【現役受験者の宅建 アウトプット勉強法 】令和2年10月試験①権利関係

---

 

【2020年(令和2年)10月 問1】
―――――――――――――――――
Ａが購入した甲土地が他の土地に囲まれて公道に通じない土地であった場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

 

---

 

【2020年(令和2年)10月 問2】
―――――――――――――――――
令和２年７月１日に下記ケース①及びケース②の保証契約を締結した場合に関する次の１から４までの記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
（ケース①）個人Ａが金融機関Ｂから事業資金として1,000万円を借り入れ、ＣがＢとの間で当該債務に係る保証契約を締結した場合
（ケース②）個人Ａが建物所有者Ｄと居住目的の建物賃貸借契約を締結し、ＥがＤとの間で当該賃貸借契約に基づくＡの一切の債務に係る保証契約を締結した場合

1. ケース①の保証契約は、口頭による合意でも有効であるが、ケース②の保証契約は、書面でしなければ効力を生じない。
2. ケース①の保証契約は、Ｃが個人でも法人でも極度額を定める必要はないが、ケース②の保証契約は、Ｅが個人でも法人でも極度額を定めなければ効力を生じない。
3. ケース①及びケース②の保証契約がいずれも連帯保証契約である場合、ＢがＣに債務の履行を請求したときはＣは催告の抗弁を主張することができるが、ＤがＥに債務の履行を請求したときはＥは催告の抗弁を主張することができない。
4. 保証人が保証契約締結の日前１箇月以内に公正証書で保証債務を履行する意思を表示していない場合、ケース①のＣがＡの事業に関与しない個人であるときはケース①の保証契約は効力を生じないが、ケース②の保証契約は有効である。

解説

1. 保証契約は、書面でしなければ効力が生じません(民法446条2項)。ケース①も②も保証契約であり、書面でなければ効力は生じません。
2. ケース①は、特定の債務を保証する一般的な保証契約であり、保証人が個人でも法人でも極度額を定める必要はありません。ケース②は、将来発生する不特定の債務まで保証する根保証契約です。根保証契約では、保証人が個人の場合、限度額を定める必要があります(民法465条の2第2項)。しかし、法人の場合は限度額を定める必要はありません。個人でも法人でも限度額を定めないと効力が生じないわけではありません。
3. ケース①②ともに連帯保証契約です。保証人が、債務者と連帯して債務を負担したときは、催告の抗弁も検索の抗弁も主張できません(民法452条、453条、454条)。
4. 「事業のために負担した貸金等債務を主たる債務とする保証契約」や「主たる債務の範囲に事業のために負担する貸金等債務が含まれる根保証契約」は、保証人が、契約締結の日の前1カ月以内に公正証書で保証債務を履行する意思を表示していなければ効力を生じません(民法465条の6第1項)。ケース①は、事業資金のための債務を保証したものであるため、保証契約は効力を生じません。しかし、ケース②は居住目的の債務であり、事業とは関係がありません。したがって、公正証書による意思表示がなくても有効です。

よって、正しい選択肢は【4】

 

---

 

【2020年(令和2年)10月 問3】
―――――――――――――――――
次の１から４までの契約に関する記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、誤っているものはどれか。なお、これらの契約は令和２年４月１日以降に締結されたものとする。
（判決文）
法律が債務の不履行による契約の解除を認める趣意は、契約の要素をなす債務の履行がないために、該契約をなした目的を達することができない場合を救済するためであり、当事者が契約をなした主たる目的の達成に必須的でない附随的義務の履行を怠ったに過ぎないような場合には、特段の事情の存しない限り、相手方は当該契約を解除することができないものと解するのが相当である。

1. 土地の売買契約において、売主が負担した当該土地の税金相当額を買主が償還する付随的義務が定められ、買主が売買代金を支払っただけで税金相当額を償還しなかった場合、特段の事情がない限り、売主は当該売買契約の解除をすることができない。
2. 債務者が債務を履行しない場合であっても、債務不履行について債務者の責めに帰すべき事由がないときは付随的義務の不履行となり、特段の事情がない限り、債権者は契約の解除をすることができない。
3. 債務不履行に対して債権者が相当の期間を定めて履行を催告してその期間内に履行がなされない場合であっても、催告期間が経過した時における債務不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、債権者は契約の解除をすることができない。
4. 債務者が債務を履行しない場合であって、債務者がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したときは、債権者は、相当の期間を定めてその履行を催告することなく、直ちに契約の解除をすることができる。

