【現役受験者の 宅建アウトプット勉強法 】令和2年10月試験⑤税その他（5点免除問題）

今回はスタケンの新しい管理人【K】がスタケン 宅建 講座と独自の ” 宅建アウトプット勉強法 ” で 宅建 合格を目指している取り組みを紹介します。

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【K】は4月から5月中旬にかけて通勤時間と週末の時間を割いて【スタケン宅建講座】の動画とテストをとりあえず１周した後、過去問の解説イラストを毎日書いて毎日インスタへ投稿するという【宅建アウトプット勉強法】を実践中。

【スタケン過去問アプリ】で過去問の解説を読んでも理解できない部分は【パーフェクト宅建士基本書】を読み込み、自分が納得してからイラストを描くので必要時間は毎日1～2時間！それを続けること50日、6月29日に宅建試験一回分・50問のイラスト投稿を完成させました！

そこで今年の宅建模試に挑戦してみると、なんと32点の好成績をマーク！
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ここからは実際の過去問イラストをご紹介！今回は　税その他（5点免除問題）　Q46～50です。

1. 機構は、証券化支援事業（買取型）において、金融機関から買い取った住宅ローン債権を担保としてＭＢＳ（資産担保証券）を発行している。
2. 機構は、災害により住宅が滅失した場合におけるその住宅に代わるべき住宅の建設又は購入に係る貸付金については、元金据置期間を設けることができない。
3. 機構は、証券化支援事業（買取型）において、賃貸住宅の建設又は購入に必要な資金の貸付けに係る金融機関の貸付債権については譲受けの対象としていない。
4. 機構は、貸付けを受けた者とあらかじめ契約を締結して、その者が死亡した場合に支払われる生命保険の保険金を当該貸付けに係る債務の弁済に充当する団体信用生命保険を業務として行っている。

解説

1. 機構は、証券化支援事業（買取型）において、MBS（資産担保証券）を発行することができます（住宅金融支援機構法13条１項１号、19条１項）。これにより、債券市場（投資家）から資金を調達しています。
2. 機構は、災害により住宅が滅失した場合におけるその住宅に代わるべき住宅の建設または購入に係る貸付金について、一定の元金返済の据置期間を設けることができます。
3. 機構は、住宅の建設・購入に必要な資金の貸付けに係る金融機関の貸付債権の譲受けを業務として行っていますが、対象になるのは本人か親族が居住する住宅です。賃貸住宅の建設・購入に必要な資金の貸付けに係る金融機関の貸付債権は、譲受けの対象外です。
4. 機構は、貸付けを受けた者とあらかじめ契約を締結して、その者が死亡した場合に支払われる生命保険の保険金を当該貸付けに係る債務の弁済に充当する団体信用生命保険に関する業務を行っています。

よって、誤っている選択肢は【2】

1. 路地状部分（敷地延長部分）のみで道路に接する土地であって、その路地状部分の面積が当該土地面積のおおむね30％以上を占める場合には、路地状部分を含む旨及び路地状部分の割合又は面積を明示しなければならない。
2. 新築住宅を販売するに当たり、当該物件から最寄駅まで実際に歩いたときの所要時間が15分であれば、物件から最寄駅までの道路距離にかかわらず、広告中に「最寄駅まで徒歩15分」と表示することができる。
3. 新築分譲住宅を販売するに当たり、予告広告である旨及び契約又は予約の申込みには応じられない旨を明瞭に表示すれば、当該物件が建築確認を受けていなくても広告表示をすることができる。
4. 新築分譲マンションを販売するに当たり、住戸により管理費の額が異なる場合であって、すべての住戸の管理費を示すことが広告スペースの関係で困難なときは、全住戸の管理費の平均額を表示すればよい。

解説

1. 路地状部分のみで道路に接する土地であって、その路地状部分の面積が当該土地面積のおおむね３０パーセント以上を占めるときは、路地状部分を含む旨及び路地状部分の割合か面積を明示する必要があります(不動産の表示に関する公正競争規約13条、同施行規則8条4号)。
2. 徒歩による所要時間は、道路距離８０メートルにつき１分間を要するものとして算出した数値を表示します。この場合において、１分未満の端数が生じたときは、切り上げて表示する必要があります(不動産の表示に関する公正競争規約15条4号、同施行規則10条10号)。実際に歩いた所要時間が事実であっても表示することは許されません。
3. 分譲住宅の販売においては、建築確認の処分がなされた後でなければ、広告の表示はできません(不動産の表示に関する公正競争規約5条)。予約の申込みには応じられない旨を明瞭に表示しても許されません。
4. 住戸により管理費が異なる分譲マンションの販売広告を行う場合、全ての住戸の管理費を示すことが原則です。しかし、広告スペースの関係で困難なときには、1住戸当たりの月額の最低額及び最高額を表示のみでも可能です（不動産の表示に関する公正競争規約施行規則10条41号）。全住戸の管理費の平均額を表示するのではありません。

