【宅建アウトプット勉強法】令和2年10月試験②法令上の制限・税その他

今回はスタケンの新しい管理人【K】がスタケン宅建講座と独自の ” 宅建アウトプット勉強法 ” で宅建合格を目指している取り組みを紹介します。

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ここからは実際の過去問イラストをご紹介！今回は法令上の制限・税その他Q15～25です。

【2020年(令和2年)10月問15】
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都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

地区計画については、都市計画に、地区施設及び地区整備計画を定めるよう努めるものとされている。
都市計画事業の認可の告示があった後に当該認可に係る事業地内の土地建物等を有償で譲り渡そうとする者は、施行者の許可を受けなければならない。
第二種住居地域は、中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とされている。
市街化調整区域における地区計画は、市街化区域における市街化の状況等を勘案して、地区計画の区域の周辺における市街化を促進することがない等当該都市計画区域における計画的な市街化を図る上で支障がないように定めることとされている。

解説

地区計画では、都市計画に「地区計画の種類、名称、位置、区域」の他に「地区施設」と「地区整備計画」を必ず定めなければなりません（都市計画法12条の5第2項、同12条の4第2項）。努力義務ではなく、法的義務です。
都市計画事業の認可の告示があった後に当該認可に係る事業地内の土地建物等を有償で譲り渡そうとする者は、施行者に届出が必要です(都市計画法67条1項)。この届出があった物件は、施行者が買い取ることができます(同条2項)。
第二種住居地域は、主として住居の環境を保護するため定める地域です(都市計画法9条6項)。本肢は、第一種中高層専用地域に関する記述です(同条3項)。
市街化調整区域における地区計画は「市街化区域における市街化の状況等を勘案して、地区計画の区域の周辺における市街化を促進することがない等当該都市計画区域における計画的な市街化を図る上で支障がないように定めること」と規定されています(都市計画法13条1項14号イ)。

よって、正しい選択肢は【4】

【2020年(令和2年)10月過去問問15】01

【2020年(令和2年)10月過去問問15】02

【2020年(令和2年)10月問16】
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都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。

開発許可を申請しようとする者は、あらかじめ、開発行為又は開発行為に関する工事により設置される公共施設を管理することとなる者と協議しなければならない。
都市計画事業の施行として行う建築物の新築であっても、市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内においては、都道府県知事の許可を受けなければ、建築物の新築をすることができない。
開発許可を受けた開発行為により公共施設が設置されたときは、その公共施設は、工事完了の公告の日の翌日において、原則としてその公共施設の存する市町村の管理に属するものとされている。
開発許可を受けた者から当該開発区域内の土地の所有権を取得した者は、都道府県知事の承認を受けて、当該開発許可を受けた者が有していた当該開発許可に基づく地位を承継することができる。

解説

開発許可を申請しようとする者は、あらかじめ、開発行為または開発行為に関する工事により設置される公共施設を管理することとなる者と協議をする必要があります(都市計画法32条)。開発行為により設置される公共施設としてき、たとえば開発行為に伴い拡幅される道路が想定できます。この場合は道路管理者である市町村等と協議をします。
市街化調整区域では、原則として都道府県地知事の許可を受けなければ建築物の新築をすることはできません(都市計画法43条1項)。ただし、都市計画の事業として行う開発行為については、許可を要しません(同項1号)。
開発許可を受けた開発行為により公共施設が設置されたときは、その公共施設は、工事完了公告の日の翌日において、原則として公共施設の存する市町村の管理に属します(都市計画法39条)。
開発許可を受けた者から当該開発区域内の土地を取得した者は、都道府県知事の承認を受けた者が有していた当該開発許可に基づく地位を承継することができます(都市計画法45条)。承継人は、この開発許可による工事をすることができます。

よって、誤っている選択肢は【2】

【2020年(令和2年)10月過去問問16】01

【2020年(令和2年)10月過去問問16】02

【2020年(令和2年)10月問17】
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建築基準法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

