成長する組織の土台を鍛える！「プロパティマネジメントとは何か？」に立ち返る4日間のPM実務研修

株式会社アーキテクト・ディベロッパー

東京都中央区に本社を置く不動産会社。2008年10月1日創業。自社開発の賃貸住宅シリーズ「LiVLi（リブリ）」を中心としたアパート開発、およびプロパティマネジメントを、首都圏を中心に仙台・名古屋・大阪の各エリアで展開する。不動産仕入れから設計・施工、賃貸管理までをワンストップで提供できる一社一貫体制が強み。

各業務を横断する「プロパティマネジメント」の理解を全社員に

プロパティマネジメントは、建物管理からリーシング、入居者対応、契約事務などあらゆる業務の集合体。そのため、多くの企業は組織の拡大とともに分業体制を敷いて効率化を図り、各業務を横断的に理解するオールマイティーなプレイヤーの割合が下がっていく傾向にあります。

しかし悩ましいことに、建物管理やリーシングなど、社員の経験が特定分野に偏ってくると、各業務を総合した「プロパティマネジメント」の本来の姿になかなか踏み込めません。

今回インタビューした株式会社アーキテクト・ディベロッパーも、充実した社内教育制度を備える一方で、管理職・実務担当者の双方にプロパティマネジメントの本質を伝える方法を探っていました。そこで今回、オーナーズエージェントのPM実務研修を受講いただいた経緯と、受講後の変化について伺いました。

拡大期だからこそ「質」にこだわる。PM実務とオーナー理解を深める学び直し

――はじめに、御社の特徴や事業内容を教えてください。

大川（プロパティマネジメント本部 PM統括部 次長）：
弊社は、設計・施工からプロパティマネジメントまで、一社一貫で対応できることを強みとしている不動産会社です。主な事業は、「土地活用」「不動産開発」「リブランディング」「プロパティマネジメント」の4つで、土地活用・開発においては『LiVLi』という都市型賃貸住宅をシリーズ展開しています。今期の竣工数は100棟強となりますが、今後も首都圏を中心に事業規模の拡大を図っていく方針です。

プロパティマネジメント事業の規模としては、2026年1月末時点で管理戸数が5万5000戸を突破しました。最近は自社の新築案件だけではなく管理受託にも力を入れており、事業の広がりも年々大きくなっています。社員数は会社全体で800名を超えますが、その4割強となる330名以上がこのプロパティマネジメント事業に携わっています。

――非常に大きな組織となりますね。そのプロパティマネジメント本部（以下、PM本部）に、弊社の研修を取り入れていただいたきっかけはなんでしょう？

大川：
まず、弊社が「2028年6月期までに管理戸数7万3000戸超」という目標・計画を立てていることがあります。この目標は現在、達成を見据えたペースで推移していますが、これを実現するにあたっては、ただ数を増やすのではなく、「質」を高めていく必要があります。そのためにも、管理を担うPM本部の土台を鍛え直していく必要があると考えました。

「そもそもプロパティマネジメントとは何なのか」という根幹に立ち返り、管理職から学び直すことで、組織全体としての底上げを図っていくことが不可欠になると考えたのが、今回の研修を企画したきっかけになります。

――その大事な局面における研修依頼先として検討いただき光栄です。最終的に弊社を選んでいただいた理由を教えていただけますか。

大川：
理由は、大きく分けて二つあります。
一つは、講師や研修内容の専門性が、弊社の求める水準を十分に満たしていたこと。PMについて、知識や理論だけでなく「実務」との両面から学び直すことのできる、踏み込んだプログラムを提供できる会社を探したとき、実際のところ、オーナーズエージェントさんしか見当たりませんでした。

二つ目は、オーナーズエージェントさんの提供されるノウハウや知識が、長年プロパティマネジメントを実践されているグループ会社（株式会社アートアベニュー）での経験に基づいていたことです。制度開始直後から定期借家契約を積極的に導入するなど先進性も備えており、これまでの取り組みや考え方も、弊社の目指すものに非常に近いと感じたため、お声がけさせていただきました。

――ありがとうございます。今回は2日間ずつ全2回、計4日間の研修となりました。実際に受講されてみて、期待されていた「質」の面はいかがでしたか？

大川：
PMの実務にフォーカスした第1回、オーナー心理にフォーカスした第2回のどちらも、期待以上の内容だったと思います。先ほど学び直しが必要だとお話ししましたが、不動産業界に長年関わってきた管理職層からも「初めて知る内容が多かった」という感想が上がりまして、PMや不動産の知識を幅広くつぶさに学ぶことができたと感じています。

