【 民法改正 が 宅建試験 に与える影響とは!?】権利関係を勉強する方へ｜スタケン宅建講座

【 民法改正 が 宅建試験 に与える影響とは!?】権利関係を勉強する方へ

2020年4月1日、ついに改正民法が施行され、日本は大きな節目を迎えました。改正点は大規模なものとなり、宅建試験にも大きな影響を及ぼすことが予想されています。

これまでの宅建試験で、民法からの出題数は全体の3分の1。改正元年となる今年の試験は、「民法がどのように変わったのか」という点を押さえなければ苦戦は必至です。

このブログでは、民法の改正点とその対策について解説します。

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1．民法改正は宅建をどう変える？

明治以来、約120年ぶりの大改正となった今年、民法の改正点は債権を中心に200項目を超えました。

宅建試験では全50問中、民法の「権利関係」から14問が出題されます。ここでの得点が宅建合格の命運を左右すると言っても過言ではありません。

しかしその権利関係も改正の影響を受けるとなると、特に複数年にわたって勉強されてきた方は、これまでの知識を改正内容に合わせて一新する必要があります。改正前に学んだことが、逆に得点の妨げになってしまうこともあり得るのです。

改正点の正しい把握なくして高得点は狙えないということです。

改正点ほど出題されやすい

しかし、逆の見方をすればチャンスでもあります。なぜなら、宅建試験2020は、改正部分にフォーカスした出題が多くなると予想できるからです。

権利関係は宅建でも最も難易度が高いと言われるだけあって、合格者でも平均して5割程度しか得点できていないと言われます。その難しさの理由の一つが「出題範囲の広さ」。
一口に「権利関係」といっても、その範囲は膨大です。出題範囲が広すぎるために勉強が追い付かなくなるのです。

しかし、宅建試験2020では、改正に影響の大きかった分野（＝受験者に覚えてほしい部分）ほど出題されやすいと考えられます。改正点に勉強範囲を絞り込める＝得点UPのチャンスになる、というわけですね。

 

改正の影響は多岐にわたる

民法改正が影響を及ぼす分野として、具体的に次のようなものが挙げられます。

・表示の錯誤と動機の錯誤

・制限行為能力者の代理行為

・債権の消滅時効の期間

・弁済

・債務不履行解除

・連帯債務

・賃貸借契約

・契約不適合責任（瑕疵担保責任）

・譲渡契約　…etc.

どうでしょう。改正による影響の大きさがお分かりいただけたかと思います。
押さえるべき点が多くなってしまうのは、さすが大改正、さすが権利関係と言ったところでしょうか。一筋縄ではいきません。
一つひとつの分野で何がどのように変わったのか。改正民法に対応した教材を使って、しっかり習得していく必要があります。

２．権利関係はどう変わる？

では、民法改正によって表で示した分野はどのように変わったのでしょうか。改正前後の違いを簡単に見ていきましょう。

表示の錯誤と動機の錯誤

◇改正前：法律行為の要素に錯誤があったときは【無効】とする。

◆改正後：取引上の社会通念に照らして重要なものであるときは【取り消す】ことができる。

―Point—

これまでは詐欺、強迫を理由とする場合は「取り消し」、錯誤なら「無効」とされていました。
しかし、改正後は全て「取り消し」に統一されることに。従って、主張により契約が取り消されるまで、契約自体は有効となります（※ただし誤解した人に重過失がある場合は取り消しができません）。
また、錯誤の取り消しは「追認できる時から5年」という期限が設けられました。

制限行為能力者の代理行為

◇改正前：制限行為能力者の代理行為は、行為能力の制限の規定によって【取り消すことができない】。

◆改正後：制限行為能力者が「他の制限行為能力者」の法定代理人である場面では、法定代理人としてした行為については例外的に、行為能力の制限の規定によって【取り消すことができる】。

