虚偽表示を攻略！不動産初心者が宅建試験に挑む。第三者が絡むと超難解

初心者が宅建試験に挑戦！第三者が絡むと急に難しくなる権利関係。今回は「虚偽表示」をマーキング！

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前回、『意思表示と無効・取り消し』について簡単におさらいしました。

今回は、その中の「虚偽表示」にフォーカスし、第三者が絡むとどんなことが起こるのか、いくつか例をあげて見ていきたいと思います。

この記事で学べること

虚偽表示とは何か

本人が相手方と通謀して【虚偽の意思表示をすること】を指します。

例えば、借金取りに追われているＡがいるとしましょう。
Ａは自分の土地を借金取りに持っていかれたくないので、悪友Ｂに「頼む、名義だけＢに移させてくれ」と相談したところ、Ｂも「わかったぜ！」と承諾してしまいました（通謀）。

このように、借金取りの目をあざむくために仮装の土地売買契約を結ぶ…といったようなことを「虚偽表示」と言うわけです。

実際に土地を売り渡すわけではありませんので、架空の契約ということに。つまり、「契約をしよう」という意思を欠く行為になりますので【契約は無効】となります。契約そのものがなかったことになるのですね。

ここまでが前回の話…。
では、第三者が絡むとどうなるのか。宅建試験では、第三者が善意か悪意か、登記をしているかどうか、過失があるかどうかによって、契約効果がどう変わるのかを問うのがセオリーです。

善意と悪意、登記、過失

まずは法律用語から確認です。
下の例題に関係してきますので、ご存知の方もおさらい気分で読んでみてください。(=ﾟωﾟ)ﾉ

最初に「善意と悪意」。
これは一般的な善悪のことではなく、法律の世界では、ある事実について「善意＝知らなかった、悪意＝知っていた」という状態を指します。

今回の虚偽表示で善意と言えば、「虚偽表示を知らなった…」ということになりますね。

次に「不動産登記」。
これは「土地や建物の所在・面積・所有者・担保の有無（抵当権）など権利関係を公示すること」。

法務局の帳簿に登録することで、不動産が「どこにある、どのような不動産か」「所有者はだれか」といったことを公に記録することができるんですね。

三つめに「過失」。
これは、文字通り「ミス」のことですね。普通なら虚偽表示なんてわかるのに不注意で見抜けなかった…と判断される場合は、過失があると言えます。

このように、善意と悪意、登記の有無、過失の有無について契約効果を問われる場合が考えられますが、虚偽表示についてはとても単純。「第三者が虚偽表示について善意（知らなかった）であれば契約は有効」になります。

登記の有無も、過失の有無も関係ありません。善意でありさえすれば有効になるのです。

それではスタケンの〇×問題を解きながら、考え方を整理していきましょう。

《ハッピー過去記事「悪意と善意、無過失と有過失」》

例題1．登記の有無はどう？

Ａが所有する甲土地を譲渡する意思がないのに、Ｂと通謀して、Ａを売主、Ｂを買主とする甲土地の仮装の売買契約を締結した。善意のＣがＢから甲土地を買い受けた場合、民法の規定及び判例によれば、Ｃが登記を備えていなくても、ＡはＡＢ間の売買契約の無効をＣに主張することができない。

【解説】
正解は「〇」
Ａの味方かと思いきや、第三者Ｃに土地を売り払うなんて、Ｂはとんでもない悪人ですね！ゲロ以下の臭いがぷんぷんします！

でもＡだって悪人。同情はできません。気の毒なのは、ＡＢ間の虚偽表示に巻き込まれた第三者Cです。正義を貫く民法は、第三者Cを守るために次のような条件を出しています。

「虚偽表示の無効は善意の第三者に対して主張することができない」

つまり、上でも述べた通り、第三者ＣはＡＢ間の虚偽表示について善意であれば、登記がなくても土地の所有権を有効に取得できることになります。登記の有無に関係なく、善意であれば第三者は守られるわけですね。

次に「過失の有無」について見ていきましょう。この例題はわかりますか？

例題2．過失の有無はどう？

Ａが、その所有する乙土地を譲渡する意思がないのに、Ｂと通謀して、Ａを売主、Ｂを買主とする乙土地の仮装の売買契約を締結した。
善意のＣがＢから乙土地を買い受けた場合、民法の規定及び判例によれば、Ｃに過失があると認められるとき、ＡはＡＢ間の売買契約の無効をＣに主張することができる。

【解説】
正解は「 × 」
登記の有無と同じく、第三者Ｃの保護条件に過失の有無は影響しません。第三者に過失があっても、善意であれば契約の有効を主張できるのです。

あなたは第三者？

さて、ここまで何気なく「第三者」と書いてきましたが、だれでも彼でも第三者になるわけではありません。

では、いったいどのような人が第三者に当たるのでしょうか。

スタケンによると、第三者とは「当事者および、その包括承継人（相続人など）以外の者で、新しく法律上の利害関係を持つようになった者」を指します。

例題１でＢから土地を買い受けたＣは、当事者であるＡでもＢでもありませんし、ＡＢの相続人などでもありません。

さらに、虚偽表示によりＡＢ間の契約が無効になると、買い受けた土地を失う立場にありますので、まごうことなき第三者と言えるわけです。

例．この場合はどう？

では、虚偽表示をしたＡＢ間の契約に、新たに銀行が加わったらどうでしょう。

例えば偽装工作として、ＢがＡに3000万円を貸すと見せかけ、Ａ土地に抵当権（お金を借りた人が返済できない場合に土地や建物を担保とする権利のこと）を設定したとします。

その後、Ｂは銀行から3000万円を借りるために、Ａ土地に設定した抵当権を、さらに銀行の抵当に入れます。ややこしい話ですが、Ｂの抵当権に対して銀行の抵当権を設定したわけです（”転抵当”と言います）。

このとき、ＡＢ間の契約が虚偽表示だった場合、銀行は第三者に当たるのでしょうか。

結論を言うと、銀行は第三者に当たります。
なぜなら、Ｂが借りたお金を返せないとき銀行はＡ土地を差し押さえるわけですが、ＡＢ間の虚偽表示により、銀行が転抵当権を設定したＢの抵当権が無効となると、転抵当権も無効となり銀行はお金を回収することができないから。

明らかに利害関係にあるわけですので、銀行はれっきとした第三者と言えるわけですね。

この例を踏まえて、次の例題を解いてみましょう。文中の債権者Ｃを、上記の銀行に置き換えて考えればわかりやすいかと思います。

例題3．Ｃは第三者？

民法第94条第2項は、相手方と通じてした虚偽の意思表示の無効は「善意の第三者に対抗することができない」と定めている。
Ａが所有する甲土地につき、ＡとＢの間には金銭の貸し借りがないにもかかわらず、両者が通謀の上でＢのために甲土地に抵当権を設定し、その旨の登記がなされた場合、債権者ＣがＢに対する貸付金の回収のための債権を担保するためにＢから転抵当権の設定を受けたとき、債権者Ｃは同項の「第三者」に該当する。

【解説】
正解は「〇」
債権者Ｃは、Ｂが甲土地に設定した抵当権に、さらに転抵当権を設定し、もしもＢがお金を返せないときに甲土地を差し押さえることで貸付金の回収を図ろうとしています。

ですが、ＡＢ間の抵当権設定契約が無効であった場合、転抵当権も無効となり、甲土地を差し押さえ債権を回収しようとする債権者Ｃの権利は失われることになります。

明らかな利害関係にありますので、債権者Ｃは第三者と言えるのです。