階数が２で延べ面積が200㎡の鉄骨造の共同住宅の大規模の修繕をしようとする場合、建築主は、当該工事に着手する前に、確認済証の交付を受けなければならない。
居室の天井の高さは、一室で天井の高さの異なる部分がある場合、室の床面から天井の最も低い部分までの高さを2.1ｍ以上としなければならない。
延べ面積が1,000㎡を超える準耐火建築物は、防火上有効な構造の防火壁又は防火床によって有効に区画し、かつ、各区画の床面積の合計をそれぞれ1,000㎡以内としなければならない。
高さ30ｍの建築物には、非常用の昇降機を設けなければならない。

解説

木造以外の建築物では、2以上の階数を有するか、延べ面積が200㎡を超えるものについては、大規模の修繕をしようとする場合、確認済証の交付を受けなければ、工事に着手することはできません(建築基準法6条1項)。本肢は、2階建ての鉄骨造であるので、工事に着手する前に確認済証の交付を受けなければなりません。
居室の天井高さは、2.1m以上必要です（建築基準法施行令21条1項）。室内の天井高さが異なる場合は、平均値を算出します(同条2項)。平均で2.1m以上あれば、一部に高さが2.1m以下の箇所があっても適法です。
延べ面積が1,000㎡を超える建築物は、防火上有効な構造の防火壁または防火床によって有効に区画し、かつ、各区画の床面積の合計をそれぞれ1,000㎡以内としなければなりません(建築基準法26条)。しかし、耐火建築物や準耐火建築物については、この規定は適用されません(同条但書、1号)。
非常用昇降機の設置義務があるのは、高さが31mを超える建築物です(建築基準法34条2項)。

よって、正しい選択肢は【1】

【2020年(令和2年)10月過去問問17】01

【2020年(令和2年)10月過去問問17】02

【2020年(令和2年)10月問18】
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建築基準法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

公衆便所及び巡査派出所については、特定行政庁の許可を得ないで、道路に突き出して建築することができる。
近隣商業地域内において、客席の部分の床面積の合計が200㎡以上の映画館は建築することができない。
建築物の容積率の算定の基礎となる延べ面積には、老人ホームの共用の廊下又は階段の用に供する部分の床面積は、算入しないものとされている。
日影による中高層の建築物の高さの制限に係る日影時間の測定は、夏至日の真太陽時の午前８時から午後４時までの間について行われる。

解説

公衆便所や巡査派出所を道路に突き出して建築するには、特定行政庁の許可が必要です(建築基準法44条2号)。
近隣商業地域内では、映画館の建築をすることは可能です。客室の床面積に関する規制はありません(建築基準法48条9項、別表第二(り))。なお、準住居地域においては、客席の床面積が200㎡以下に制限されています。
共同住宅や老人ホームは、共用廊下または階段の用に供する部分は、容積率の算定の基礎となる延べ床面積には算入しません(建築基準法52条3項)。
日影による中高層の建築物の高さの制限に係る日影時間の測定は、最も日影が長くなる冬至日の真太陽時による午前8時から午後4時までの間で行います(建築基準法56条の2)。夏至日ではありません。

よって、正しい選択肢は【3】

【2020年(令和2年)10月過去問問18】01

【2020年(令和2年)10月過去問問18】02

【2020年(令和2年)10月問19】
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宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。

土地の占有者又は所有者は、都道府県知事又はその命じた者若しくは委任した者が、宅地造成工事規制区域の指定のために当該土地に立ち入って測量又は調査を行う場合、正当な理由がない限り、立入りを拒み、又は妨げてはならない。
宅地を宅地以外の土地にするために行う土地の形質の変更は、宅地造成に該当しない。
宅地造成工事規制区域内において、宅地以外の土地を宅地に転用する者は、宅地造成に関する工事を行わない場合でも、都道府県知事の許可を受けなければならない。
宅地造成に関する工事の許可を受けた者が、工事施行者を変更する場合には、遅滞なくその旨を都道府県知事に届け出ればよく、改めて許可を受ける必要はない。

