第三者が絡むと急に難しくなる権利関係。今回のテーマは「 心裡留保 」。
今年こそ宅建合格をつかみ取りたい「崖っぷちすぎる受験生」のブログにようこそ。
前回は「第三者が絡む虚偽表示」について勉強しました。今回は「心裡留保」。過去記事では当事者間に焦点を当てましたが、第三者が絡むと果たしてどうなるのか。さっそく見ていきましょう。
心裡留保 とは何か
心裡留保とは「真意を心のうちに留めて置く」という意味になります。
裡とは、秘密裡や隠密裡（どちらも裏の字を使う場合もある）といった言葉に使われていて、「物の内側」という意味を持つそう。
宅建試験的には、本人が自分の真意とは異なる意思表示をすること、というふうに理解しておけば大丈夫でしょう。
スタケンでは、例えばＡが、本当は売る気もないのに自分の土地を「売るよ」と言い、Ａの真意を知らないＢと売買契約を結んでしまって、Ａが慌てるといったシチュエーションを紹介しています。
これを初めて読んだ時、Ａのアホさに驚いて、上手く事態が理解できないかったんですよね。今だって、日記を書きながら「アホすぎて救いようがないよなぁ…」と思うほど。
民法も同じ感覚のようで、
「真意と異なる意思表示をする者など保護に値しない」
というスタンス。ＡＢ間の契約は有効となり、Ｂは有効に土地を取得できるのです。
ただし、売買契約を結んだＢが、Ａの心裡留保を知っていた（※悪意）場合、話は別。ＡＢ間の契約は無効になります。
では、ＡＢ間の契約が無効にもかかわらず、Ｂが、突如として現れたＣとかいう奴に、すでに土地を売ってしまっていた場合はどうでしょう。
さあ、話をややこしくする第三者の登場です！(*’ω’*)
※おさらいですが、悪意とは法律用語で「知っていた」ことを指します。一方、「知らなかった」は善意。宅建試験では頻出する単語ですので、頭に刻んでおきましょう。
第三者が絡むとどうなる？
結論から言うと、心裡留保によりＡＢ間では契約無効となるような事態であっても、第三者ＣがＡの心裡留保について善意だった（知らなかった）場合、Ｃの契約は有効となります。
普通に考えて、何も知らないＣが、ＡＢ間のトラブルに巻き込まれて泣きを見るなんてかわいそう話ですよね。
正義の守護神こと民法としては、弱者たる第三者をなんとか保護しなければいけません。
そこで、今年4月の民法改正では条文に第三者保護の規定が新たに設けられました。条文は次のとおりです。
条文の2に、第三者保護の規定が書かれていますね。当事者間の契約が無効であっても、善意の第三者に対抗することができないとあります。つまり、ＣがＡの真意を知らなければ、ＡはＣに契約の無効を主張できないのです。
ただ善意であればいいの？
では、心裡留保に巻き込まれた第三者Ｃの契約が有効になるには、嘘をついたＡの真意について、ただ善意であればいいのでしょうか。
☆Ｃに過失があったらどうなるの？
☆Ｃは登記をしておく必要はないの？
こう聞かれると、少し悩んでしまうかもしれません。
でも答えはシンプル。過失も登記も関係ありません。ただ善意であればいいのです！
善意であれば救われるという点、虚偽表示と考え方は同じと言えます。虚偽表示と心裡留保は同じカテゴリーで理解するとわかりやすいかもしれませんね。
覚え方として、突然ですが下のような句を詠みました。
ご参考にしていただけたら幸いです。
善意なら
嘘もジョークも
粉みじん
ぜひ、この一句をもって宅建試験を切り抜けてください。(*’ω’*)
では、ここまで見てきた内容を踏まえ、最後に例題を4つ解いて理解を深めていきましょう。
例題の文章は〇か×かで考えてみてください。
例題1．当事者間の争い
Ａには、顔を合わせるたびに「お金ほしい、お金ほしい」と呪文のように繰り返す友人Ｂがいた。
ある日、Ａはふざけて「オレの甲土地、今なら相場より安い1000万円で売ってやるよ」とＢを挑発。すると、意外にもＢは買う気を見せ、あっという間に売買契約が締結。しばらくして、銀行口座にＢから1000万円が振り込まれていたのを見つけたＡ。驚いてＢを問い詰めたら、Ｂも「えっ、嘘だったの！？」。
さてこの時、Ａの意思表示が真意ではなかった以上、Ｂは甲土地を有効に取得できない。
【解説】
正解は「 × 」
ＡＢの当事者間の話になりますね。Ａの真意についてＢが善意ですので、この契約は有効になります。
例題2．第三者の登場
