【独学で宅建合格】宅建の基本「 意思表示 」と契約の無効・取消

このように、双方が自らの動機に従って意思表示を行い、お互いの思惑が一致することで契約が成立する運びとなります。

ちなみに、契約は口頭で可。書面での契約が必須というわけではありません。口頭で契約するなんて不安すぎますけどね（笑）

ただし、人間関係とは複雑なもの。

相手方が嘘を言ったり、自分が勘違いしたりして、誰かが損をしてしまう契約が生まれることもあります。私人間の法律関係に対して正義を貫こうとする民法では、いろいろな条件下での意思表示について、契約の「無効」、または「取り消し」を定めています。

契約の無効・取消

《無効》とは、契約締結後でも、初めから契約が無かったことになること。契約はそもそも無かったことになりますので、契約履行の請求はできません。すでに履行されている場合は、返還を請求することができます。

一方、《取り消し》は、主張すれば契約時から無効にできることを指します。取り消しを主張できる者が「取り消します」と言えば、契約時にさかのぼって、契約行為自体が無効になるわけです。

では、どのような条件下で無効や取り消しが可能になるのでしょうか。

無効となる場合

◆虚偽表示…買主と売主が手を組み、嘘の契約を結ぶこと。

例えば、借金取りから財産を守りたいAが、悪友Bに買ってもらうふりをしてもらい（通謀）、名義だけ変えて他人の目をあざむこうとする例が挙げられます。意思表示の《動機》と《意思》が一致しておらず、虚偽の売買契約となるため、契約自体がそもそも「無効」となります。

◆心裡留保…本人の真意を心のうちに留め、真意とは異なる内容を表示すること。

例えば、売主Aが買主Bに、売る気もない物件を冗談で売ろうとするような事態を指します。こんなことって実際にあるのか不思議ですが、仮に契約が締結した場合、皆さん、どうなると思います？

2パターンあるのですが、買主Bが善意なら契約は有効、悪意なら無効となるようです。スタケンの例題で初めて心裡留保の学んだとき、売主Aはいったい何がしたいんだと悩みました。いまや迷宮入りです。

契約を取り消せる場合

◆詐欺…相手をあざむいて不当な契約を結ばせる行為。

◆強迫…恐怖感を与えて契約を迫る行為。

詐欺も強迫も同じパターンですので、一つにまとめました。どちらも主張すれば契約を取り消すことができます。悪には厳しいのです。

それでは例題を解いて、さらに理解を深めていきましょう。

【例題】この内容は〇か×か（意思表示）

売主Aが、買主Bに住宅用地を売却した。売買契約を締結した後で、売買に関して売主Aの詐欺行為が発覚した場合、発覚時点で当該売買契約は当然に無効となる。

正解は「 × 」です。

詐欺の場合は取り消せるだけですので、主張しないで契約を無効にすることはできません。ちょっとイジワルな問題でしたが、わかりましたでしょうか？？

最後に、取り消せるグループの大物「錯誤」を紹介します。

◆錯誤…勘違いのこと。《表示の錯誤》と《動機の錯誤》の2種類あり。

この単元で最も難しいのが、この錯誤でしょう。

他とは格が違うので、あえて見出しをつけさせていただきました。

この難しい錯誤。実は2種類あり、表示の錯誤、動機の錯誤に分かれます。それぞれ見ていきましょう。

《表示の錯誤》は…

例えば、私がお部屋を借りる際、貸主が希望したのと別物件の契約書を持ってきたとします。言われるがままサインしてしまった私。後になって、「えっ、戸建ての賃貸だったのに１K借りてる！？」となった場合…。

この場合、契約書にサインすることが”表示”に当たります。私は「戸建てを借りたい」と思っていたわけですから、該当する契約書にサインしたいところ。でも、実際にサインしたのは1Kの契約書。つまり、”表示”の段階で間違いがあったわけです。

この場合、私は主張することで契約を取り消すことができます。

一方、《動機の錯誤》は、契約当事者の見えない動機が、勘違いにより契約内容と食い違ってしまっていたことを指します。

なんだか難しいですね。前述した意思表示の流れで説明するとこんな感じです。

【動機の錯誤】

そう、ダメなんです‼

動機なんて他人にはわかりませんからね。言わなきゃわかりません。ただし、「お部屋で犬を飼いたい」という動機を事前に表示していれば、主張することで契約を取り消すことができるとのこと。《動機の錯誤》は事前表示で取り消し可、というわけです。

さて、契約が無効、または取り消せる色々なパターンを見てきました。思った以上にボリュームが多くなってしまいましたね。

無効と取り消しの話は、2者間ですとまだわかりやすい話なんですが、ここに第三者が絡んでくると途端にややこしくなってきます。

宅建試験でも出題されやすいと聞きますので、しっかり押さえておきたいですね。第三者を交えた話は、また機会を設けて個別に書いていけたらと思います。