また、「数字と向き合う」という部分についても多くの示唆がありました。
例えば、オーナー様に提案をする場面において、どのような数字を提示すべきかという視点を得ることができた点です。ただ単に見積もり金額を示すだけでなく、どれだけ投資効果があるのかや、オーナー様も考えが及んでいないであろう“その先”の数字までこちらが示していく重要性、その具体的な提案手法についても解説いただき、非常に実践的な内容でした。

――オーナー様の考え、という点では、オーナーの立場を疑似体験する「オーナー体験ワーク」も研修に盛り込まれましたね。

大川：
あのワークは本当に評判が良かったです！
「不動産オーナー」という方々の理解度を深める研修がしたい、という思いは私たちの中にもあり、いっそ弊社の管理物件のオーナー様に講義をしていただくアイデアも出ていたのですが、今回のワークによって、その狙いを十分に実現できたと感じています。

現役オーナーでありプロパティマネージャーでもある講師の片平さんと、完全オリジナルで共同開発したワークですが、オーナー様の不動産経営に対する考えや実情のほか、PM実務に特化した内容をゲーム感覚で学んでいける仕組みになっていて、受講者はもちろん社内での振り返り研修でも「面白い！」と好評でした。

――具体的には、ワークを通じてオーナー様についてのどんな気づきが得られたと思いますか？

大川：
特に大きかったのは、オーナー様の経営判断やキャッシュフロー、つまり「オーナー様の資産」に対する意識の変化です。
日々の業務においては、それぞれの担当領域に応じてオーナー様とやりとりを行っています。ですが、そのやり取りの結果、「自分たちがオーナー様のキャッシュフローを動かしている」という自覚を持てている社員は、正直、それほど多くなかったと思います。

ですが今回のワークを通じて自ら「オーナー」という立場を体験することで、年間いくつも発生するリーシングやメンテナンスの実務が、実はオーナー様のキャッシュフローを動かしていたのだ、と気づくことができました。一つひとつのオーナー様に対するアプローチや提案が、オーナー様の資産そのものを動かしているのだという意識を持てたことは、大きな成果だったと感じています。

この研修での学びが、オーナー様の経営判断や懐事情まで考慮した「質」の高い実務に取り組むきっかけとなってほしいですね。

――大きな成果が得られたとのこと、嬉しく思います。その他に、研修の前後で受講者の方々に見られた変化はありましたか。

大川：
そうですね。講師の方々の専門性と、それぞれ「資格」を多数お持ちであることに刺激を受けたのか、研修後に“不動産コンサルティングマスター”などの資格取得に関心を示す社員が増えました。社員自身が自発的に学ぶ姿勢が広がった点も、今回のような外部講師研修の効果の一つだと感じています。

実は、私たちとしては、こうした研修そのものに対して、即時性のある効果はそこまで期待していないんです。これら研修は、言うなれば「発芽のための栄養」のようなものです。社員それぞれの持つタネや芽が、その栄養によって育つかどうかは本人次第ともいえます。

だからこそ、研修を機に自ら学ぼう、資格を取ろう、という意識が見られたことを嬉しく思いますし、さまざまな刺激と発見に満ちたオーナーズエージェントさんの研修は、受講した社員にとって良質な学習環境だったと感じています。

人材育成の先に見据える企業成長と社会的価値

――先ほど「振り返り研修」のお話をされましたが、御社では研修内容を社内に持ち帰って共有されているのですね。

大川：
はい、ただ研修を受講しただけで終わらせてしまうと、せっかくの学びもすぐに忘れられてしまいます。

そこで、エビングハウスの忘却曲線やラーニングピラミッドなどの考え方を取り入れ、受講者が講師となって研修内容を共有する「アウトプット研修」という制度をつくりました。「他者に教えること」が、本人にとって一番の学びになるんです。

――よく分かります。弊社も研修の際には「ぜひ今日の学びを社内で共有してください」と伝えています。ですが、これを実践するには相当なパワーが必要では？

大川：
おっしゃる通りです(笑)　実際、今回の研修をPM本部全体で共有するためには、社内研修を121回開催する必要がありました。

――121回ですか！　それでも、共有する必要があったと？

大川：
組織を作っているのは一人ひとりの従業員です。ということは、組織の成長は人の成長が支えている。人の成長なくして、企業の成長はありえません。従業員の一人ひとりが自らの成長を考え行動できるかどうかが、会社全体を発展させていくカギなのです。