解説

1. 判決文には「主たる目的の達成に必須的でない附随的義務の履行を怠ったに過ぎないような場合には、特段の事情の存しない限り、相手方は当該契約を解除することができない」とあります。主たる目的である土地の売買代金が支払われたのであれば、付随的義務である税金の相当額を償還しなかったことを理由に売主は契約を解除することはできません。
2. 契約の解除に際しては、債務者の帰責事由は要件ではありません(民法541条、542条)。債務者の責めに帰すべき事由がないときであっても、契約の解除は可能です。また付随的義務は、主たる目的の達成の対比的位置づけであり、帰責事由の有無で判断されるものではありません。
3. 契約は、催告の期間内に履行がないときは、解除をすることができます(民法541条本文)。ただし、その契約が社会通念に照らして軽微であるときは、解除規定は適用されません(同条但書)。
4. 債務者が債務を履行しない場合であって、債務者がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したときは、債権者は、履行を催告することなく、直ちに契約の解除をすることができます(民法542条2号)。

よって誤っているのは選択肢【2】

 

---

 

【2020年(令和2年)10月 問4】
―――――――――――――――――
建物の賃貸借契約が期間満了により終了した場合における次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、賃貸借契約は、令和２年７月１日付けで締結され、原状回復義務について特段の合意はないものとする。

1. 賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷がある場合、通常の使用及び収益によって生じた損耗も含めてその損傷を原状に復する義務を負う。
2. 賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷がある場合、賃借人の帰責事由の有無にかかわらず、その損傷を原状に復する義務を負う。
3. 賃借人から敷金の返還請求を受けた賃貸人は、賃貸物の返還を受けるまでは、これを拒むことができる。
4. 賃借人は、未払賃料債務がある場合、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てるよう請求することができる。

解説

1. 賃借人は、賃借物を受け取った後に生じた損傷は、原状に復する義務を負います(民法621条)。ただし、「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗や賃借物の経年変化」によるものと「損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるもの」であるときは、原状回復の義務はありません。
2. 賃借人は、賃借物を受け取った後に生じた損傷は、原状に復する義務を負います(民法621条)。ただし、「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗や賃借物の経年変化」によるものと「損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるもの」であるときは、原状回復の義務はありません。
3. 敷金返還請求権は、賃貸借終了後家屋明渡完了の時において発生します(最判昭和48年2月2日)。賃貸人は、賃貸物の返還を受けるまで、敷金の返還を拒むことができます。
4. 賃貸人は、未払い賃料債務がある場合、敷金を弁済に充てることができます。しかし、賃借人が賃貸人に対して、敷金を債務の弁済に充てるようを請求することはできません(民法622条の2第2項)。

よって正しい選択肢は【3】

 

---

 

【2020年(令和2年)10月 問5】
―――――――――――――――――
ＡとＢとの間で令和２年７月１日に締結された委任契約において、委任者Ａが受任者Ｂに対して報酬を支払うこととされていた場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. Ａの責めに帰すべき事由によって履行の途中で委任が終了した場合、Ｂは報酬全額をＡに対して請求することができるが、自己の債務を免れたことによって得た利益をＡに償還しなければならない。
2. Ｂは、契約の本旨に従い、自己の財産に対するのと同一の注意をもって委任事務を処理しなければならない。
3. Ｂの責めに帰すべき事由によって履行の途中で委任が終了した場合、ＢはＡに対して報酬を請求することができない。
4. Ｂが死亡した場合、Ｂの相続人は、急迫の事情の有無にかかわらず、受任者の地位を承継して委任事務を処理しなければならない。

解説

1. 委任者の責めに帰すべき事由によって履行の途中で委任が終了した場合、委任者は報酬の請求を拒むことはできません(民法536条2項)。つまり、受任者は報酬全額を委任者に請求することができます。一方で、受任者は、自己の債務を免れたことによって利益を得たときは、これを委任者に償還する必要があります(同項)。
2. 受任者は「善良な管理者の注意をもって」委任事務を処理する義務を負います(民法644条)。
3. 受任者は、委任者に帰責事由がなく委任事務が履行不能になった場合には、既にした履行の割合に応じて報酬を請求することができます(民法648条3項2号)。まったく報酬が請求できないわけではありません。
4. 委任契約は、受任者の死亡によって終了します(民法653条1号)。委任が終了した場合、急迫の事情があるときは、受任者の相続人は、委任者が委任事務を処理することができるようになるまで、必要な処分をする義務があります(民法654条)。この義務は急迫の事情があるとき限定ですから、「急迫の事情の有無にかかわらず」ではありません。