解説

知事は、宅地造成工事規制区域の指定のために他人の占有する土地に立ち入ることができます（宅地造成等規制法4条1項）。土地の占有者または所有者は、正当な理由なく、これを拒んだり、妨害したりすることはできません(同条5項)。
宅地造成とは、宅地以外の土地を宅地にするためまたは宅地において行う土地の形質の変更をいいます(宅地造成等規制法2条2号)。宅地を宅地以外の土地にするために行う土地の形質の変更は、宅地造成に該当しません。
宅地造成工事規制区域内において、宅地造成に関する工事をする場合、都道府県知事の許可を受けなければなりません（宅地造成等規制法8条1項）。しかし、宅地への転用のみで工事をしないのであれば許可は不要です。ただし、都道府県知事への届出が必要です(同法15条3項)。
宅地造成に関する工事の許可を受けた者が、工事の計画を変更する場合は、知事の許可が必要です（宅地造成等規制法12条）。ただし、軽微な変更については届出で済みます。軽微な変更とは、「造成主、設計者、工事施行者の変更」と「工事着手、完了の予定日の変更」です。工事施行者の変更であれば、届出をすればよく、許可を受ける必要はありません。

よって、誤っている選択肢は【3】

【2020年(令和2年)10月過去問問19】01

【2020年(令和2年)10月過去問問19】02

【2020年(令和2年)10月問20】
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土地区画整理組合（以下この問において「組合」という。）に関する次の記述のうち、土地区画整理法の規定によれば、正しいものはどれか。

組合の設立認可を申請しようとする者は、施行地区となるべき区域内の宅地について借地権を有するすべての者の３分の２以上の同意を得なければならないが、未登記の借地権を有する者の同意を得る必要はない。
組合の総会の会議は、定款に特別な定めがある場合を除くほか、組合員の半数以上が出席しなければ開くことができない。
組合が賦課金を徴収する場合、賦課金の額は、組合員が施行地区内に有する宅地又は借地の地積等にかかわらず一律に定めなければならない。
組合の施行する土地区画整理事業に参加することを希望する者のうち、当該土地区画整理事業に参加するのに必要な資力及び信用を有する者であって定款で定められたものは、参加組合員として組合員となる。

解説

組合の設立認可を申請しようとする者は、施行地区となるべき区域内の宅地について借地権を有するすべての者の３分の２以上の同意を得る必要があります(土地区画整理法18条)。未登記の借地権を有する者は、公告があった日から1カ月以内に借地権の種類と内容を申告する義務があります(同法19条3項)。この期間を経過しても申告がない者は、同意の対象にはなりません(同条4項)。未登記の借地権を有する者のすべてが、同意の対象外になるのではありません。
総会の会議は、定款に特別の定めがある場合を除くほか、組合員の半数以上が出席しなければ開くことができません(土地区画整理法34条1項)。
賦課金の額は、組合員が施行地区内に有する宅地または借地の位置、地積等を考慮して公平に定められます(土地区画整理法40条2項)。地積等にかかわらず一律に定めると不公平になります。
施行地区内の宅地の所有権や借地権を有する者は、すべて組合員になります(土地区画整理法25条1項)。所有権や借地権を有しない組合員が参加組合員です。参加組合員は、独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社などの公的機関に限られます。組合が参加組合員になることを希望し、定款で定めれば、参加組合員として組合員になれます(同法25条の2、同法施行令68条の2)。「資力及び信用を有する者」が参加基準ではありません。

よって、正しい選択肢は【2】

【2020年(令和2年)10月過去問問20】01

【2020年(令和2年)10月過去問問20】02

【2020年(令和2年)10月問21】
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農地に関する次の記述のうち、農地法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。

法第３条第１項の許可が必要な農地の売買については、この許可を受けずに売買契約を締結しても所有権移転の効力は生じない。
市街化区域内の自己の農地を駐車場に転用する場合には、農地転用した後に農業委員会に届け出ればよい。
相続により農地を取得することとなった場合には、法第３条第１項の許可を受ける必要がある。
農地に抵当権を設定する場合には、法第３条第１項の許可を受ける必要がある。

