学習記録

【宅建日記】初心者が宅建試験に挑む!「 意思表示 と契約の無効・取り消し」

投稿日:2020年6月4日 更新日:

 初心者が宅建試験に挑戦!今回は「 意思表示 」と「契約の 無効・取り消し 」をマーキング!

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宅建とって人生しあわせに。宅建初心者の宅犬ハッピーです♪

ビーグル8

ついに、スタケンアプリ2020年版がリリースされましたね!

これで安心して過去問に取り組めるというもの。

宅建試験を攻略するためにも使い倒していきましょう♪

スタケンアプリ2020

さて、今回のテーマは

「意思表示」「契約の無効・取り消し」について。

スタケンでは最序盤に出てくる単元ですね。(/・ω・)/

とても基本的なことですので、しっかり理解してから次の単元に進みたいものです。

 

意思表示 とは何か

《意思表示》とは「契約を成立させるために当事者が意思を表すこと」

複数の当事者による意思表示がマッチングすることで”契約”という法律行為は成立するのです。

この意思表示、次のような段階に分けられます。

例を参考に意思表示の流れを見ていきましょう。

 

【例】新築物件を買いたい

―買主(下の図では A)—
①《動機》いい感じの新築物件がほしいなあ…
②《意思》甲物件なら良さそうだな。希望どおりだし、買おう!
③《表示》「甲物件を買いたいのですが!」
―売主(下の図では B)―
①《動機》甲物件を高値で売りたいなあ…
②《意思》お、この人なら高値で売れそうだ!
③《表示》「オッケー、売ります!」

意思表示2

このように、双方が自らの動機に従って意思表示を行い、お互いの思惑が一致することで契約が成立する運びとなります。

ちなみに、契約は口頭で可。書面での契約が必須というわけではありません。口頭で契約するなんて不安すぎますけどね(笑)

契約

ただし、人間関係とは複雑なもの。(/・ω・)/

相手方が嘘を言ったり、自分が勘違いしたりして、誰かが損をしてしまう契約が生まれることもあります。私人間の法律関係に対して正義を貫こうとする民法では、いろいろな条件下での意思表示について、契約の「無効」、または「取り消し」を定めています。

 

無効・取り消し

《無効》とは、契約締結後でも、初めから契約が無かったことになること。契約はそもそも無かったことになりますので、契約履行の請求はできません。すでに履行されている場合は、返還を請求することができます。

 

一方、《取り消し》は、主張すれば契約時から無効にできることを指します。取り消しを主張できる者が「取り消します」と言えば、契約時にさかのぼって、契約行為自体が無効になるわけです。

では、どのような条件下で無効や取り消しが可能になるのでしょうか。

 

無効となる場合

◆虚偽表示…買主と売主が手を組み、嘘の契約を結ぶこと。

例えば、借金取りから財産を守りたいAが、悪友Bに買ってもらうふりをしてもらい(通謀)、名義だけ変えて他人の目をあざむこうとする例が挙げられます。意思表示の《動機》と《意思》が一致しておらず、虚偽の売買契約となるため、契約自体がそもそも「無効」となります。(=_=)

虚偽表示

◆心裡留保…本人の真意を心のうちに留め、真意とは異なる内容を表示すること。

例えば、売主Aが買主Bに、売る気もない物件を冗談で売ろうとするような事態を指します。

こんなことって実際にあるのか不思議ですが、仮に契約が締結した場合、皆さん、どうなると思います?

2パターンあるのですが、買主Bが善意なら契約は有効、悪意なら無効となるようです。スタケンの例題で初めて心裡留保の学んだとき、売主Aはいったい何がしたいんだと悩みました。いまや迷宮入りです。(/・ω・)/

 

心裡留保

 

取り消せる場合

◆詐欺…相手をあざむいて不当な契約を結ばせる行為。

◆強迫…恐怖感を与えて契約を迫る行為。

詐欺も強迫も同じパターンですので、一つにまとめました。

どちらも主張すれば契約を取り消すことができます。悪には厳しいのです。

詐欺と脅迫

あまりに簡単すぎるので、ハッピー手作りの例題を出してみましょう。(/・ω・)/

 

【例題】この内容は〇か×か

売主Aが、買主Bに住宅用地を売却した。売買契約を締結した後で、売買に関して売主Aの詐欺行為が発覚した場合、発覚時点で当該売買契約は当然に無効となる。

 

正解は「 × 」です。

詐欺の場合は取り消せるだけですので、主張しないで契約を無効にすることはできません。

ちょっとイジワルな問題でしたが、わかりましたでしょうか??