―Point—

制限行為能力者が「他の制限行為能力者」の法定代理人となる場面では、「他の制限行為能力者」は自ら代理人を選任しているわけではありません。
それにも関わらず、法定代理人となった制限行為能力者が行った代理行為によって、「他の制限行為能力者」が不利益を被る場合、取り消しができないと「他の制限行為能力者」の保護が十分に図れない恐れがあります。

改正ではこの点に着目し、法定代理としての行為に限って「取り消しができる」と定めました。

債権の消滅時効の期間

◇改正前：債権の種類ごとに【時効期間はさまざま】。職業別に短期消滅時効期間を設定。商事債権の時効期間を5年間と定める。

◆改正後：【主観的起算点から5年間、客観的起算点から10年間】に統一。職業別の短期消滅時効期間（旧民法170～174条）と、商事債権の時効期間（商法522条）は削除。

―Point—

消滅時効が成立する期間は、権利者が権利を行使できることを知ったときから5年間、または権利を行使できるときから10年間に改正されました。

さらに用語の変更（意味は同じです）もあり、時効の「中断」は「更新」に、時効の「停止」は「完成猶予」にそれぞれ変わりました。

弁済（第三者弁済）

◇改正前：【利害関係を有しない第三者】は債務者の意思に反して弁済することはできない。債務者の意思に反することを債権者が知らなかった場合でも弁済は無効となる。

◆改正後：【正当な利益を有する者でない第三者】は債務者の意思に反して弁済することはできない。しかし、債務者の意思に反することを債権者が知らなかったときには、弁済は有効となる。

―Point—

以前の「利害関係を有しない第三者」という言い回しから「正当な利益を有する者でない第三者」に変わりました。

重要なのはその後で、債務者の意思に反することを債権者が知らなかった場合、弁済は無効か有効かという点。
旧民法は、弁済後になって債務者の意思に反することを債権者が知ったとき、受領した弁済金を返還し、改めて債務者から弁済を受ける必要がありました。しかし、これでは債権者の立場が不安定になります。

そこで改正民法では、債権者が「債務者に意思に反することを知らなかった場合」においては「弁済は有効」としました。債務者が善意であれば、弁済を有効としたのです。

債務不履行解除

◇改正前：債権者が契約を解除するには、契約の債務不履行があり、それについて【債務者に帰責事由（故意・過失などの落ち度）があることが条件】となる。

◆改正後：【債務者の帰責事由の有無にかかわらず】、当事者の一方がその債務を履行しない場合には、原則として契約を解除することができる。

―Point—

旧民法において、解除は契約関係の解消のほか、債務不履行に基づく損害賠償がセットで理解されているという特徴がありました。つまり、債務者の落ち度にフォーカスし、帰責事由の有無が解除の条件となっていたわけです。

しかし、改正民法の考え方は異なり、「当事者を契約に拘束することが不当である場合に、契約の拘束力から解放させる」ことを目的としています。従って、「債務者の帰責事由」は解除の条件から外れることになりました。

こうすることで、解除は【契約関係を解消するだけのもの】となり、債務不履行に基づく損害賠償とは完全に別の制度と位置付けられるようになりました。

連帯債務

◇改正前：連帯債務者の1人に対して、債権者からの履行の請求、免除、時効の完成、更改、相殺、混同の事由が生じた場合、その効力は【他の連帯債務者にも及ぶ（絶対的効力）】。

◆改正後：連帯債務者の1人に対して、債権者からの履行の請求、免除、時効の完成の事由が生じた場合、その効力は【当該債務者のみに及び、他の連帯債務者には及ばない（相対的効力に変更）】。つまり、【請求、免除、時効の完成を絶対的効力事由から除外】した。

—Point—

旧民法では、相対的効力の原則を掲げながら、履行の請求、免除、時効の完成などで、その効力が他の連帯債務者にも及ぶことを認めていました。
例えば、連帯債務者A、B、Cがいたとき、Aの時効が完成すれば、BとCも債務を免除されていたわけです。