解説

農地法の許可を受けないで締結した売買契約は無効です（農地法3条7項、同法5条3項）。所有権移転の効力は生じません。
市街化区域は、市街化を促進する区域と位置付けられているので、農地転用は、あらかじめ届出をすることで許可不要となります(農地法4条1項8号)。農地転用した後の届出ではありません。
相続により農地の所有権を取得した場合は、許可は不要です（農地法3条1項12号）。この場合、農業委員会への届出をします（農地法3条の3）。
農地は、所有権移転や地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権、その他の使用及び収益を目的とする権利を設定したり移転したりする場合に許可を要します（農地法3条1項、5条1項）。抵当権を設定しても、農地の使用実態は変化しないため、ここには含まれていません。農地法 3 条第 1 項の許可は不要です。

よって、正しい選択肢は【1】

【2020年(令和2年)10月過去問問21】01

【2020年(令和2年)10月過去問問21】02

【2020年(令和2年)10月問22】
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国土利用計画法第23条の届出（以下この問において「事後届出」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

Ａが所有する市街化区域内の1,500㎡の土地をＢが購入した場合には、Ｂは事後届出を行う必要はないが、Ｃが所有する市街化調整区域内の6,000㎡の土地についてＤと売買に係る予約契約を締結した場合には、Ｄは事後届出を行う必要がある。
Ｅが所有する市街化区域内の2,000㎡の土地をＦが購入した場合、Ｆは当該土地の所有権移転登記を完了した日から起算して２週間以内に事後届出を行う必要がある。
Ｇが所有する都市計画区域外の15,000㎡の土地をＨに贈与した場合、Ｈは事後届出を行う必要がある。
Ｉが所有する都市計画区域外の10,000㎡の土地とＪが所有する市街化調整区域内の10,000㎡の土地を交換した場合、Ｉ及びＪは事後届出を行う必要はない。

解説

市街化区域内においては、2,000㎡以上の土地売買の契約をすれば、事後届出が必要です(国土利用計画法23条2項1号イ)。したがって、Bは事後届出の必要はありません。また市街化調整区域内においては、5,000㎡以上の土地売買の契約をすれば事後届出が必要です(同号ロ)。土地売買の契約には、予約も含まれます(同法14条1項)。したがって、Dは事後届出を行う必要があります。
市街化区域内においては、2,000㎡以上の土地の売買等の契約をすれば、事後届出が必要です(国土利用計画法23条2項1号イ)。事後届出の期限は、契約を締結した日から起算して2週間以内とされています(同条1項)。「所有権移転登記を完了した日」から起算するのではありません。
事後届出の対象となる「土地売買の契約」とは、土地の権利の移転または設定をする契約のことをいい、かつ対価が支払われたものをいいます(国土利用計画法14条1項)。贈与は土地売買の契約には該当しないため、事後届出は必要ありません。
交換による土地の取得は、土地売買の契約に該当します(国土利用計画法14条1項)。都市計画区域外においては、10,000㎡以上の土地の売買等の契約をすれば、事後届出が必要です(同法23条2項1号ハ)。また市街化調整区域では、その面積が5,000㎡以上であれば、事後届出の対象になります(同号ロ)。したがって、I及びJは事後届出を行う必要があります。

よって、正しい選択肢は【1】

【2020年(令和2年)10月過去問問22】

【2020年(令和2年)10月過去問問22】02

【2020年(令和2年)10月問23】
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印紙税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

「建物の電気工事に係る請負代金は1,100万円（うち消費税額及び地方消費税額100万円）とする」旨を記載した工事請負契約書について、印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は1,100万円である。
「Ａの所有する土地（価額5,000万円）とＢの所有する土地（価額4,000万円）とを交換する」旨の土地交換契約書を作成した場合、印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は4,000万円である。
国を売主、株式会社Ｃを買主とする土地の売買契約において、共同で売買契約書を２通作成し、国とＣ社がそれぞれ１通ずつ保存することとした場合、Ｃ社が保存する契約書には印紙税は課されない。
「契約期間は10年間、賃料は月額10万円、権利金の額は100万円とする」旨が記載された土地の賃貸借契約書は、記載金額1,300万円の土地の賃借権の設定に関する契約書として印紙税が課される。

