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【宅建日記】初心者が宅建試験に挑む!盗られても取り返す「 占有権と所有権 」

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初心者が宅建試験に挑戦!今回は自分の物を守る権利「 占有権と所有権 」をマーキング!

 

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宅建とって人生しあわせに。宅建初心者の宅犬ハッピーです♪

ビーグル19

前回は「時効の完成猶予と更新」について学びました。

今回のテーマは「占有権と所有権」です。さっそく見ていきましょう!

占有とは何か

占有とは「たとえ自分の物でなくても、自分が利益を受ける意思を持ってその物を事実上支配している状態」のことを言います。

動産であれば物を所持している状態(例:レンタルした着物を着ている)、不動産であれば居住・利用している状態(例:賃借した部屋で暮らしている)をイメージすればわかりやすいですね。そして、その動産や不動産を直接支配することが認められる権利を「占有権」と言います。

 

ひとつ例を挙げてみましょう。

Aが地主さんから甲土地を借り、家を建てるための工事を始めようとした場合。

地主さんは何を間違ったのか、甲土地をBにも貸してしまいます。さっそく甲土地を訪れたBが、「オレが借りた土地だ!」と着工を妨害してきたら、Aは困ってしまいますよね。

こういう時、Aを守ってくれるのが占有権なのです。

では、どのように守るのか…。

具体的な防衛策として【占有回収の訴え】【占有保持の訴え】【占有保全の訴え】の3つがあります(総称して「占有訴権」と言います)。

順に見ていきましょう。

守る

占有回収の訴え

盗られたものの返還請求のことです。

占有者は占有していたものを全面的に奪われた場合、相手方に対して占有の回復と損害賠償を請求することができます。

上の例で言うと、Aが借りた甲土地に、いつの間にかBが無断で家を建ててしまって住んでしまった場合、Aは「占有回収の訴え」を起こして建物の撤去や甲土地の明け渡し、損害賠償を請求できるわけです。

実際に、不動産賃借人による「占有回収の訴え」を認めた判例が複数あるそう。(名古屋地裁平成8年4月16日判決、東京地裁昭和37年11月30日判決など)

ただし、訴えには有効期限があり、侵奪の時から1年以内に行使しなければいけません。こうした数字は宅建試験的に重要ですので、しっかり押さえておきたいですね!

 

占有保持の訴え

妨害停止や損害賠償を求めることです。

例えば、台風によりA(土地を借りている)の家の敷地に隣家の桜が倒れてきて、庭の半分を使えなくした場合。

占有が部分的に妨害されたことになりますので、A(もしくは、Aに代わって土地を占有している者)は、妨害が続いている最中や、妨害が止んでから1年以内に隣家を訴えることができます。

ただし、損害賠償は相手方に故意・過失がある時にだけ認められます。この場合、天災による倒木ですので、Aは気の毒ですが損害賠償は期待できそうにありませんね。

怒る

占有保全の訴え

上の二つと毛色が異なりますが、占有を妨害される恐れがある時に、その予防措置や損害橋用の担保を請求することができます。

例えば、戸建ての賃貸物件に住んでいるCの、隣の家の木がこちらに倒れてきそうな時。

Cは賃借人ではあるものの占有者の立場から、隣家に対して倒木しないような措置を要求したり、いざ倒木した際に備えて損害賠償の担保を請求したりすることができます。

当たり前ですが、この訴えに有効期間はなく、危険が存在する間はいつでも行使できます。「将来の危険に備えておく」ための訴えだと考えれば分かりやすいかもしれませんね。

 

所有とは何か

次に、所有について見ていきましょう。

見慣れた言葉ですが、所有する権利(=所有権)として法律的な定義をすると、「法律の範囲内において特定の物を自由に使用・収益・処分することができる権利」と言えます。

普通に考えれば当たり前のことですね。例えば、自分の本を「読む」も「売る」も「捨てる」も、すべて自分の勝手ですよね。

本

袋地からの囲繞地通行権

宅建試験的には押さえておきたい所有権がらみの問題として「囲繞地通行権(いにょうちつうこうけん)」があります。難読用語ですね。初見で読めた方は凄いです。




稀に、他人の土地を通らなければ公道に出られない袋地の土地ってありますよね。

そこで袋地の所有者(=通行権者)は、その土地を囲んでいる周囲の土地(=囲繞地)に最も損害が少ない必要最低限の方法であれば、他人の土地でも通行することが認められています。それを囲繞地通行権と言うのですね。