この改正は連帯債務だけではなく「連帯保証」にも適用されます。
今までは連帯保証人に対する履行の請求は、主たる債務者にも影響を及ぼしていました（絶対的効力）。
しかし、改正により影響は及ばなくなるため（相対的効力）、債権者は主たる債務者と連帯保証人それぞれに履行の請求をする必要があります。

賃貸借契約

◇改正前：建物所有を目的としない土地賃貸借契約の契約期間の上限は【20年】。

◆改正後：建物所有を目的としない土地賃貸借契約の契約期間の上限は【50年】。

―Point—

ゴルフ場や駐車場、資材置き場、大型プラント、太陽光パネルを設置するための土地など、長期間の運用が前提となる土地の賃貸借期間が最大20年から50年に改正されました。

一方、建物賃貸借契約や建物所有目的の土地賃貸借契約については、借地借家法が適用されますので改正の影響はありません（借主保護の観点から、契約期間は最低30年）。
また、民法改正により敷金の扱いも明文化。敷金の返還時期や返還の範囲も明記されました。

契約不適合責任（瑕疵担保責任）

◇改正前：売買契約の目的物が【特定物であれば「瑕疵担保責任」、不特定物であれば「債務不履行責任」】として処理。買主が取れる手段は解除と損害賠償に限られていた。

◆改正後：「瑕疵担保責任」の規定は削除。契約の目的物が契約内容に適合しない場合、【特定物か不特定物かにかかわらず、売主は「契約不適合責任」を負う】こととなる。また、買主は解除と損害賠償だけでなく【追完請求】【代金減額請求】もできるようになった。

―Point—

規定が削除された「瑕疵担保責任」では、引き渡し時における目的物の瑕疵で責任の有無を判断していました。しかし、改正民法の「契約不適合責任」では、当事者間の契約に適合しているかどうかが問題の判断基準に。

条文を引用すると、「売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合」に契約不適合責任が生じることになります。

また、買主の請求内容として【追完請求】【代金減額請求】が明文化。
これにより、買主は目的物が契約内容に合致するよう補修請求や代替品の引き渡し請求、追完がなされなかった場合の代金減額請求が可能になりました。

債権譲渡

◇改正前：譲渡制限特約に違反して行われた債権譲渡は、譲受人が特約の存在について悪意である場合には【無効】。

◆改正後：譲渡制限特約に違反して行われた債権譲渡であっても【有効】。

―Point—

債権譲渡が資金調達の方法の1つとして当たり前になっているため、制限特約があっても債権譲渡がより活発に行われるよう改正されました。

ただし、譲渡制限について悪意・重過失の譲受人、またはその他の第三者に対して、債務者は履行を拒むことができ、かつ譲渡人に対する弁済その他の債務の消滅事由をもって当該第三者に対抗できるとしました。

 

３．民法改正に対応した勉強法は？

いかがだったでしょうか。

宅建試験によく出題されている分野に絞り、いくつかの改正点を分野別に紹介しました。

民法改正前から勉強をされてきた方は、改正によって今まで勉強してきた内容がガラッと変わり、混乱してしまうかもしれませんね。しかし、すでに述べた通り、改正内容を重点的に学習することで、かえって宅建試験を有利に運べるチャンスにもなります。

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改正民法に対応した模試で、応用問題にも対応できる実力を養っていきましょう。

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そのほか、芸人による宅建コント動画「スタケンバラエティ」や、専門スタッフへの「メール質問サービス」など、目を見張るほどの充実ぶり。

また、女性の宅建受験者が毎年、宅建学習の記録動画をYoutubeで配信する「スタケン女子」という企画も好評を得ています（今年も6月からスタート予定）。

歴史的大改正とは言え、民法改正は宅建受験者にとって嵐そのもの。大変な時期ですが、改正点が出題されやすいことが予想される分、教材さえ間違わなければ得点のチャンスに違いありません。

ぜひ宅建講座スタケンで改正民法をマスターし、今年こそ宅建合格を目指しましょう！