よって、正しい選択肢は【1】

【2020年(令和2年)10月 過去問　問47】01

【2020年(令和2年)10月 過去問　問47】02

【2020年(令和2年)10月 問48】
―――――――――――――――――
次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. 令和２年地価公示（令和２年３月公表）によれば、平成31年１月以降の１年間の地価変動は、全国平均では、住宅地については下落であったが、商業地については上昇であった。
2. 令和２年版土地白書（令和２年６月公表）によれば、土地取引について、売買による所有権の移転登記の件数でその動向をみると、令和元年の全国の土地取引件数は約131万件となり、前年に比べて大きく増加した。
3. 建築着工統計（令和２年１月公表）によれば、平成31年１月から令和元年12月までの持家及び分譲住宅の新設住宅着工戸数は前年に比べて増加したが、貸家の新設住宅着工戸数は減少した。
4. 平成30年度法人企業統計調査（令和元年９月公表）によれば、不動産業の売上高経常利益率は、平成26年度から平成30年度までの５年間は、いずれも５％以下となっている。

解説

1. 全国平均では、全用途平均は５年連続、住宅地は３年連続、商業地は5年連続で上昇し、いずれも上昇基調を強めています。
2. 令和元年の全国の土地取引件数は、131万件となりましたが、これは前年に比べると0.3の増加であり、ほぼ横ばいです。大きく増加したとはいえません。
3. 平成31年１月から令和元年12月までの持家及び分譲住宅の新設住宅着工戸数は前年に比べて増加しましたが、貸家の新設住宅着工戸数は減少しました。
4. 平成30年度法人企業統計調査によれば、不動産業の売上高経常利益率は、平成30年は11.1%でした。過去5年間が、いずれも5％以下ではありません。

よって、正しい選択肢は【4】

【2020年(令和2年)10月 過去問　問48】01

【2020年(令和2年)10月 過去問　問48】02

【2020年(令和2年)10月 問49】
―――――――――――――――――
土地に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。

1. 都市の中小河川の氾濫の原因の一つは、急速な都市化、宅地化に伴い、降雨時に雨水が短時間に大量に流れ込むようになったことである。
2. 中小河川に係る防災の観点から、宅地選定に当たっては、その地点だけでなく、周辺の地形と防災施設に十分注意することが必要である。
3. 地盤の液状化については、宅地の地盤条件について調べるとともに、過去の地形についても古地図などで確認することが必要である。
4. 地形や地質的な条件については、宅地に適しているか調査する必要があるが、周辺住民の意見は聴かなくてよい。

解説

1. 都市部では急速な都市化、宅地化により、露出した地盤が大幅に減少したため、降雨時に雨水が短時間に大量に流れ込むようになりました。これが都市の中小河川の氾濫の原因の一つになっています。
2. 中小河川に係る防災の観点から、宅地選定に当たっては、その地点だけでなく、上流部の地形や防災施設の有無といった、周辺環境に対しても十分注意することが必要です。
3. 地盤の液状化とは、地震の際に地盤が液体状になることをいいます。この現象は、旧河道や池沼の埋立地で発生することが多いため、古地図などで、過去の地形を確認することは非常に重要です。
4. 土地に関する情報は、地形や地質的な調査だけでは把握できないことも多くあります。目的の土地周辺で暮ら人々の生の声は、土地の購入を決断するに際してとても重要です。

よって、不適当な選択肢は【4】

【2020年(令和2年)10月 過去問　問49】01

【2020年(令和2年)10月 過去問　問49】02

【2020年(令和2年)10月 問50】
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建築物の構造に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。

1. 建物の構成は、大きく基礎構造と上部構造からなっており、基礎構造は地業と基礎盤から構成されている。
2. 基礎の種類には、基礎の底面が建物を支持する地盤に直接接する直接基礎と、建物を支持する地盤が深い場合に使用する杭基礎（杭地業）がある。
3. 直接基礎の種類には、形状により、柱の下に設ける独立基礎、壁体等の下に設けるべた基礎、建物の底部全体に設ける布基礎（連続基礎）等がある。
4. 上部構造は、重力、風力、地震力等の荷重に耐える役目を負う主要構造と、屋根、壁、床等の仕上げ部分等から構成されている。

解説

1. 建物の構成は、大きく基礎構造と上部構造からなっています。さらに基礎構造は、砂利、割栗石、砕石、杭といった、地盤に施す「地業」と、主にコンクリートで築造される「基礎盤」から構成されています。
2. 建物の規模が小さい場合や良好な地盤が浅い位置にある場合は、直接基礎としますが、良好な地盤が深い位置にある場合は、杭基礎によって、そこに建物の荷重が伝わるようにします。
3. 独立基礎は柱の下に設けます。壁体の下に設けるのは布基礎であり、建物の底部全体に設けるのはべた基礎です。
4. 上部構造は、柱、梁、母屋などの重力、風力、地震力等の荷重に耐える役目を負う主要構造と、屋根、壁、床等の仕上げ部分等から構成されています。

よって、不適当な選択肢は【3】

【2020年(令和2年)10月 過去問　問50】01

【2020年(令和2年)10月 過去問　問50】02