宅建受験生の応援ブログ、 今回のテーマは「 物権変動の対抗問題 」。
今年こそ宅建合格をつかみ取りたい「崖っぷちすぎる受験生」のブログにようこそ。
前回は「物権変動」について学びました。今回はその続編となる「物権変動の対抗問題」にフォーカスします。
物権変動の対抗問題 ：先に登記をした方が勝つケース
前回の記事で紹介した「詐欺・強迫により生じた物権変動の対抗問題」。
不幸にも対抗関係になってしまった二者のうち、所有権を主張できるのは、詐欺でも強迫でも「登記を先にした方」という結果でした。
根拠となるのは民法177条。そこには「不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない」と書かれてあります。
民法では、このように登記を怠る者に不利益を与えることで、「自分の財産を守りたいなら登記しようね」と促す狙いがあるそうです。
登記は義務ではありません。しかし、法務省によると、登記簿を一般公開することで「権利関係などの状況が誰にでもわかるようにし，取引の安全と円滑をはかる役割をはたしています」とのこと。義務でなくとも登記してほしいわけです。
そして、177条のような規定で登記の必要性を暗に示し、登記を促すことで、スムーズな取引を実現しようとしているのですね。
さて、詐欺・強迫の他にも二重売買のような構図に至るケースはさまざま。「先に登記をした方が勝つケース」がいくつかありますので、紹介していきます。
物権変動の対抗問題：契約解除後に売却されたことによる対立
例えば、売主ＡがＢに不動産を売り、Ｂ名義の移転登記も完了したとします。
ところが、Ｂが代金を払ってくれないため、Ａは契約を解除したものの、Ｂは自分が名義人であるからと不動産を第三者Ｃに売ってしまった場合。
この時の二重売買の（ような）構図は、詐欺・強迫の場合と変わりません。所有権はＡからＢに移った後、契約解除によりＡに戻ります。しかし、解除後とは言え、Ｂと売買契約を結んだＣにも所有権があるように見えます。
従ってＢが、あたかもＡ・Ｃに不動産を二重売買したような構図になるわけです。両者は図らずも対抗関係になり、先に自分名義の登記をした方が所有権を取得できることになります。
物権変動の対抗問題：時効完成後に売却されたことによる対立
次は、不動産の取得時効後に売却され、占有者と第三者が対抗関係になるケースです。
例えば、Ｂが所有の意思を持って平穏かつ公然にＡの不動産を占有していたとします。20年が経ち（善意・無過失なら10年）、取得時効が完成したことで所有権は占有者Ｂに移ることになりますが、一方で時効完成後にＡが第三者Ｃに不動産を売却してしまった場合。
この時、占有者Ｂには取得時効による所有権が、第三者Ｃには売買契約による取得権がそれぞれあるように見え、Ａによる二重売買の様相を見せることになるのです。この場合も、先に不動産登記をした方が所有権を取得できます。
時効完成前ならどうなるの？
では、時効完成前にＡが第三者Ｃに不動産を売却した場合はどうでしょう。
この場合、占有者ＢはＣに対して当然に取得時効を主張できることになります。
なぜなら、Ｃが「第三者」でいられたのは不動産を買う時まで。買ってしまった以上、占有者ＢにとってＣは「取得時効が完成する時の所有者」であり、時効により所有権を失う「当事者」になるからです。
時効ですから、Ｂには登記なんて必要ありません。もちろん、占有者ＢとＣは対抗関係にもありません。時効が完成した時、占有者ＢはＣに向かってこう言うかもしれませんね。
伊〇山「お前の負けーっ！！！」（ドラマ「半沢直樹」より）
物権変動の対抗問題：遺産分割協議後に（元）持分を売却されて対立
さて、ともすると「争族」とも揶揄される相続。相続発生時ならトラブルの火種はいっぱい。いかにも対抗関係は生まれそうです。宅建試験でよく問題になるのは、遺産分割協議の“後”の対抗関係です。
例えば、故人である被相続人Ａが、相続財産となる不動産と、相続人Ｂ・Ｃを残したとします。Ｂ・Ｃは遺産分割協議を行ない、すべての不動産をＢが相続することになったものの、Ｃが第三者Ｄになぜか不動産を売り払ってしまった場合。
「遺産分割協議をしたんだよな…」と甚だ疑問を抱く内容ですが、Ｃの驚くべき蛮行により、相続人Ｂと第三者Ｄは結果的に対抗関係になってしまいます。
なぜか。
まず、遺産分割協議によりＢが不動産を相続すると決まった時、不動産の所有権は被相続人Ａが死亡した時点にさかのぼるとされています。そのため、Ａが死んだ時点で不動産はＢが相続したと解釈されるわけです。
