年に1度実施される宅建試験ですが、当然ながら毎年出題される問題は変わってきます。初めて見るような問題もあり簡単に解いていけるわけではありませんが、その中でも過去問と似たような問題が出ることも少なくありません。実際に過去問10年分を解いていくと、「あれ、これ前にも解いたことあるような…」と感じることがあるはずです。
決まった項目・分野の中から毎回問題を変えているため、出せる問題の内容にも限りがあるわけです。このような頻出問題をマスターしておくことで必要な点数をしっかり稼げようになり、難しいレア問題に集中して時間を使うことができるなど、良いことがたくさんあります。それぞれの分野の頻出問題を知り、他よりも多く勉強しておくと試験に役立つでしょう。今回は宅建試験に出題される分野について、出題傾向、必ず出る問題や頻出問題について詳しく解説していきます！
[stken1]この記事で学べること
宅建試験出題分野
宅建試験の出題傾向を知る前に、まずはどのような問題が出題されるのか、出題分野について理解しましょう。ただ勉強するだけではなく、どのようなことを学ぶ分野なのかを知ることで、知識の定着がしやすくなります。以下では宅建試験で出題される分野について解説します。
宅建試験は4分野から出題
宅建試験は4つの分野から出題されます。
- 「権利関係」…不動産取引における当事者の権利や義務などの権利関係を、民法をはじめとする複数の法律で学びます。
- 「宅建業法」…宅地建物取引業の適正な運営と消費者保護を目的とする法律で、不動産業者が取引を不正に行わないよう定め、不動産の流通の円滑化を図り、知識のない一般消費者を守ろうとしているものです。
- 「法令上の制限」…土地の利用に関する制限について。土地によってさまざまな制限が決められています。どの土地にも建物を建てられるわけではなく、また建物を建てるにも広さの制限や高さの制限があり、このような制限を規定している法律です。
- 「税・その他」…主に不動産取引に関する税金について、また上記分野には当てはまらない不動産に関する法律等です。
分野ごとの出題数
宅建試験では分野ごとに出題数が異なります。当然、勉強を始める前にどの分野から何問出題されるか把握しておかなければ、スケジュールを立てて対策を取ることができなくなってしまうので、しっかり覚えておきましょう。
| 分野 | 出題数 |
| 権利関係 | 14問 |
| 宅建業法 | 20問 |
| 法令上の制限 | 8問 |
| 税・その他 | 8問（うち5問免除科目） |
宅建試験は全50問で1問1点。すべての分野から均等に出題されるわけではなく、学習範囲・量が異なる分、出題数にも偏りがみられます。
分野ごとの目標点
次に、分野ごとに目指すべき点数があるので紹介します。厳密には得意・不得意分野が異なるなど個人差があるため、必ずその点数を取らなければダメ！というわけではありません。あくまで一般的にその点数を取れるように勉強していくと、合格に近づけられますよ、という目安になるものです。
| 分野 | 出題数 | 目標点 |
| 権利関係 | 14問 | 7～8点 |
| 宅建業法 | 20問 | 18点～20点 |
| 法令上の制限 | 8問 | 5点 |
| 税・その他 | 8問（うち5問免除科目） | 7～8点 |
「宅建業法」と「税・その他」の分野に関しては、ミスがあったとしてもおよそ9割、ほぼ満点を目指す必要があります。法律に関する問題が得意な場合などはこれに限りませんが、「権利関係」や「法令上の制限」など点を落としがちな分野の点を補填すべく、得点しやすい分野でしっかり点を稼いでおかなければなりません。しかし、その分しっかりこの目標点に到達できれば、合格はほぼ確実に狙えるでしょう。
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分野ごとの出題傾向・頻出問題
4つの分野は、それぞれ過去に出題された項目を分析すると傾向がみえてきます。出題傾向を知ることは、宅建試験の対策として非常に有効に働きます。必ず出る問題や頻出問題も明確になるので、しっかり把握しておきましょう。それぞれの分野について、以下で解説していきます。
権利関係
過去の出題傾向
