こんにちは！
前回は宅建士の出題分野のうち、宅建業法の概要についてお伝えしました。
宅建業法の第１回目となる今回は、「免許制度」および「 案内所 」について取り上げていきます。
では、さっそく一緒に見ていきましょう。
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この記事で学べること
免許制度と免許不要の団体について
宅建業を営むためには免許が必要ですが、以下の団体は免許が不要です。
- 国・地方公共団体
- 信託会社・信託銀行
そのため、上記の団体については免許がなくとも宅建業を営むことができます。
国・地方公共団体
国や地方公共団体が宅建業をする場合、宅建業の免許は必要ではありません。
また、宅建業法のルール自体が適用されないことも押さえておきましょう。
★補足★
独立行政法人都市再生機構：国として扱われる
地方住宅供給公社：地方公共団体として扱われる
農業協同組合・宗教法人など：国や地方公共団体に該当しない(免許が必要)
信託会社・信託銀行
信託会社や信託銀行が宅建業を行う場合も、宅建業の免許は不要とされていますが宅建業法のルールは適用されることに注意してください。
また、一定事項を国土交通大臣に届け出ることが義務付けられています。
宅建業法上の事務所について
事業所とは宅建業者が宅建業をする場所を指し、「本店(主たる事務所)」や「支店(従たる事務所)」などと呼ばれます。
また、宅建業法上の事務所には以下の3つのケースが該当します。
- 本店(主たる事務所)
- 支店(従たる事務所)
- 継続的に業務ができる施設を有する場所かつ、宅建業の契約を締結する権限を持つ使用人を設置する場所
本店については、そこで宅建業を営んでいなかったとしても支店で宅建業を営んでいれば、事務所として扱うこととされています。(例：本店は建設業を営んでいるが、A支店で宅建業を行っている)
なお、支店はあくまで宅建業を営んでいる場合のみ事業所に該当します。
事業所に置かなければならないもの(5点セット)
それぞれの事務所ごとに、次の5つを置かなければなりません。
なお、主たる事務所にまとめて置いておくのではなく、各事業所ごとに設置する必要があります。
- 標識
- 報酬額の掲示
- 従業者名簿
- 帳簿
- 専任の宅建士
それぞれ見ていきましょう。
標識
宅建業者は公衆の見やすいところに、標識を掲示しなければなりません。
この標識は宅建業者自らが作成し、免許証とは別物ですので注意しましょう。
報酬額の掲示
宅建業の代理・媒介の場合の報酬額は、国土交通大臣によってそれぞれ定められています。
そのため、事務所ごとに報酬額の掲示をしなければなりません。
また、自社物件の分譲のみを扱う宅建業者の場合において代理や媒介は関係ありませんが、そのような場合でも報酬額の掲示が必要です。
従業者名簿
宅建業者は事業所ごとに、一定の事項を記載した従業者名簿を備えつけることが求められます。
また、従業者名簿は最後に記載をした日から10年間保存しなければなりませんが、紙でなくパソコンなどでの保存で構いません。
なお、従業者名簿は取引の関係者から閲覧したいと申し出があった場合、正当な理由があるケースを除いて開示しなければならないとされています。(後述する帳簿は開示義務がないので、混同しないように注意)
従業者名簿に住所の記載は不要ですが、宅建士に該当するか否かは記載しなければなりません。
帳簿
宅建業者は事業所ごとに、帳簿を備えつけなければなりません。
取引をした都度、帳簿に必要事項を記入するとともに、閉鎖後は5年間保存する必要があります。(宅建業者自らが新築住宅の売主となった場合は10年間保存しなければならない)
また、帳簿の保存は紙でなくともよく、パソコンなどの保存でも構いません。
専任の宅建士
事業所ごとに5人に1人以上の割合で、成年者である専任の宅建士を設置しなければなりません。(成年者には20歳未満で婚姻した者も含まれる)
また、万が一既定の割合を下回った場合には2週間以内に補充などの措置をとらなければならないとされています。
事務所以外の場所(案内所等)の扱い
宅建業としての営業活動を行うのは、なにも事務所だけに限りません。
よく見かける分譲マンションのモデルルームや駅前の案内所でも、宅建業を行うことがあります。
そのため、上述したような案内所などにもさまざまなルールが設けられています。
成年者である専任の宅建士の設置
事業所の場合は、5人に1人の割合で成年者である専任の宅建士を置く必要がありました。
対する案内所では契約の締結や申込みを受ける場合に限って、最低1人は成年者である専任の宅建士を置かなければならないとされています。
契約の締結や申込みを行わない案内所では、そもそも設置不要なので覚えておきましょう。
また、専任の宅建士の設置義務は案内所を設置した代理・媒介業者であり、売主ではないことにも注意してください。
標識
契約の締結や申込みの有無に関わらず、設置が必要です。
なお、一団の宅地建物(大型の集合住宅など)を宅建業者が分譲するにあたり、代理・媒介業者が案内所を設置した場合の標識の扱いは次の通りです。
- 現地(建物が建っているところ)：売主の標識
- 案内所：代理・媒介業者の標識
案内所の届け出について
案内所で契約の締結や申込みを行う場合、案内所の設置を届け出なければなりません。
業務開始の10日前までに届け出る必要があり、届け出る事項は次の通りです。
- 所在地
- 業務内容
- 期間(案内所の開設期間)
- 専任の宅建士の氏名
また、届け出先は原則、案内所等の所在地を管轄する知事ですが、免許権者が大臣免許の場合には案内所の所在地を管轄する知事経由となります。(この内容については次回以降、詳しく取り上げます。)
まとめ
今回は、「免許制度」および「案内所」についてお伝えしました。
事業所に置かなければならない5点セットは、よく本試験でも聞かれる範囲であることから何度も繰り返し学習してマスターしておきましょう。
次回は「債務不履行(損害賠償および解除)」についてお伝えします。
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