 

それでは最後に、取り消せるグループの大物「錯誤」を紹介します。(/・ω・)/

 

錯誤

◆錯誤…勘違いのこと。《表示の錯誤》と《動機の錯誤》の2種類あり。

この単元で最も難しいのが、この錯誤でしょう。

他とは格が違うので、あえて見出しをつけさせていただきました。

この難しい錯誤。実は2種類あり、表示の錯誤、動機の錯誤に分かれます。それぞれ見ていきましょう。

 

表示の錯誤

《表示の錯誤》は…

例えば、私ハッピーがお部屋を借りる際、貸主が希望したのと別物件の契約書を持ってきたとします。言われるがままサインしてしまったハッピー。後になって、「えっ、戸建ての賃貸だったのに1K借りてる!?」となったケース。

この場合、契約書にサインすることが”表示”に当たります。ハッピーは「戸建てを借りたい」と思っていたわけですから、該当する契約書にサインしたいところ。でも、実際にサインしたのは1Kの契約書。つまり、”表示”の段階で間違いがあったわけです。

この場合、ハッピーは主張することで契約を取り消すことができます

ビーグル9

 

動機の錯誤

一方、《動機の錯誤》は、契約当事者の見えない動機が、勘違いにより契約内容と食い違ってしまっていたことを指します。

なんだか難しいですね。(=_=)

前述した意思表示の流れで説明するとこんな感じです。

【動機の錯誤】
《動機》犬を飼える新築物件がほしいなあ…
《意思》甲物件なら良さそうだな。ここにしよう!
《表示》「甲物件を借りたいのですが!」
《契約》ラッキー♪ 良い物件を借りることができた!
《発覚》げっ、ペット不可ってなってるよ!
《主張》犬を飼いたいから契約取り消しで…。え、ダメなの!?

そう、ダメなんです‼

動機なんて他人にはわかりませんからね。言わなきゃわかりません。

ただし、「お部屋で犬を飼いたい」という動機を事前に表示していれば、主張することで契約を取り消すことができるとのこと。《動機の錯誤》は事前表示で取り消し可、というわけです。(/・ω・)/

話す

さて、契約が無効、または取り消せる色々なパターンを見てきました。思った以上にボリュームが多くなってしまいましたね。

無効と取り消しの話は、2者間ですとまだわかりやすい話なんですが、ここに第三者が絡んでくると途端にややこしくなってきます。

宅建試験でも出題されやすいと聞きますので、しっかり押さえておきたいですね。第三者を交えた話は、また機会を設けて個別に書いていけたらと思います。

 

意思表示の他記事と、スタケンバラエティ

また、当ブログでは同じテーマについてプロ宅建士がより詳しく解説しています(私もブログ記事を書くうえで大いにマネさせてもらっています笑)。下記の記事をご覧になっていただくと、一層学習が捗るかと思います。

【改正民法対応】「 意思表示 」はこれで解決!|WEB宅建講座スタケン

 

さらに、スタケンでは難しい単元を楽しく理解できるように、

宅建コント「スタケンバラエティ」なる動画を配信しています。

芸人さんの体を張った宅建解説で、理解しづらかったことがすっと腑に落ちるかも…。百聞は一見に如かずですので、ぜひ視聴してみてください。(/・ω・)/

 

というわけで、今回はここまで。

皆さま、宅建試験に向けて、

引き続き勉強がんばりましょう。(/・ω・)/

以上、宅犬ハッピーでした~♪

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2020年5月に不動産業界デビュー!経験ゼロ、知識ゼロですが、宅建の一発合格をめざして勉強がんばります。犬好きです。

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