通行に際して、通行権者は自己負担で障害物を除去したり、舗装したりするなどの方法が取れます。

ただし、通行権者は通行する権利の代償として、囲繞地の所有者に償金(通行により生じる損害金)を1年ごとに支払わなければなりません。いわゆる通行料ですね。袋地暮らしはなかなか難儀そうです。

 

竹木の枝と根

もう一つ、宅建試験的には押さえておきたい所有権がらみの問題として「竹木の枝と根」の問題があります。

庭木

例えば、塀の向こう側に植わっている隣家の桜の枝と根(地上に浮き出ている)が、自分の家の敷地に入り込んでいた場合です。

もちろん、枝も根も切除することができるのですが、「誰がやるのか」という点でちょっと面白い制限があるのです。

まず、塀の下を潜り、自分の敷地内に顔を出している根。これは隣家の人(=竹木の所有者)の了解なしに勝手に切ることができます。

しかし、問題なのは塀を飛び越えた枝。これは勝手に切ることはできません。桜は隣家の人の所有物ですので、隣家の人にお越しいただいて剪定してもらう必要があるのです。

なんだか変な話ですね(笑)

  • 隣地の竹木の根:勝手に切ることができる
  • 隣地の竹木の枝:竹木の所有者に切ってもらう必要がある

さて、ここまで「占有権と所有権」について見てきました。皆さん、お分かりいただけたでしょうか。

最後にスタケンの例題を解いて、さらに理解を深めていきましょう!

 

例題1.占有保持の訴え

【〇×問題】甲土地を占有しているAは、甲土地の占有が第三者に妨害された場合、その妨害が止んだ後でも2年以内であれば、第三者に対して「占有保持の訴え」を提起することができる。

 

【解説】
正解は「 ×

占有保持の訴えは、妨害が止んでから1年以内は有効です。本問では2年以内となっていますので、×というわけです。

例題2.囲繞地通行権

【〇×問題】甲土地が他の土地に囲まれて公道に通じない場合、甲土地の所有者Aは、公道に出るために甲土地を囲んでいる他の土地を自由に選んで通行できるわけではない。

 

【解説】
正解は「

袋地の周囲にある土地(囲繞地)を通行する際は、最も損害が少ない必要最低限の方法で通行する必要があります。自由に選んで通行できるわけではありませんので×となります。

例題3.隣地の木の枝

【〇×問題】土地の所有者は、隣地から木の枝が境界線を越えて伸びてきたときは、自らこれを切断できる。

 

【解説】
正解は「 ×

隣地の木の枝は、その木の所有者に切断してもらう必要があります。勝手に切ってはいけませんので×となります。

今日も見てます「宅建コント」

芸人プラスワンさんによる宅建コント♪

勉強の息抜きに、youtubeでよく見させてもらっています。コントで楽しんだ後、スタケン講師・田中先生の解説動画と続くので、意外と勉強になるのも嬉しいところ。

試験勉強に疲れたら、ぜひご覧ください。

 

【芸人宅建コント26】「物権変動」即時取得と権利外観法理

それでは、今回はここまで。次回は争いの母とも呼ばれる「共有」について学びます。

以上、宅犬ハッピーでした~♪

 

スタケンと一緒に使われている教材

基本テキスト

書籍名 『2020年版うかるぞ宅建士 基本テキスト』
著者/出版社/発売日 田中謙次/プラチナ出版/2020年2月27日

書籍名 『2020年版うかるぞ宅建士 過去問』
著者/出版社/発売日 田中謙次/プラチナ出版/2020年3月9日

要点整理

書籍名 『2020年版これで合格 宅建士 要点整理』
著者/出版社/発売日 田中謙次/プラチナ出版/2020年5月24日

条文で見る「 占有権と所有権 」

第162条

  1. 二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。
  2. 十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。

第186条

  1. 占有者は、所有の意思をもって、善意で、平穏に、かつ、公然と占有をするものと推定する。
  2. 前後の両時点において占有をした証拠があるときは、占有は、その間継続したものと推定する。

第187条

  1. 占有者の承継人は、その選択に従い、自己の占有のみを主張し、又は自己の占有に前の占有者の占有を併せて主張することができる。
  2. 前の占有者の占有を併せて主張する場合には、その瑕疵をも承継する。

第188条

占有者が占有物について行使する権利は、適法に有するものと推定する。




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2020年5月に不動産業界デビュー!経験ゼロ、知識ゼロですが、宅建の一発合格をめざして勉強がんばります。犬好きです。

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執筆者:

逆回転学習メソッドで宅建「一発合格」スタケン