| 分野 | 問題数 |
| 権利関係 | 14問（問1～問14） |
| 宅建業法 | 20問（問26～問45） |
| 法令上の制限 | 8問（問15～問22） |
| 税・その他 | 8問（問23～問25、問46～問50） |
分野ごとの特徴
権利関係
権利関係は「民法」から10問、「借地借家法」から2問、「区分所有法」から1問、「不動産登記法」から1問、とそれぞれの科目から合計14問出題されます。この分野は契約に関すること、契約から生まれる権利や義務に関することについての学習となります。
| 項目 | 重要度 | R5 | R4 | R3 | R2 | R1 |
| 制限行為能力者制度 | B | ● | ● | ● | ⑫ | |
| 意思表示 | S | ● | ● | ● | ||
| 代理 | S | ⑫ | ⑫ | ● | ||
| 時効 | S | ● | ● | ● | ● | |
| 条件・期限・期間 | C | ● | ||||
| 不動産物権変動 | S | ● | ● | ⑫ | ● | |
| 所有権・共有、地役権等 | A | ● | ⑫ | ● | ||
| 担保物権 | C | ● | ||||
| 抵当権、根抵当権 | S | ● | ● | ⑫ | ● | |
| 連帯債務・保証債務等 | B | ● | ● | |||
| 債権譲渡 | A | ● | ||||
| 売買 | S | ● | ⑫ | ● | ● | |
| 債務不履行・契約の解除 | S | ● | ● | ● | ||
| 弁済・相殺 | A | ● | ● | ● | ● | |
| 賃貸借 | S | ● | ● | ● | ● | |
| その他の契約 | C | ● | ● | ● | ● | ● |
| 不法行為 | A | ● | ⑫ | ● | ||
| 相続 | S | ● | ● | ● | ● | ● |
| 借地関係 | S | ● | ● | ● | ● | ● |
| 借家関係 | S | ● | ● | ● | ● | ● |
| 区分所有法 | S | ● | ● | ● | ● | ● |
| 不動産登記法 | S | ● | ● | ● | ● | ● |
権利関係は判例や法律の奥深さから、問題は無限に作れるといっても過言ではありません。出題されるのは、裁判所の判決文を一部抜粋し、その要旨を問われるものであったり、民法の規定や判例によっての正誤が問われるものだったりと、さまざまな形式があります。問題文が長く難しい言葉が使われており、まずはそれに慣れて問題文を理解しなければなりません。文章を短く切るようにして、なにを問われているかを明確にしていきましょう。
必ず出る問題
- 相続
- 借家関係
- 区分所有法
- 不動産登記法
頻出問題
覚えるだけでは制覇できないのが権利関係ですが、頻出される項目を抜粋したものが以下になります。
・意思表示
・代理
・時効
・債務不履行、契約の解除
・不動産登記法
・建物区分所有法
・抵当権
・相続
・賃貸借
・借地借家法
権利関係は捨て項目をつくってしまう方もいるほど完璧に勉強することは難しいですが、優先的に勉強するのであれば上記項目をオススメします。重要度も高く、出題数14問のうち半分は確保できるでしょう。
宅建業法
過去の出題傾向
| 項目 | 重要度 | R5 | R4 | R3 | R2 | R1 |
| 宅建業とは | A | ● | ● | ● | ⑫ | |
| 宅建業の免許 | S | ● | ● | ● | ● | |
| 宅建士 | S | ● | ● | ● | ● | ● |
| 営業保証金 | S | ● | ● | ● | ● | |
| 保証協会制度 | S | ● | ● | ● | ● | ● |
| 広告、契約締結時期、他 | S | ● | ● | ● | ● | ● |
| 媒介契約の規制 | S | ● | ● | ● | ● | ● |
| 重要事項説明 | S | ● | ● | ● | ● | ● |
| 37条書面（契約書面） | S | ● | ● | ● | ● | ● |
| クーリング・オフ | S | ● | ● | ● | ● | ● |