よって正しい選択肢は【1】

 

---

 

【2020年(令和2年)10月 問6】
―――――――――――――――――
ＡとＢとの間で令和２年７月１日に締結された売買契約に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、売買契約締結後、ＡがＢに対し、錯誤による取消しができるものはどれか。

1. Ａは、自己所有の自動車を100万円で売却するつもりであったが、重大な過失によりＢに対し「10万円で売却する」と言ってしまい、Ｂが過失なく「Ａは本当に10万円で売るつもりだ」と信じて購入を申し込み、ＡＢ間に売買契約が成立した場合
2. Ａは、自己所有の時価100万円の壺を10万円程度であると思い込み、Ｂに対し「手元にお金がないので、10万円で売却したい」と言ったところ、ＢはＡの言葉を信じ「それなら10万円で購入する」と言って、ＡＢ間に売買契約が成立した場合
3. Ａは、自己所有の時価100万円の名匠の絵画を贋作だと思い込み、Ｂに対し「贋作であるので、10万円で売却する」と言ったところ、Ｂも同様に贋作だと思い込み「贋作なら10万円で購入する」と言って、ＡＢ間に売買契約が成立した場合
4. Ａは、自己所有の腕時計を100万円で外国人Ｂに売却する際、当日の正しい為替レート（１ドル100円）を重大な過失により１ドル125円で計算して「8,000ドルで売却する」と言ってしまい、Ａの錯誤について過失なく知らなかったＢが「8,000ドルなら買いたい」と言って、ＡＢ間に売買契約が成立した場合

解説

1. 契約は、締結を申し入れる意思表示を相手方が承諾をしたときに成立します(民法522条)。意思表示は錯誤に基づくものであれば、原則として取り消すことができます(民法95条1項)。しかし、この錯誤が重大な過失であった場合には取り消すことができません(同条3項)。ただし、これも例外的に「相手方が表意者に錯誤があることを知っていた」「相手方が重大な過失によって知らなかった」「相手方が表意者と同一の錯誤に陥っていた」場合には、取り消すことが可能になります(同項1号、2号)。Aの錯誤には重大な過失があり、一方のBには過失がないため、本契約を取り消すことはできません。
2. 契約は、締結を申し入れる意思表示を相手方が承諾をしたときに成立します(民法522条)。意思表示は、認識が真実に反する錯誤である場合、原則として取り消すことができます(民法95条1項)。Ａは、自己所有の時価100万円の壺を10万円程度であると思い込んでいたのは、「真実に反する錯誤」です。しかし、AがBに告げたのは「手元にお金がないので、10万円で売却したい」ということのみです。Aが錯誤した動機は表示されていませんから、本契約を取り消すことはできません。
3. 契約は、締結を申し入れる意思表示を相手方が承諾をしたときに成立します(民法522条)。意思表示は、認識が真実に反する錯誤である場合、原則として取り消すことができます(民法95条1項)。しかし、この錯誤が重大な過失であった場合には取り消すことができません(同条3項)。ただし、これも例外的に「相手方が表意者に錯誤があることを知っていた」「相手方が重大な過失によって知らなかった」「相手方が表意者と同一の錯誤に陥っていた」場合には、取り消すことが可能になります(同項1号、2号)。AとBは同一の錯誤に陥っていましたから、本契約を取り消すことは可能です。
4. 契約は、締結を申し入れる意思表示を相手方が承諾をしたときに成立します(民法522条)。意思表示は錯誤に基づくものであれば、原則として取り消すことができます(民法95条1項)。しかし、この錯誤が重大な過失であった場合には取り消すことができません(同条3項)。ただし、これも例外的に「相手方が表意者に錯誤があることを知っていた」「相手方が重大な過失によって知らなかった」「相手方が表意者と同一の錯誤に陥っていた」場合には、取り消すことが可能になります(同項1号、2号)。Aの錯誤には重大な過失があり、一方のBに過失がないため、本契約を取り消すことはできません。