Ａには、年がら年中「お金がない、お金がない」と言っている友人Ｂがいた。
ある日、Ａはふざけて「オレの甲土地、今なら相場より安い1000万円で売ってやるよ」とＢを挑発。すると、Ｂは怒った顔で「ああ、買ってやるよ」と売買契約を結んだ。
しばらくして銀行口座にＢから1000万円が振り込まれていたのを見つけたＡ。Ｂを問い詰めたら「嘘だってわかっていたさ！でもな、甲土地はもうＣって奴に売ってしまったぜ！」。
さてこの時、ＣがＡＢ間の事情を知らなかった場合、Ｃは甲土地を有効に取得できる。
【解説】
正解は「 〇 」
第三者Ｃの契約が有効になるかどうかを問う例題です。
当事者間ではＢが悪意なので契約は無効となりそうですが、第三者Ｃは善意です。Ａの真意を知らなかった以上、契約は有効となるのです。
例題3．過失ありなら…
ＡはＢに冗談で売ってしまった甲土地を取り戻そうとしたが、Ｂは、善意のＣに売ってしまったという。
しかし、Ａの真意を知らなったことについてＣに明らかな過失があると認められる場合、ＢＣ間の売買契約は当然に無効になる。
【解説】
正解は「 × 」
甲土地を買った第三者Ｃが、Ａの真意を知らなかったことに過失がある場合、契約はどうなるかを問う例題…、なんですが、ぜひ上の一句を思い出してください。
そもそも過失があってもなくても関係ありません。Ｃは善意であれば救われるのです。だから、過失があろうとなかろうと、売買契約は当然に有効なんですね。
ただ善意であれば救われる…。
善意こそ極楽浄土のパスポートなのです！
例題4．登記ないけど…
ＡはＢに冗談で売ってしまった甲土地を取り戻そうとしたが、Ｂは、善意のＣに売ってしまったという。
しかし、Ｃがまだ甲土地の登記を備えていなかった場合、ＢＣ間の売買契約は当然に無効になる。
【解説】
正解は「 × 」
登記って言葉は馴染みがないだけに厄介ですよね。実際に見たことがありませんから、言葉の響きだけで無くてはならないものみたいに思えてしまって、宅建の受験者を惑わすのです。
「あれ、登記がないとやっぱりダメなのかな…」っていう具合に。
でもね、繰り返す用ですが、やはり上の一句を思い出してほしいのです。
そもそも登記なんて関係ないのです。大事なのは善意！善意でありさえすれば、第三者はどうあがいても極楽なのです！
笑えるスタケンバラエティ♪
例題はいかがでしたか。私としては復習がてら宅建日記をつけているのですが、これが皆さんにとっても宅建試験に向けたおさらいになれば幸いです。
ところで最近、宅建動画の「スタケンバラエティ」にはまっています。
プラスワンという芸人さんがされている宅建コント（権利関係コント動画）なのですが、かなり面白いですし、分かりやすいです笑。
宅建の勉強って、特に民法は具体的なシチュエーションに沿って理解した方が圧倒的にはかどるもの。宅建コントなんてすごく珍しいコンテンツですが、気になった方は、苦手な単元の動画を見てみるといいかもしれません。
ちなみに、私はスタケンバラエティで「動機の錯誤」を理解できました。ありがたい…。
使っている教材の紹介
ちなみに、数ある宅建教材のなかで、私が使っているのはスタケン宅建講座というゴリラマークの教材です。
なぜゴリラなのかは謎ですが（笑）、ゴリラマーク以外で一番の魅力はやはりコスパ。大手予備校とか通信講座とかだと、受講料や教材費で20万円近くかかりますからね…。一方、スタケンは3万円前後で試験対策ができてしまうので、かなり安い方だと思います。
しかも、「合格したら、受講料を全額返金」してくれるのは嬉しいですね！
これから教材を揃える方はぜひ検討してみてください。
それでは、今回はここまで。次回は「第三者が絡む詐欺・強迫」を書いていきますね。
条文で見る「 心裡留保 」
第93条
- 意思表示は、表意者がその真意ではないことを知ってしたときであっても、そのためにその効力を妨げられない。ただし、相手方がその意思表示が表意者の真意ではないことを知り、又は知ることができたときは、その意思表示は、無効とする。
- 前項ただし書の規定による意思表示の無効は、善意の第三者に対抗することができない。
宅建士を一発取得(2009年)|保険営業マン→塾講師×金融ライター|FP2級×宅建士×TOEIC815点×ITパスポート|35歳|海外旅行が趣味|スタケンブログをご覧のみなさまが合格を勝ち取るためのノウハウを徹底解説します！