| 手付の額の制限等 | S | ● | ● | ● | ● | |
| 担保責任の制限 | A | ● | ● | ● | ||
| 手付金等の保全 | S | ● | ● | ● | ● | |
| 「自ら売主規制」総合問題 | S | ● | ● | ● | ● | |
| 報酬 | S | ● | ● | ● | ● | ● |
| その他の業務上の規制 | S | ● | ● | ● | ● | ● |
| 監督処分等 | S | ● | ⑫ | ⑫ | ● | |
| 罰則 | A | ⑫ | ⑫ | ● | ||
| 住宅瑕疵担保履行法 | S | ● | ● | ● | ● | ● |
項目が多いように見えますが、学習範囲はそれほど広くありません。そして重要度がどれも高いので、勉強したところから満遍なく出題されるイメージです。
必ず出る問題
- 宅建業の免許
- 広告、契約締結時期、他
- 媒介契約の規制
- 重要事項説明
- 37条書面（契約書面）
- クーリング・オフ
- 「自ら売主規制」総合問題
- 報酬
- その他の業務上の規制
- 住宅瑕疵担保履行法
頻出問題
ほぼすべての項目が重要度の高いものとなっていますが、その中でも特に重要な項目は以下の4つとなります。実務でも必要な知識になるので、ぜひ頭にこびりつけるくらい勉強してください。
①重要事項説明
重要事項説明は宅建士の独占業務であり、宅建士が契約前に、借主もしくは買主に対して「取引物件・条件に関する事項」の決められた項目の説明をしなければなりません。ここでは37条書面との違いやひっかけ問題がよく出されます。【誰が】重要事項説明と契約書の【どちらを先に】、【どのような項目】の説明が必要なのかを確実に覚えていきましょう。
②37条書面（契約書面）
重要事項説明後、問題なければそのまま契約に移ります。契約成立後、遅滞なく37条書面（契約書面）を取引関係者に対し交付しなければなりません。【いつ】【誰に】、【どのような項目】が記載された37条書面を交付しなければならないのか、①の違いとあわせて覚えていくようにしましょう。
③自ら売主制限（8種制限）
この制限は、「宅建業者が自ら売主」かつ「一般人が買主」となる場合に限定して適用される規制です。知識のある宅建業者が、知識のない一般消費者に対して悪いことができないように、制限されたものとなっています。8種と項目が多いですが、迷った際には「こうなったら一般消費者が不利であまりにもかわいそうだろう」という考えで解いていくと良いですよ。
④その他の業務上の制限
この制限は「業務に関する禁止事項」であり、守秘義務や不当な履行遅延の禁止、不当な高額報酬要求の禁止についてなどの【やってはいけないこと】、それに加えて【やらなければいけないこと】も覚える必要があります。
覚える種類は多いものの、内容はそれほど難しいものはありませんので、全問正解するべくしっかりと頭に叩き込んでおきましょう！
法令上の制限
過去の出題傾向
| 項目 | 重要度 | R5 | R4 | R3 | R2 | R1 |
| 都市計画の内容・都市計画制限等 | S | ● | ● | ● | ● | ● |
| 開発許可の要否 | S | ● | ● | ● | ● | ● |
| 開発許可の手続・建築制限 | A | ● | ● | ● | ● | |
| 建築確認・単体規定 | S | ● | ● | ● | ● | ● |
| 集団規定 | S | ● | ● | ● | ● | ● |
| 宅地造成等規制法 | S | ● | ● | ● | ● | ● |
| 土地区画整理法 | S | ● | ● | ● | ● | ● |
| 3条・4条・5条の許可 | S | ● | ● | ● | ● | ● |
| 国土利用計画法 | S | ● | ● | ● | ● | ● |
| その他の法令上の制限 | C |
学習範囲はそれほど広くなく、過去問から繰り返し出されている傾向にあるのが、この法令上の制限です。
必ず出る問題
- 都市計画の内容・都市計画制限等
- 開発許可の要否
- 建築確認・単体規定
- 集団規定
- 宅地造成等規制法
- 土地区画整理法
- 3条・4条・5条の許可