よって取消ができる選択肢は【3】

 

---

 

【2020年(令和2年)10月 問7】
―――――――――――――――――
保証に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。なお、保証契約は令和２年４月１日以降に締結されたものとする。

1. 特定物売買における売主の保証人は、特に反対の意思表示がない限り、売主の債務不履行により契約が解除された場合には、原状回復義務である既払代金の返還義務についても保証する責任がある。
2. 主たる債務の目的が保証契約の締結後に加重されたときは、保証人の負担も加重され、主たる債務者が時効の利益を放棄すれば、その効力は連帯保証人に及ぶ。
3. 委託を受けた保証人が主たる債務の弁済期前に債務の弁済をしたが、主たる債務者が当該保証人からの求償に対して、当該弁済日以前に相殺の原因を有していたことを主張するときは、保証人は、債権者に対し、その相殺によって消滅すべきであった債務の履行を請求することができる。
4. 委託を受けた保証人は、履行の請求を受けた場合だけでなく、履行の請求を受けずに自発的に債務の消滅行為をする場合であっても、あらかじめ主たる債務者に通知をしなければ、同人に対する求償が制限されることがある。

解説

1. 保証人が責任を負うのは、主たる債務の他に、利息、違約金、損害賠償その他その債務に従たるすべてです(民法447条1項)。特定物の売買契約における売主のための保証人は、特に反対の意思表示のないかぎり、売主の債務不履行により契約が解除された場合には、原状回復義務についても、保証する責任があります(最判昭和40年6月30日)。
2. 保証人が責任を負うのは、主たる債務の他に、利息、違約金、損害賠償その他その債務に従たるすべてです(民法447条1項)。しかし、主たる債務が保証契約の締結後に加重されても、保証人の負担は加重されません(民法448条2項)。また保証人は、時効について正当な利益を有しています(民法145条)。主たる債務者が時効の利益を放棄しても、保証人に及ぶことはありません。
3. 保証人が、主たる債務の弁済期前に債務の消滅行為をしたときは、主たる債務者に対して求償権を有します。しかし、主たる債務者が債務の消滅行為の日以前に相殺の原因を有していたことときは、保証人は、債権者に対し、相殺によって消滅すべきであった債務の履行を請求することになります(民法459条の2第1項)。
4. 保証人が、債務者にあらかじめ通知をしないで債務の消滅行為をしたときは、保証人の求償権は制限されます。たとえば、債務者は、債権者に対抗することができた事由をもってその保証人に対抗することができます。また、債務者が債権者に対して相殺可能な債権を有していた場合には、保証人は、債権者に対し、その債務の履行を請求することになります(民法463条1項)。

よって誤っている選択肢は【2】

 

---

 

【2020年(令和2年)10月 問8】
―――――――――――――――――
相続（令和２年７月１日に相続の開始があったもの）に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1. 相続回復の請求権は、相続人又はその法定代理人が相続権を侵害された事実を知った時から５年間行使しないときは、時効によって消滅する。
2. 被相続人の子が相続開始以前に死亡したときは、その者の子がこれを代襲して相続人となるが、さらに代襲者も死亡していたときは、代襲者の子が相続人となることはない。
3. 被相続人に相続人となる子及びその代襲相続人がおらず、被相続人の直系尊属が相続人となる場合には、被相続人の兄弟姉妹が相続人となることはない。
4. 被相続人の兄弟姉妹が相続人となるべき場合であっても、相続開始以前に兄弟姉妹及びその子がいずれも死亡していたときは、その者の子（兄弟姉妹の孫）が相続人となることはない。

解説

1. 戸籍上は相続人であっても、欠格事項等により、相続人としての権利を持っていない人を表見相続人といいます。この表見相続人が、遺産である不動産等を不当に占有している場合に、真正相続人が、相続権の回復を請求する権利が、相続回復請求権です。相続回復請求権は、「相続権を侵害された事実を知った時から5年間行使しないとき」または「相続開始の時から20年を経過したとき」は、時効により消滅します(民法884条)。
2. 被相続人の子が相続開始以前に死亡したときは、その者の子がこれを代襲して相続人となります(民法887条2項)。さらに代襲者も死亡していたときは、代襲者の子が相続人となります(同条3項)。
3. 配偶者以外の相続人は、「①直系卑属」⇒「②直系尊属」⇒「③兄弟姉妹」の優先順位により決まります。第二順位の直系尊属が相続人になる場合、第三順位の兄弟姉妹が相続人になることはありません。
4. 配偶者以外の相続人は、「①直系卑属」⇒「②直系尊属」⇒「③兄弟姉妹」の優先順位により決まります。兄弟姉妹が相続人なる場合、相続人が死亡していれば、その子どもが代襲相続をします。しかし、その子どもも死亡していたときは、兄弟姉妹の孫は代襲相続はできません(民法889条2項、887条2項)。

