【宅建日記】初心者が宅建試験に挑む！争いの母、それは「 共有 」

初心者が宅建試験に挑戦！今回は争いの母と呼ばれる「 共有 」をマーキング！

 

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宅建とって人生しあわせに。宅建初心者の宅犬ハッピーです♪

前回は「占有権と所有権」について学びました。

今回は続編となる「共有」を見ていきます。

宅建試験的には３年に1回は出題されるそう。しかも出た場合、合格者はたいてい得点しているようですので是非とも押さえておきたいポイントですね！

共有って何？

共有とは「複数人が１つの物を所有していること」を言います。

所有権の複数人バージョンみたいなもので、皆で一つの物を持っている状態です。

例えば、戸建て住宅をＡ、Ｂ、Ｃの3人が割り勘で買った場合。

3人の共有者は、戸建て住宅全体（共有物の全部）をそれぞれの持ち分に応じた使用をすることができます。

といっても、持ち分に応じた使用というのは共有者の話し合いで勝手に決めてもらうことになりますので、具体的な規定があるわけではありません。

また、共有物から生じる収益も持ち分の割合で取得することになります。

例えば、3人で買った戸建て住宅を人に貸して、賃料をもらった場合ですね。3人の持ち分は当分ですので、賃料も等しく三分割されることになります。

共有者の一人が亡くなったら？

共有者の一人が死亡して相続人がいない場合、その持ち分は他の共有者のものになります。

例えば、Ａが相続人なくして亡くなった場合、Ａが共有していた戸建て住宅の持ち分はＢとＣに移り、共有者は2人となるわけです。

また、共有者の一人が持ち分を放棄した場合も、同様に他の共有者に引き継がれることになります。

 

共有物の分割はできるの？

共有物を分け、共有状態を解消しようとする分割行為。

実は、いつでも請求することができます。

冒頭にも書きましたが、共有は争いの母とも呼ばれ、人間関係がこじれる火種になりがちです。

民法としても共有状態を早期に解消するスタンスを取っており、共有はあくまで暫定的なもの、単独所有こそ原則としています。

だから、単独所有に移行しようとする共有物の分割はいつでもＯＫなんですね。

 

ただし、共有者間で5年以下（5年を超えない）の期間内は分割をしない旨の契約をすることは可能です。

さらに、この契約は更新して延長することもできますが、その場合は更新の時から5年を超える期間を定めることはできません。

 

分割協議が難航したら？

分割協議がまとまらない場合は、分割方法を裁判所に請求することができます。

ただし、裁判による分割方法は原則として現物分割（形状や性質を変えない分配）となります。つまり、物を換金したり、一人が所有する代わりに代償を金銭で支払ったりするのではなく、その物のまま分割するのが原則というわけですね。

 

では、今回の例に挙げた戸建て住宅はどうでしょう。

建物は1棟しかありませんので、現物分割はちょっと難しそうです。

建物のように共有物を分割することが難しい場合、裁判所は競売を命じることができます。戸建て住宅を競りにかけ、売り払った金銭を分配するのです。

ちなみに、裁判所による競売は相場よりも安く売られるみたいです。裁判官は商売で売るわけではありませんから、とにかくさっさと処分したいのでしょうね。

そういう競売物件を買って不動産投資をすれば、元手が安く済みますから良い収益が見込めそうですね。まぁ、世の中、そう上手くはいかないのでしょうが…。

 

共有物の管理・変更

共有者は基本的に物である以上、いつまでも変わらないというわけにはいきません。

上の例で挙げた戸建て住宅なら、劣化して修繕が必要になるでしょうし、建て替えや増改築をすることになるかもしれません。

また、人に貸す場合は賃貸借契約の締結や解除なども必要になってきます。

そうした色々なパターンで共有者間の合意形成はどこまで必要なのか、下の表にまとめましたのでご覧ください。（表はスタケン講師・田中先生作成のものを参考にしています）

種類	内容	具体例	共有者の関わり方
保存行為	共有物の現状を維持する行為	◆共有物の修繕を頼む ◆不法占拠者に明け渡しを請求	各共有者が単独でできる
管理行為	目的物の利用改良を図る行為	◆共有物の賃貸借契約の締結・取消・解除 ◆共有物の利用者を決める	各共有者の持ち分価格の過半数の賛成で行う（管理費用は持ち分に応じて各共有者が負担）
変更行為	共有物の性質や形状を変更する行為	◆共有物の売買契約・取消・解除 ◆建物の建て替え・増改築	共有者全員の同意が必要

管理行為に関する共有者の関わり方はちょっと難しいですね。

「各共有者の持ち分価格の過半数の賛成で行う」とはどういうことでしょうか。

例えば、上で挙げたＡ、Ｂ、Ｃが戸建て住宅を賃貸にするかどうか決める場合、3人の持ち分がそれぞれ1000万円分だった時、過半数とは1500万円を超える額ということになります。

つまり、二人（2000万円分）が賛成すれば、たとえ一人が反対しても共有の戸建て住宅を賃貸に使えることになりますね。

 

さて、3人が所有する戸建て住宅を例に「共有」について解説してきましたが、お分かりいただけたでしょうか。

最後に例題を解いて、さらに理解を深めていきましょう！

 

例題１．持ち分の放棄

 

【解説】
正解は「 × 」

共有者の一人が持ち分を放棄した場合、その持ち分は他の共有者のものになります。国庫に入るなんてことはありませんので、×というわけです。

また、Ａが相続人なくして死亡した場合も同様に、持ち分は他の共有者Ｂ、Ｃのものになります。

 

例題２．共有物の修繕

 

【解説】
正解は「 × 」

共有物の修繕を業者に頼むような【保存行為】は各共有者が単独で行うことができます。共有者全員の同意は必要ありませんので、×となります。

ちなみに、不法占拠者に対して明け渡しを請求する場合も単独でできますので覚えておきましょう。

 

例題３．共有物の建て替え

 

【解説】
正解は「 〇 」

問題文の通り、共有している建物の建て替え・増改築を行う場合は共有者全員の同意が必要です。

いわゆる【変更行為】に当たり、共有物の性質や形状を変える行為に当たりますので、全員の承諾が必要になるわけです。

同様に、共有物の売買契約・取消・解除も共有者全員の同意が必要です。

 

宅建コントで楽しく勉強

勉強の息抜きに、今日も見てます宅建コント。

下に貼っておきますので、ぜひご覧ください。また、他のコント動画もyoutubeで視聴できます。興味のある方はそちらもどうぞ！

 

【芸人宅建コント20】「物権変動」契約解除後に不動産が売却された場合

 

それでは、今回はここまで。次回は「建物区分所有」について学びます。

以上、宅犬ハッピーでした～♪

 

条文で見る「 共有 」

第249条

各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。

第250条

各共有者の持分は、相等しいものと推定する。

第251条

各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

第252条

共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。

第253条

1. 各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。
2. 共有者が一年以内に前項の義務を履行しないときは、他の共有者は、相当の償金を支払ってその者の持分を取得することができる。

第254条

共有者の一人が共有物について他の共有者に対して有する債権は、その特定承継人に対しても行使することができる。

第255条

共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する。

第256条

1. 各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。ただし、五年を超えない期間内は分割をしない旨の契約をすることを妨げない。
2. 前項ただし書の契約は、更新することができる。ただし、その期間は、更新の時から五年を超えることができない。

第258条

1. 共有物の分割について共有者間に協議が調わないときは、その分割を裁判所に請求することができる。
2. 前項の場合において、共有物の現物を分割することができないとき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は、その競売を命ずることができる。