従って、被相続人Ａが死んだことで、不動産の所有権における「Ｃの持分」（所有権の半分）はいったん相続人Ｃに移った後、遺産分割協議により自動的にＢに移転し、（元）持分扱いになると考えられます。
やはり登記がカギになる
一方、相続人Ｃと売買契約を結んだ第三者Ｄにも所有権があるように見えます。つまり、相続人Ｃを起点に、相続人Ｂ、そして第三者Ｄに不動産が二重売買されたような構図が出来上がるわけですね。
Ｂ・Ｄどちらも気の毒ですが、この場合も、先に不動産登記をした方が所有権を取得できます。ＢとしてはＣが持っていた（元）持分を取り返すため、またＤにとっては売買契約の結果として得たはずの所有権（同じくＣの持分）を手にするため、それぞれ登記が必要になってくるのです。
ただ問題は、争点が不動産におけるＣの（元）持分という点。所有権の半分なのです。もし、これでＢが先に登記をしたら、不動産は完全にＢの所有となります。
遺産分割協議に関係なく、Ｂは所有権のもう半分を自分の持分として相続していますから、少なくとも自分の持分については当然に所有権を主張できるのです。そこにＣの持分が加われば、不動産を単独で所有できることになります。
しかし、Ｄが先に登記をしたら厄介です。Ｄは不動産の所有権の半分を手に入れることになり、Ｂももう半分を持っていますので、不動産はＢとＤの共有状態になります。
遺産分割協議前ならどうなるの？
では、遺産分割協議前に相続人Ｂに無断で、相続人Ｃが第三者Ｄに不動産を売り払った場合はどうでしょう。
結論から言うと、相続人Ｂと第三者Ｄは対抗関係にはなりません。しかし、第三者Ｄの権利が保護されるためには結局のところ登記が必要になってきます。
というのも、民法909条の規定に「遺産の分割は、相続開始の時にさかのぼってその効力を生ずる。ただし、第三者の権利を害することはできない」と但し書きがあるからです。
第三者Ｄにとって遺産分割協議は関係のない話です。
それに遺産分割協議は必ずしなければならないものでもありませんし、期限もありません。不動産を買った後、急に「遺産分割協議をしたので残念ですが不動産はあなたの物ではなくなりました」なんて言われても困るわけです。
そのために、民法では但し書きを加えて第三者保護を図っているのです。しかし、無条件で保護されるわけではないようで、権利を主張するためには登記が必要とされています。結果だけ見ると「やはり登記が必要」「登記しましょう」ということになるわけです。
宅建コントで学ぶ「 物権変動 」
「物権変動の対抗問題」を見てきましたが、お分かりいただけたでしょうか。スタケンで視聴できる「宅建コント」でも物権変動を学べますので、ぜひこちらもご覧になってください。
【芸人宅建コント20】「物権変動」契約解除後に不動産が売却された場合
では、最後に例題を解いて、「物権変動の対抗問題」についてさらに理解を深めていきましょう！
例題１．取得時効後
【解説】
正解は「 〇 」
不動産の取得時効が完成する前に元の所有者Ｂから不動産を買い受け、現所有者となったＡ。このＡは、取得時効により主有権を主張しているＣと対抗関係にはありません。
むしろ、元所有者Ｂに代わり、取得時効が完成したことで所有権を失うことになる現所有者に過ぎません。
大事なのは、所有者がＡでもＢでも関係なく、Ｃの取得時効が完成し、所有権を主張していること。そもそも対抗問題が生じていないため、Ｃは所有権を主張するのに登記を必要としません。従って、本問は〇となるわけです。
例題２．遺産分割協議後
【解説】
正解は「 × 」
遺産分割協議の後、相続人が（元）持分を第三者に売却したり譲渡したりした場合、遺産分割協議で（元）持分を相続開始時（非相続人の死亡時）にさかのぼって相続したはずの相続人は、第三者と対抗関係になります。
そのため、登記がなくても所有権を主張できるとする本問は×となります。
ちなみに、第三者Ｄが先に登記をした場合、Ｃの（元）持分を所有することになります。従って、甲不動産はＢとＤの共有状態となります。
使っている教材の紹介
ちなみに、私が使っている教材はスタケン宅建講座という通信講座です。
なぜゴリラなのかは謎ですが（笑）、ゴリラマーク以外で一番の魅力はやはりコスパ。大手予備校だと、受講料や教材費で20万円近くかかりますからね…。一方、スタケンは3万円前後。かなり安い方だと思います。
しかも、「合格したら、受講料を全額返金」してくれるのは嬉しいですね！
これから教材を揃える方はぜひ検討してみてください。
宅建士を一発取得(2009年)|保険営業マン→塾講師×金融ライター|FP2級×宅建士×TOEIC815点×ITパスポート|35歳|海外旅行が趣味|スタケンブログをご覧のみなさまが合格を勝ち取るためのノウハウを徹底解説します！