よって誤っている選択肢は【2】

 

---

 

【2020年(令和2年)10月 問9】
―――――――――――――――――
Ａがその所有する甲建物について、Ｂとの間で、①Ａを売主、Ｂを買主とする売買契約を締結した場合と、②Ａを贈与者、Ｂを受贈者とする負担付贈与契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、これらの契約は、令和２年７月１日に締結され、担保責任に関する特約はないものとする。

1. ①の契約において、Ｂが手付を交付し、履行期の到来後に代金支払の準備をしてＡに履行の催告をした場合、Ａは、手付の倍額を現実に提供して契約の解除をすることができる。
2. ②の契約が書面によらずになされた場合、Ａは、甲建物の引渡し及び所有権移転登記の両方が終わるまでは、書面によらないことを理由に契約の解除をすることができる。
3. ②の契約については、Ａは、その負担の限度において、売主と同じく担保責任を負う。
4. ①の契約については、Ｂの債務不履行を理由としてＡに解除権が発生する場合があるが、②の契約については、Ｂの負担の不履行を理由としてＡに解除権が発生することはない。

解説

1. 買主が売主に手付を交付したときは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供すれば、契約を解除することができます(民法557条1項)。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、この方法による解約はできません(同項但書)。代金支払の準備をしてＡに履行の催告をしたBは、既に契約の履行に着手していますから、Aは契約の解除をすることができません。
2. 書面によらない贈与は、各当事者が解除をすることができますが、履行の終わった部分については、解除することができません(民法550条)。不動産の贈与契約では、所有権移転登記がなされたとき、または引渡しがあったときが、履行が終ったものとなります(最判昭和40年3月26日)。「引渡し及び所有権移転登記の両方が終わるまで」ではありません。
3. 負担付贈与については、贈与者は、その負担の限度において、売主と同じく担保の責任を負います(民法551条2項)。
4. 売買契約において、相手方が代金を支払わなければ、債務不履行として契約の解除をすることができます(民法541条)。負担付き贈与においても、この規定が準用されるため(民法553条)、Ｂの負担の不履行を理由としてＡに解除権が発生します。

よって正しい選択肢は【3】

 

---

 

【2020年(令和2年)10月 問10】
―――――――――――――――――
Ａが甲土地を所有している場合の時効に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1. Ｂが甲土地を所有の意思をもって平穏かつ公然に17年間占有した後、ＣがＢを相続し甲土地を所有の意思をもって平穏かつ公然に３年間占有した場合、Ｃは甲土地の所有権を時効取得することができる。
2. Ｄが、所有者と称するＥから、Ｅが無権利者であることについて善意無過失で甲土地を買い受け、所有の意思をもって平穏かつ公然に３年間占有した後、甲土地がＡの所有であることに気付いた場合、そのままさらに７年間甲土地の占有を継続したとしても、Ｄは、甲土地の所有権を時効取得することはできない。
3. Ｄが、所有者と称するＥから、Ｅが無権利者であることについて善意無過失で甲土地を買い受け、所有の意思をもって平穏かつ公然に３年間占有した後、甲土地がＡの所有であることを知っているＦに売却し、Ｆが所有の意思をもって平穏かつ公然に甲土地を７年間占有した場合、Ｆは甲土地の所有権を時効取得することができる。
4. Ａが甲土地を使用しないで20年以上放置していたとしても、Ａの有する甲土地の所有権が消滅時効にかかることはない。