さらに言えば、会社を成長させることは単に利益が増えるということだけでなく、社会の課題解決や新たな雇用の創出など、社会貢献にも深くつながります。人を成長させるということは、企業という枠組みだけにとどまらない、地域のため・社会のための活動へとつながる重要な取り組みです。

そのため弊社では、受講した研修の社内アウトプット制度だけでなく、組織として社員の成長を後押しするためのさまざまな成長支援制度を用意し、強力に推進しています。

――具体的にはどのような方法ですか？

大川：
例えば、会社全体としては、社員全員必修のeラーニングや、経営方針の共有や企業文化の醸成を目的とした定期研修、新卒向けのOJT、新人管理職向けのマネージャー研修などを整備しています。

また、社員が業務の中で得た知識や学びを共有する仕組みづくりにも力を入れており、特定の分野で知識を持つ社員が社内講師となって研修を行う「認定講師制度」を設けています。こちらは税務・法律の知識からExcel・PowerPointの使い方まで、多種多様なテーマの研修が講師役の社員によって開催され、現在では社内に定着した取り組みの一つとなっています。

――実務面での知識が増えると、個々人の生産性も向上しそうですね！

大川：
はい、業務に直結するテーマはもちろんですが、他部署の仕事を知ることで各人の知識や能力の幅も広がります。同様の社員講師制度はPM本部内でも独自に展開されていて、こちらでは「保証会社とは何か」「弊社の審査基準について」「信託の仕組み」「投資とは何か」など、PM本部の各チームが共有しておくべき業務知識やノウハウをテーマに、繁忙期を除けば月に1度以上のペースで研修が開催されています。

――こちらも自主的な研修なのですね。教育に対する社員の皆さんの積極性を感じます。

大川：
この点は、代表の木本（代表取締役社長 木本 啓紀）が常日頃から「オーナーシップ」を持つようメッセージを発していることも大きいと思います。弊社では、「オーナーシップを持って仕事に取り組む者を評価する」と明示されており、組織の課題や担当外業務も“自分ごと”として捉える姿勢、組織に貢献したいという思いや行動が重要視されています。自発性を重んじる研修制度も、そのオーナーシップの発露の一つです。

――これらの教育を通じて提示される、教育後の人物像やキャリアパスはどのようなものなのでしょう？

大川：
PM本部のキャリアパスとしては、①リーシングやメンテナンスなどの専門知識を活かしてスペシャリストとして働くケース、②PM本部で培ったスキルを建築や金融など別の本部で活かすケース、③PMのスキルを横断的にマスターするプロパティマネージャー、の3つが大きな柱です。

③のキャリアとしては、実際にオーナー様と会い、課題解決や、管理をお任せいただくための交渉を行うなど、いわゆる管理受託業務を担う「PMコンサルティング課」という部署がイメージに近いと思います。

今回、オーナーズエージェントさんの研修ではPMの高度な実務に触れ、オーナー様との関わり方についても多くの気づきを得ることができました。今後、プロパティマネージャーを目指したい、と考える社員が何人も現れてくれたら嬉しいですね。

――はい、私たちも社員の皆さんのお力になれると嬉しいです！　最後に、御社の今後の人材教育に関するビジョンについて教えていただけますか？

大川：
はい。弊社は「美しい暮らし方を住まいから」という企業理念を掲げていますが、まずはこの理念実現に向き合い続ける社員を一人でも多く育て上げていくことが第一かと思います。

また、組織として理念を実現するには、繰り返しになりますが、組織を支える「人」の成長が欠かせません。一人ひとりの社員が、自分自身を成長させたいと意識を高く持ち、キャリアや将来について前向きに考え続けられるよう、教育・研修の内製化にも注力していきます。
社内の知識・情報・課題を共有し、オーナーシップを持って業務と向き合っていける社員を、教育を通じて一人でも多く輩出していきたいですね。

ただし、そのためには、今回オーナーズエージェントさんにお願いしたように、外部の力を借りた良質な刺激を取り入れ、教育体制の土台をバランスよく整えていくことが大切かと思います。弊社のより良い組織づくり・人材育成のためにも、また近いうちにご依頼させていただきます。

――はい、ぜひお気軽にご相談ください！

企業情報

株式会社アーキテクト・ディベロッパー
東京都中央区銀座4-12-15　歌舞伎座タワー10階
代表取締役社長：木本 啓紀
事業内容：
不動産仕入れから設計・施工、賃貸管理までをワンストップで展開。データとファイナンスを活用し、首都圏を中心に50,000戸超の管理実績と13年連続で入居率99％以上を達成。「美しい暮らし方を住まいから」という理念のもと、資産運用のパートナーとして不動産運用の最適解を提供する。