- 国土利用計画法
頻出問題
宅建業法に続きどの項目からも出題されますが、暗記ものが多いため下記項目を徹底して覚えるようにしましょう。【原則と例外を押さえた暗記】をしていくことです！
・建築確認・単体規定
・国土利用計画法
・開発行為
・農地法
・土地区画整理法
・宅地造成等規制法
税・その他
過去の出題傾向
| 項目 | 重要度 | R5 | R4 | R3 | R2 | R1 |
| 不動産取得税 | S | ● | ● | ● | ||
| 固定資産税 | S | ● | ⑫ | ⑫ | ● | |
| 所得税 | B | ● | ● | |||
| 登録免許税 | B | ⑫ | ⑫ | |||
| 印紙税 | B | ● | ● | ● | ||
| 贈与税 | C | |||||
| 地価公示法 | S | ● | ⑫ | ⑫ | ● | |
| 土地・建物の鑑定評価 | A | ● | ● | ● | ||
| 住宅金融支援機構 | S | ● | ● | ● | ● | ● |
| 公正競争規約 | S | ● | ● | ● | ● | ● |
| 土地 | S | ● | ● | ● | ● | ● |
| 建物 | S | ● | ● | ● | ● | ● |
| 土地・建物に関する統計 | S | ● | ● | ● | ● | ● |
税法は地方税から1問、国税から1問出題されます。サイクルがあり出題されているようにも思えますので、ヤマを張った学習も良し。そして過去問を繰り返し解くことで、満点を取る近道になるでしょう。
必ず出る問題
- 住宅金融支援機構
- 公正競争規約
- 土地
- 建物
- 土地・建物に関する統計
頻出問題
5問免除科目含め、満点を狙いたい分野です。学習範囲はテキストのページ数を見て分かるとおり、4分野の中で最も狭いといえます。全項目しっかりと勉強すべきですが、特に力を入れるのは以下4つとなります。
①不動産取得税
不動産取得税はその名のとおり、不動産の取得につき都道府県（課税権者）から課せられる税です。内容は難しくありませんが、特例が適用されるため、その内容と数字を覚える必要があります。量は多くありませんので、しっかり暗記しましょう。
②固定資産税
支払っている方も多い固定資産税ですが、固定資産税は土地や家屋、償却資産などの固定資産に対して市町村から課せられる税です。不動産取得税と同様、例外や特例があります。そし数字（㎡、月、％など）も多いので、がんばって覚えていきましょう。
③地価公示法
一般の土地の取引価格に対する指標となり、公共事業用地の取得に対して適正な補償金の額を算定する規準となるための、正常な価格を公示することです。法令の量が少なく出題される問題も単純なものが多いので、【公示がどのように行われるのか】ということを意識すると、必要な情報をすべて理解していくことができるでしょう。
④5問免除科目
登録講習を受けた方は解かずして得点される科目なので、この5点は絶対に逃したくありません。すべて学習量は少ないので、5問丸ごと獲得してしまいましょう。住宅金融支援機構、公正競争規約、土地、建物についてはテキストを読む→過去問を解くこの繰り返しで問題ありません。統計に関しては最新のデータの取得が最も大事なことなので、過去問で出題内容チェック→データチェックを行いましょう。
まとめ
以上が、過去の出題傾向からわかる頻出問題となります。宅建試験に今まで受からなかった方の中で、「あと1点、2点で合格基準点に達していたのに…！」と涙をのんだ方も少なくないでしょう。あと1点取れてさえいれば、もう宅建の勉強とはおさらばできる、楽しいことに時間をたくさん使えるようになる！そんな夢を見れたのに…
そういった方々の感想は、「4択のうち2択まではすぐに絞れる。だけどその2択のどちらかが分からない！」といったことが多いようです。その悩みを少しでも解消できるのが、“頻出問題を確実にクリアする”ということです。当然すべての項目・分野において満遍なく勉強するのが良いですが、1つの対策として、頻出問題を確実に取れるように準備していきましょう。
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