解説

1. 所有の意思をもって、平穏、かつ公然と他人の物を20年間占有した者は、時効により所有権を取得できます(民法162条1項)。また占有者の承継人は、「自己の占有のみを主張する」か「前の占有者の占有を併せて主張する」かのいずれかを選択できます(民法187条)。CがBの占有を併せて主張した場合、占有期間は20年になるので、甲土地の所有権を時効取得することができます。
2. 所有の意思をもって、平穏、かつ公然と他人の物を10年間占有した者は、占有の開始の時に、善意無過失であれば、時効により所有権を取得します(民法162条2項)。善意無過失を問われるのは、占有開始の時ですから、他人地であることに途中で気づいても、通算で10年占有したDは、甲土地を時効取得できます。
3. 所有の意思をもって、平穏、かつ公然と他人の物を10年間占有した者は、占有の開始の時に、善意無過失であれば、時効により所有権を取得します(民法162条2項)。また占有者の承継人は、「自己の占有のみを主張する」か「前の占有者の占有を併せて主張する」かのいずれかを選択できます(民法187条)。 占有の承継があった場合においても、占有者の善意無過失は、最初の占有者の占有開始の時点において判定します(最判昭和53年3月6日)。占有開始時に善意無過失で占有を開始した甲土地を通算で10年占有したことで、Fはこの土地の所有権を時効取得することができます。
4. 債権または所有権以外の財産権は、権利を行使することができる時から20年間行使しないときは、時効によって消滅します(民法166条2項)。Aの土地を他人が時効により取得した場合、所有権を失うことになりますが、これは時効取得によるものであり、所有権が時効によって消滅したわけではありません。

よって誤っている選択肢は【2】

 

---

 

【2020年(令和2年)10月 問11】
―――――――――――――――――
Ａ所有の甲土地につき、令和２年７月１日にＢとの間で居住の用に供する建物の所有を目的として存続期間30年の約定で賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）が締結された場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

1. Ｂは、借地権の登記をしていなくても、甲土地の引渡しを受けていれば、甲土地を令和２年７月２日に購入したＣに対して借地権を主張することができる。
2. 本件契約で「一定期間は借賃の額の増減を行わない」旨を定めた場合には、甲土地の借賃が近傍類似の土地の借賃と比較して不相当となったときであっても、当該期間中は、ＡもＢも借賃の増減を請求することができない。
3. 本件契約で「Ｂの債務不履行により賃貸借契約が解除された場合には、ＢはＡに対して建物買取請求権を行使することができない」旨を定めても、この合意は無効となる。
4. ＡとＢとが期間満了に当たり本件契約を最初に更新する場合、更新後の存続期間を15年と定めても、20年となる。

解説

1. 借地権を主張できるのは、借地権の登記をしたときです(民法605条)。借地権の登記がない場合でも、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有していれば第三者に対抗できます(借地借家法10条1項)。甲土地の引渡しだけでは、借地権を主張することはできません。
2. 借賃の減額をしない特約があっても、借地借家法１１条１項に基づく賃料減額請求権の行使を妨げることはできません(最判平成16年6月29日)。Bは借賃の減額を請求することができます。
3. 契約の更新がないとき、借地権者は、建物の時価での買い取りを請求することができます(借地借家法13条1項)。 しかし、借地人の債務不履行による土地賃貸借契約解除の場合には、借地人の建物等買取請求権はありません(最判昭和35年2月9日)。建物買取請求に関しては、借地権者に不利な特約をすることは禁じられていますが(同法16条)、本肢の特約は民法と判例に沿ったものであり、借地権者に不利とはいえないため有効です。
4. 借地契約の最初の更新にあっては、存続期間は20年以上とする必要があります(借地借家法4条)。借地権者に不利な契約は無効となるため(同法9条)、更新後の存続期間を15年と定めても、20年となります。

よって正しい選択肢は【4】

 

---

 

【2020年(令和2年)10月 問12】
―――――――――――――――――
ＡとＢとの間でＡ所有の甲建物をＢに対して、居住の用を目的として、期間２年、賃料月額10万円で賃貸する旨の賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結し、Ｂが甲建物の引渡しを受けた場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

1. ＡがＣに甲建物を売却した場合、Ｂは、それまでに契約期間中の賃料全額をＡに前払いしていたことを、Ｃに対抗することができる。
2. 本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、賃料改定に関する特約がない場合、経済事情の変動により賃料が不相当となったときは、ＡはＢに対し、賃料増額請求をすることができる。
3. 本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約である場合、Ａは、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情があれば、Ｂに対し、解約を申し入れ、申入れの日から１月を経過することによって、本件契約を終了させることができる。
4. 本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、造作買取請求に関する特約がない場合、期間満了で本件契約が終了するときに、Ｂは、Ａの同意を得て甲建物に付加した造作について買取請求をすることができる。

