【独学で宅建合格】なにより登記が大切「物権変動」解説

今回のテーマは「物権変動」。宅建試験の頻出分野です！

今年こそ宅建合格をつかみ取りたい「崖っぷちすぎる受験生」のブログにようこそ。

前回は頻出分野の「建物区分所有法」について学びました。今回は「物権変動」。同じく頻出分野で、過去10年間で7回も出題されています。しっかりと押さえておきたいですね！

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この記事で学べること

物権とは？

物権とは「物を直接に支配し、そのことを誰に対しても主張できる権利」のこと。債権とならぶ主要な財産権のひとつに数えられ、原則、法律で定められたものだけが効力を持ちます。

物権の特徴は、次の3つ。

【直接支配性】（物を直接支配して利益を得る）
【絶対性】（全ての人に対して物権を有する権利を主張できる）
【排他性】（同じ物の上に同じ内容の物権を重ねて成立させることができない）

最後の排他性は、いわゆる「一物一権主義」というもので、「一つの物の上には、同一内容の物権は一個しか存在せず、また、一個の物権の客体となるのは一個の独立の物のみである」という原則を指します。

ただし、相続時などに不動産を共有する場合など、同じ権利が重なることもあります。それはあくまで例外で、基本的に「一つの物に同じ権利は一つだけという状態にしていきましょう」というのが民法のスタンスとなります。

ちなみに、物権の対象となるものは基本的に姿かたちのある「物」。一方、抵当権や権利質（債券や株式など権利を質に入れること）など、権利自体を対象とする場合も見られます。

物権変動とは何か？

物権変動とは、「所有権などの物権が、契約その他の原因によって、発生・変更・消滅すること」。

例えば【所有権】で言うと、建物を建てれば所有権が【発生】し、誰かに売れば【変更】となり、地震などで倒壊すれば【消滅】することになります。

別の記事で書いた「消滅時効」も物権変動のひとつです。ずっと請求していなかった賃料債権が消滅時効にかかってしまえば、物権が【消滅】したことになりますので、まさに物権変動と言えるわけです。

所有権の移転時期について

宅建試験でよく出題されるのが「物権変動の対抗問題」。これを理解するためには、まず不動産売買において物権変動がいつ起こるのかを理解しておく必要があるようです。

不動産売買における物権変動とは「所有権の移転」のことを指します。つまり、所有権がいつ移転するかを押さえておけば、宅建試験で出題されても怖くないということになりますね！

では、所有者はいつ移転するのでしょうか。

結論から言うと、当事者同士の意思表示が合致し契約が成立した時に移転します。当事者間の合意のみで所有権の移転は成立するということですね。

ただし、当事者同士が移転時期について「契約書にサインした時」「代金を完済した時」など、別途定めた場合はそちらが移転時期として優先されることになります。

物権変動の対抗問題とは？

例えば、Ａが自分の甲不動産をＢに売った後、同じ不動産をＣにも売った場合。いわゆる二重売買というもので大変よろしくないことですが、甲不動産はこの世に一つしかありませんので、ＢかＣのどちらかが手に入れ、一方は諦めることになります。

このように不動産の所有権（物権）をめぐる変動が、ＢとＣのどちらに転ぶのか、両者は対抗することになりますので、まさに【物権変動の対抗問題】が生じているというわけです。

この時、ＢがＣに先んじて甲不動産の登記を備えた場合、甲不動産の所有権を当事者（ここではＡ）以外の者に主張できるのはＢということになります。

一方、登記のないＣは、Ｂに対抗できない（所有権を主張できない）ことになるわけです。

つまり、二重売買のような物権変動の対抗が起こった場合、先に登記を備えた者が所有者に。民法としては、登記を怠る者に不利益を与えることで、登記を促進し、取引の迅速化・安全化を狙っています。

登記のおさらい

対抗問題の鍵となる「登記」。

登記とは、「動産や不動産、個人商人、会社などに対して権利関係などを公示するため、一定の事柄を、法務局の登記簿に記載すること、またはその記載」のことを言います。宅建試験では「不動産登記」を扱いますが、そのほか商業登記、法人登記、船舶登記といった種類のものもあります。

不動産登記とは、いわば「不動産の戸籍」と考えてもらえればわかりやすいでしょう。

登記する内容は、例えば土地だった場合、その所有者、所在地、地番、面積、地目（宅地、畑、雑種地など）といった、その土地を説明する情報や、土地に関係している事柄（例えば抵当権を設定しているなど）が登記簿に記録されます。本当に戸籍みたいですよね。

また、土地や物件の現況を記録しているものですので、売買したり相続したりした場合は、手続きをして更新する必要があります。

法務局の「不動産手続き」では、色々な場面を想定した登記申請の方法を紹介していますので、参考までに覗いてみるといいかもしれません。

詐欺・強迫が生んだ対抗関係

二重売買の構図に至るケースはさまざま。

例えば、ＡがＢに甲不動産を売却。Ｂは移転登記を済ませたものの、Ｂの詐欺が判明（または強迫）。Ａは慌てて契約を取り消しますが、Ｂは勝手に第三者Ｃに売ってしまった場合。

この時、所有権はＡからＢに移った後、取り消しによりＡに戻ります。しかし、売買契約を結んだＣにも所有権があるように見えます。変な話ですが、ＢがＡ・Ｃに二重売買したような構図になるわけです。

そして、不幸にも対抗関係になってしまったＡ・Ｃ。彼らは、先に不動産登記をすることで、甲不動産の所有権を主張できるようになります。

最後に例題を解いて、さらに理解を深めていきましょう！

例題１．所有権の移転時期

【〇×問題】Ａを売主、Ｂを買主として、甲土地の売買契約が締結され、代金の完済までは甲土地の所有権は移転しないとの特約が付された場合であっても、当該売買契約締結の時点で甲土地の所有権はＢに移転する。

【解説】
正解は「 × 」

所有権の移転では、当事者間で定めた移転時期の合意が優先です。
原則は、契約時に移転します。しかし、「契約書にサインした時」「移転登記した時」と時期を定めた場合、その意思表示が勝るわけです。

例題２．対抗関係

【〇×問題】ＡがＢから甲土地を購入したところ、甲土地の所有者を名乗るＣがＡに対して連絡してきた。ＣもＢから甲土地を購入しており、その売買契約書の日付とＡＢ間の売買契約書の日付が同じである場合、登記がなくても契約締結の時刻が早い方が所有権を主張できる。

【解説】
正解は「 × 」

不動産の所有権を第三者に主張するには登記を備えなければなりません。契約の先後ではなく登記の先後で所有権の帰属が決まります。そのため、本問は×となります。

使っている教材の紹介

ちなみに、数ある宅建教材のなかで「崖っぷちすぎる受験生」が使っているのはスタケン宅建講座というゴリラマークの教材です。

なぜゴリラなのかは謎ですが（笑）、ゴリラマーク以外で一番の魅力はやはりコスパ。大手予備校に通うと、受講料や教材費で20万円近くかかりますからね…。一方、スタケンは3万円前後。宅建教材の中でもかなり安い方だと思います。

しかも、「合格したら、受講料を全額返金」してくれるのは嬉しいですね！

これから教材を揃える方はぜひ検討してみてください。