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【宅建日記】初心者が宅建試験に挑む!第三者が絡む「 心裡留保 」

投稿日:2020年6月22日 更新日:

初心者が宅建試験に挑戦!第三者が絡むと急に難しくなる権利関係。今回は「 心裡留保 」をマーキング!

WEB宅建講座スタケンで不動産初心者が宅建合格をめざすブログにようこそ。

宅建とって人生しあわせに。宅建初心者の宅犬ハッピーです♪

ビーグル11

前回は『第三者が絡む虚偽表示』について勉強しました。

今回は「心裡留保」
過去記事では当事者間に焦点を当てましたが、第三者が絡むと果たしてどうなるのか。

さっそく見ていきましょう。

 

 心裡留保 とは何か

心裡留保とは「真意を心のうちに留めて置く」という意味になります。

裡とは、秘密裡や隠密裡(どちらも裏の字を使う場合もある)といった言葉に使われていて、「物の内側」という意味を持つそう。

宅建試験的には、本人が自分の真意とは異なる意思表示をすること、というふうに理解しておけば大丈夫でしょう。

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スタケンでは、例えばAが、本当は売る気もないのに自分の土地を「売るよ」と言い、Aの真意を知らないBと売買契約を結んでしまって、Aが慌てるといったシチュエーションを紹介しています。

これを初めて読んだ時、Aのアホさに驚いて、上手く事態が理解できないかったんですよね。今だって、日記を書きながら「アホすぎて救いようがないよなぁ…」と思うほど。

バカな

民法も同じ感覚のようで、

「真意と異なる意思表示をする者など保護に値しない」

というスタンス。AB間の契約は有効となり、Bは有効に土地を取得できるのです。

ただし、売買契約を結んだBが、Aの心裡留保を知っていた(※悪意)場合、話は別。AB間の契約は無効になります。

では、AB間の契約が無効にもかかわらず、Bが、突如として現れたCとかいう奴に、すでに土地を売ってしまっていた場合はどうでしょう。

さあ、話をややこしくする第三者の登場です!(*’ω’*)

第三者

※おさらいですが、悪意とは法律用語で「知っていた」ことを指します。一方、「知らなかった」は善意。宅建試験では頻出する単語ですので、頭に刻んでおきましょう。

 

第三者が絡むとどうなる?

結論から言うと、心裡留保によりAB間では契約無効となるような事態であっても、第三者CがAの心裡留保について善意だった(知らなかった)場合、Cの契約は有効となります。

普通に考えて、何も知らないCが、AB間のトラブルに巻き込まれて泣きを見るなんてかわいそう話ですよね。

正義の守護神こと民法としては、弱者たる第三者をなんとか保護しなければいけません。

正義

そこで、今年4月の民法改正では条文に第三者保護の規定が新たに設けられました。条文は次のとおりです。

1.意思表示は、表意者がその真意ではないことを知ってしたときであっても、そのためにその効力を妨げられない。ただし、相手方がその意思表示が表意者の真意ではないことを知り、又は知ることができたときは、その意思表示は、無効とする。
2.前項ただし書の規定による意思表示の無効は、善意の第三者に対抗することができない。

 

条文の2に、第三者保護の規定が書かれていますね。当事者間の契約が無効であっても、善意の第三者に対抗することができないとあります。つまり、CがAの真意を知らなければ、AはCに契約の無効を主張できないのです。

 

ただ善意であればいいの?

では、心裡留保に巻き込まれた第三者Cの契約が有効になるには、嘘をついたAの真意について、ただ善意であればいいのでしょうか。

☆Cに過失があったらどうなるの?
☆Cは登記をしておく必要はないの?

こう聞かれると、少し悩んでしまうかもしれません。
でも答えはシンプル。過失も登記も関係ありません。ただ善意であればいいのです!

グッド

善意であれば救われるという点、虚偽表示と考え方は同じと言えます。虚偽表示と心裡留保は同じカテゴリーで理解するとわかりやすいかもしれませんね。

覚え方として、突然ですが次のような句を詠みましたので、ご参考にしていただけたら幸いです。

善意なら
嘘もジョークも
粉みじん

ぜひ、この一句をもって宅建試験を切り抜けてください。(*’ω’*)

では、ここまで見てきた内容を踏まえ、最後に例題を4つ解いて理解を深めていきましょう。

例題の文章は〇か×かで考えてみてください。




 

例題1.当事者間の争い

Aには、顔を合わせるたびに「お金ほしい、お金ほしい」と呪文のように繰り返す友人Bがいた。

ある日、Aはふざけて「オレの甲土地、今なら相場より安い1000万円で売ってやるよ」とBを挑発。すると、意外にもBは買う気を見せ、あっという間に売買契約が締結。しばらくして、銀行口座にBから1000万円が振り込まれていたのを見つけたA。驚いてBを問い詰めたら、Bも「えっ、嘘だったの!?」