解説

1. 建物の賃貸借は、登記がなくても、建物の引渡しがあれば、第三者に対抗できます(借地借家法31条1項)。また、建物の賃借人は、賃料前払の効果を新しい賃貸人に主張できます(最判昭和36年1月31日)。Bは前払いをしていたことをもって、Cに対抗することができます。
2. 経済事情の変動により、借賃が不相当となったときは、当事者は、借賃の額の増減を請求することができます(借地借家法32条1項)。ただし、定期建物賃貸契約では、不増額特約も不減額特約も有効です。しかし、本肢契約においては、賃料改定に関する特約がないため、経済事情の変動により賃料が不相当となったときは、ＡはＢに対し、賃料増額請求をすることができます。
3. 建物の面積が200㎡未満の定期建物賃貸借においては、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情があれば、建物の賃借人は、解約の申入れをすることができます(借地借家法38条7項)。しかし、賃貸人であるAには、この規定は適用されないため、本契約を終了させることはできません。
4. 賃貸人の同意を得て造作した場合に、賃借人は契約期間が終了するときに、時価で買い取ることを請求することができます(借地借家法33条1項)。この規定は任意なので、特約で排除することができますが(同37条)、特約がないのであれば、Bは買取請求をすることができます。

よって誤っている選択肢は【3】

 

---

 

【2020年(令和2年)10月 問13】
―――――――――――――――――
建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. 共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決するが、この区分所有者の定数は、規約で２分の１以上の多数まで減ずることができる。
2. 共用部分の管理に係る費用については、規約に別段の定めがない限り、共有者で等分する。
3. 共用部分の保存行為をするには、規約に別段の定めがない限り、集会の決議で決する必要があり、各共有者ですることはできない。
4. 一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属するが、規約で別段の定めをすることにより、区分所有者全員の共有に属するとすることもできる。

解説

1. 共用部分の変更は、区分所有者及び議決権の4分の3以上の多数の決議で決します。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができます(区分所有法17条1項)。定数を減ずるのは「過半数」までです。「２分の１以上」ではありません。
2. 共用部分の管理に係る費用は、持分に応じて負担をし、利益を収取します(区分所有法19条)。等分ではありません。
3. 共用部分の保存行為は、各共有者が単独ですることができます(区分所有法18条1項)。
4. 一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属します(区分所有法11条1項)。ただし、別段の定めをすることで(同条2項)、区分所有者全員の共用に属することもできます。

よって正しい選択肢は【4】

 

---

 

【2020年(令和2年)10月 問14】
―――――――――――――――――
不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 敷地権付き区分建物の表題部所有者から所有権を取得した者は、当該敷地権の登記名義人の承諾を得なければ、当該区分建物に係る所有権の保存の登記を申請することができない。
2. 所有権に関する仮登記に基づく本登記は、登記上の利害関係を有する第三者がある場合であっても、その承諾を得ることなく、申請することができる。
3. 債権者Ａが債務者Ｂに代位して所有権の登記名義人ＣからＢへの所有権の移転の登記を申請した場合において、当該登記を完了したときは、登記官は、Ａに対し、当該登記に係る登記識別情報を通知しなければならない。
4. 配偶者居住権は、登記することができる権利に含まれない。

解説

1. 敷地権付き区分建物の表題部所有者から所有権を取得した者は、当該敷地権の登記名義人の承諾を得なければ、当該区分建物に係る所有権の保存の登記を申請することができません(不動産登記法74条2項)。
2. 所有権に関する仮登記に基づく本登記は、登記上の利害関係を有する第三者がある場合には、この第三者の承諾があるときに限り、申請することができます(不動産登記法109条1項)。
3. 登記官は、申請人自らが登記名義人となる場合において、登記を完了したときは、速やかに申請人に対して登記識別情報を通知しなければなりません(不動産登記法21条)。申請人Aは、自らが名義人となるわけではないので、登記官には、登記識別情報を通知する義務はありません。
4. 登記することができる権利には、所有権（不動産登記法3条1号）地上権(2号)永小作権(3号)地役権(4号)先取特権(5号)質権(6号)抵当権(7号)賃借権(8号)配偶者居住権(9号)採石権(10号)があります。

よって正しい選択肢は【4】