよね。こういう時、Ａを守ってくれるのが占有権なのです。

では、どのように守るのか…。
具体的な防衛策として【占有回収の訴え】【占有保持の訴え】【占有保全の訴え】の3つがあります（総称して「占有訴権」と言います）。

順に見ていきましょう。

占有回収の訴え

盗られたものの返還請求のことです。占有者は占有していたものを全面的に奪われた場合、相手方に対して占有の回復と損害賠償を請求することができます。

上の例で言うと、Ａが借りた甲土地に、いつの間にかＢが無断で家を建ててしまって住んでしまった場合、Ａは「占有回収の訴え」を起こして建物の撤去や甲土地の明け渡し、損害賠償を請求できるわけです。

実際に、不動産賃借人による「占有回収の訴え」を認めた判例が複数あるそう。（名古屋地裁平成８年４月16日判決、東京地裁昭和37年11月30日判決など）

ただし、訴えには有効期限があり、侵奪の時から1年以内に行使しなければいけません。こうした数字は宅建試験的に重要ですので、しっかり押さえておきたいですね！

占有保持の訴え

妨害停止や損害賠償を求めることです。

例えば、台風によりＡ（土地を借りている）の家の敷地に隣家の桜が倒れてきて、庭の半分を使えなくした場合。占有が部分的に妨害されたことになりますので、Ａ（もしくは、Ａに代わって土地を占有している者）は、妨害が続いている最中や、妨害が止んでから1年以内に隣家を訴えることができます。

ただし、損害賠償は相手方に故意・過失がある時にだけ認められます。この場合、天災による倒木ですので、Ａは気の毒ですが損害賠償は期待できそうにありませんね。

占有保全の訴え

上の二つと毛色が異なりますが、占有を妨害される恐れがある時に、その予防措置や損害橋用の担保を請求することができます。

例えば、戸建ての賃貸物件に住んでいるＣの、隣の家の木がこちらに倒れてきそうな時。Ｃは賃借人ではあるものの占有者の立場から、隣家に対して倒木しないような措置を要求したり、いざ倒木した際に備えて損害賠償の担保を請求したりすることができます。

当たり前ですが、この訴えに有効期間はなく、危険が存在する間はいつでも行使できます。「将来の危険に備えておく」ための訴えだと考えれば分かりやすいかもしれませんね。

所有とは何か【占有と所有】

次に、所有について見ていきましょう。

見慣れた言葉ですが、所有する権利（＝所有権）として法律的な定義をすると、「法律の範囲内において特定の物を自由に使用・収益・処分することができる権利」と言えます。普通に考えれば当たり前のことですね。例えば、自分の本を「読む」も「売る」も「捨てる」も、すべて自分の勝手ですよね。

袋地からの囲繞地通行権

宅建試験的には押さえておきたい所有権がらみの問題として「囲繞地通行権（いにょうちつうこうけん）」があります。難読用語ですね。初見で読めた方は凄いです。稀に、他人の土地を通らなければ公道に出られない袋地の土地ってありますよね。

そこで袋地の所有者（＝通行権者）は、その土地を囲んでいる周囲の土地（＝囲繞地）に最も損害が少ない必要最低限の方法であれば、他人の土地でも通行することが認められています。それを囲繞地通行権と言うのですね。通行に際して、通行権者は自己負担で障害物を除去したり、舗装したりするなどの方法が取れます。

ただし、通行権者は通行する権利の代償として、囲繞地の所有者に償金（通行により生じる損害金）を1年ごとに支払わなければなりません。いわゆる通行料ですね。袋地暮らしはなかなか難儀そうです。

竹木の枝と根

もう一つ、宅建試験的には押さえておきたい所有権がらみの問題として「竹木の枝と根」の問題があります。

例えば、塀の向こう側に植わっている隣家の桜の枝と根（地上に浮き出ている）が、自分の家の敷地に入り込んでいた場合です。もちろん、枝も根も切除することができるのですが、「誰がやるのか」という点でちょっと面白い制限があるのです。

まず、塀の下を潜り、自分の敷地内に顔を出している根。これは隣家の人（＝竹木の所有者）の了解なしに勝手に切ることができます。しかし、問題なのは塀を飛び越えた枝。これは勝手に切ることはできません。桜は隣家の人の所有物ですので、隣家の人にお越しいただいて剪定してもらう必要があるのです。なんだか変な話ですね（笑）