さてこの時、Aの意思表示が真意ではなかった以上、Bは甲土地を有効に取得できない。

 

【解説】
正解は「 ×
ABの当事者間の話になりますね。Aの真意についてBが善意ですので、この契約は有効になります。

 

例題2.第三者の登場

Aには、年がら年中「お金がない、お金がない」と言っている友人Bがいた。

ある日、Aはふざけて「オレの甲土地、今なら相場より安い1000万円で売ってやるよ」とBを挑発。すると、Bは怒った顔で「ああ、買ってやるよ」と売買契約を結んだ。

しばらくして銀行口座にBから1000万円が振り込まれていたのを見つけたA。Bを問い詰めたら「嘘だってわかっていたさ!でもな、甲土地はもうCって奴に売ってしまったぜ!」。

さてこの時、CがAB間の事情を知らなかった場合、Cは甲土地を有効に取得できる。

 

【解説】
正解は「
第三者Cの契約が有効になるかどうかを問う例題です。
当事者間ではBが悪意なので契約は無効となりそうですが、第三者Cは善意です。Aの真意を知らなかった以上、契約は有効となるのです。

 

例題3.過失ありなら…

AはBに冗談で売ってしまった甲土地を取り戻そうとしたが、Bは、善意のCに売ってしまったという。
しかし、Aの真意を知らなったことについてCに明らかな過失があると認められる場合、BC間の売買契約は当然に無効になる。

 

【解説】
正解は「 ×
甲土地を買った第三者Cが、Aの真意を知らなかったことに過失がある場合、契約はどうなるかを問う例題…、なんですが、ぜひ上の一句を思い出してください。
そもそも過失があってもなくても関係ありません。Cは善意であれば救われるのです。だから、過失があろうとなかろうと、売買契約は当然に有効なんですね。

ただ善意であれば救われる…。
善意こそ極楽浄土のパスポートなのです!

 

例題4.登記ないけど…

AはBに冗談で売ってしまった甲土地を取り戻そうとしたが、Bは、善意のCに売ってしまったという。
しかし、Cがまだ甲土地の登記を備えていなかった場合、BC間の売買契約は当然に無効になる。

 

【解説】
正解は「 ×
登記って言葉は馴染みがないだけに厄介ですよね。実際に見たことがありませんから、言葉の響きだけで無くてはならないものみたいに思えてしまって、宅建の受験者を惑わすのです。

「あれ、登記がないとやっぱりダメなのかな…」っていう具合に。

でもね、繰り返す用ですが、やはり上の一句を思い出してほしいのです。
そもそも登記なんて関係ないのです。大事なのは善意!善意でありさえすれば、第三者はどうあがいても極楽なのです!

極楽

 

 笑えるスタケンバラエティ♪

例題はいかがでしたか。
私としては復習がてら宅建日記をつけているのですが、これが皆さんにとっても宅建試験に向けたおさらいになれば幸いです。

ところで最近、宅建動画の「スタケンバラエティ」にはまっています。

プラスワンという芸人さんがされている宅建コント(権利関係コント動画)なのですが、かなり面白いですし、分かりやすいです笑。

宅建コント

宅建の勉強って、特に民法は具体的なシチュエーションに沿って理解した方が圧倒的にはかどるもの。

宅建コントなんてすごく珍しいコンテンツですが、気になった方は、苦手な単元の動画を見てみるといいですよ♪

ちなみに、ハッピーは「動機の錯誤」をここで学びました♪

 

それでは、今回はここまで。
次回は「第三者が絡む詐欺・強迫」を書いていきますね。(/・ω・)/

以上、宅犬ハッピーでした~♪

 

スタケンと一緒に使われている教材

基本テキスト

書籍名 『2020年版うかるぞ宅建士 基本テキスト』
著者/出版社/発売日 田中謙次/プラチナ出版/2020年2月27日

書籍名 『2020年版うかるぞ宅建士 過去問』
著者/出版社/発売日 田中謙次/プラチナ出版/2020年3月9日

要点整理




書籍名 『2020年版これで合格 宅建士 要点整理』
著者/出版社/発売日 田中謙次/プラチナ出版/2020年5月24日

条文で見る「 心裡留保 」

第93条

  1. 意思表示は、表意者がその真意ではないことを知ってしたときであっても、そのためにその効力を妨げられない。ただし、相手方がその意思表示が表意者の真意ではないことを知り、又は知ることができたときは、その意思表示は、無効とする。
  2. 前項ただし書の規定による意思表示の無効は、善意の第三者に対抗することができない。
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2020年5月に不動産業界デビュー!経験ゼロ、知識ゼロですが、宅建の一発合格をめざして勉強がんばります。犬好きです。

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執筆者:

逆回転学習メソッドで宅建「一発合格」スタケン