解説

消費税額等が明らかである場合には、消費税額等は記載金額には含めません（印紙税法基本通達）。記載金額は、消費税額を除いた1,000万円です。
土地の交換契約書は、交換金額が記載されていないときは、記載金額のないものになります。交換対象物の双方の価額が記載されているときは、いずれか高い方になりますが、交換差金のみが記載されているときは当該交換差金がそれぞれ記載金額になります（印紙税法基本通達）。本肢は、双方の価額が記載されていますから、高い方の価額5,000万円が、記載金額になります。
国等が作成した文書には印紙税は課されません(印紙税法5条)。国等以外の者と共同で作成した契約のうち、国等以外の者が保存するものは国等が作成したものとみなされます(同法4条5項)。C社が保存する契約書は、国が作成した契約書とみなされるために、印紙税は課せられません。
土地の賃借権契約書では、賃料や後日賃借人に返還される敷金等は記載金額には該当しません。権利金の100万円が記載金額になります。

よって、正しい選択肢は【3】

【2020年(令和2年)10月過去問問23】01

【2020年(令和2年)10月過去問問23】02

【2020年(令和2年)10月問24】
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不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

令和２年４月に個人が取得した住宅及び住宅用地に係る不動産取得税の税率は３％であるが、住宅用以外の土地に係る不動産取得税の税率は４％である。
一定の面積に満たない土地の取得に対しては、狭小な不動産の取得者に対する税負担の排除の観点から、不動産取得税を課することができない。
不動産取得税は、不動産の取得に対して課される税であるので、家屋を改築したことにより、当該家屋の価格が増加したとしても、不動産取得税は課されない。
共有物の分割による不動産の取得については、当該不動産の取得者の分割前の当該共有物に係る持分の割合を超えない部分の取得であれば、不動産取得税は課されない。

解説

不動産取得税の税率は4％とされていますが(地方税法73条の15)、現在、軽減措置がとられているため、土地と住宅用家屋は、3％の税率が適用されています。土地に係る税率は、住宅用以外であっても3％です。
土地の取得にあっては、課税標準額が10万円に満たないものは、不動産取得税を課することができません(地方税法73条の15の2第1項)。免税点は、面積で決まるものではありません。
家屋を改築したことにより、家屋の価格が増加した場合には、この改築が家屋の取得とみなされて、不動産取得税が課せられます(不動産取得税73条の2第3項)。
不動産取得税の課税対象になるのは、実質的な所有権移転を行った場合です（地方税法73 条の2第1項）。共有物の分割による不動産の取得は、不動産の取得者の分割前の当該共有物に係る持分の割合を超えなければ、形式的な所有権移転すぎないため、不動産取得税の対象にはなりません（地方税法73 条の7第2号の3）。

よって、正しい選択肢は【4】

【2020年(令和2年)10月過去問問24】01

【2020年(令和2年)10月過去問問24】02

【2020年(令和2年)10月問25】
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不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。

不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、不動産についての現実の使用方法は当該不動産が十分な効用を発揮していない場合があることに留意すべきである。
対象建築物に関する工事が完了していない場合でも、当該工事の完了を前提として鑑定評価を行うことがある。
特殊価格とは、一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいい、例としては、文化財の指定を受けた建造物について、その保存等に主眼をおいた鑑定評価を行う場合において求められる価格があげられる。
原価法は、対象不動産が建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効な手法であるが、対象不動産が土地のみである場合には、この手法を適用することはできない。

解説

不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されています。これは「最有効使用の原則」と呼ばれているものです。しかし、不動産の現実の使用方法を鑑みると、必ずしも不動産が十分な効力を発揮しているとはいえないため、この点について留意する必要があります。
設計図書等の詳細な資料や請負契約書等の権利の態様の確認のための資料がある等の条件が整っている場合には、対象建築物に関する工事が完了していない場合でも、当該工事の完了を前提として鑑定評価を行うことがあります。
特殊価格とは、文化財の指定を受けた建造物のように、一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいいます。
原価法とは、対象不動産の再調達原価を求めて減価修正を行うことで対象不動産の資産価格を求める手法をいいます。このため建物のように再調達原価を求めやすいものによく採用されますが、対象が土地であっても、造成地、埋立地等で、再調達原価を適切に求められる場合にも用いられます。土地のみであっても、適用することがあります。

よって、誤っている選択肢は【4】