ニュースにヒトコト！ 気になるアレに注目!!【 既存住宅売買瑕疵保険 】

「ニュースにヒトコト！ 気になるアレに注目!! 」

このコーナーは、賃貸管理に関するニュースの中から気になるものをピックアップし、当社のコンサルタントがヒトコト言わせていただく企画です。

宅建業法の改正により、中古住宅取引における媒介契約、重要事項説明、売買契約においてインスペクションに関する規定が新たに設けられる（イメージ図）。インスペクションの実施自体が義務化されるわけではないものの、その説明などが宅建業法に位置づけられた意味は大きい。同法を拠りどころとする宅建業者には、約2年後の施行までに相応の準備をしておく責務がある。

 

施行は約２年後

ただ準備といっても、〝宅建業法インスペクション〟に関する詳細はまだ決まっていない。国交省は今秋、実務面の詳細を省令で規定する方針。売買契約時に交付する書面の標準書式などを年度内にまとめ、施行までの約1年を周知期間に充てる予定だ。

現時点で確定している事項はないが、ある程度の方向性は見えている。

まずインスペクションの担い手には、建築士を想定。一定の講習の受講を要件とし、更に更新制とすることで業務の質を確保する。講習団体ごとの登録制度を設ける案が有力だ。

 

肝心の、インスペクションの基準は

国交省は13年、「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を策定。既存住宅の現況把握を目的とする「一次的なインスペクション」について定義し、検査方法などについて指針を示した。しかし宅建業法インスペクションの基準は、これをそのまま踏襲したものにはならず、レベルがやや高くなる見込み。

 

あくまで情報充実化が役割

法改正でインスペクションに託されたのは、中古住宅の質に関する情報を表に出し、買主の不安を軽減するため。

そもそもインスペクションとは、劣化や不具合の事象を目視・計測などにより調べる行為を指す。つまり瑕疵の有無を判定するものではなく、「瑕疵がない」ことを保証するものでもない。

 

既存住宅売買瑕疵保険の活用を推奨

インスペクションによって得られる情報は確かに、購入の参考資料や交渉の材料として有用であるが、潜み続ける瑕疵のリスクとそれに対する保証がないのであれば、「中古住宅の質に対する不安」を拭いきれないと感じる買主も出てくる可能性がある。

そのため、国交省は購入”後”の安心も担保する考えから、「既存住宅売買瑕疵保険」の活用を推奨している。

これはインスペクションの担い手にとってもリスクヘッジになり得る。

例えば、通常の注意を払っていれば確認できた不具合を見落とし、それを理由に依頼者から損害賠償請求をされた場合、インスペクション事業者は賠償責任を負うと考えられる。

しかし、業務を適切に実施していたとしても『隠れた瑕疵』もあるため100%見抜けるわけではなく、そういった隠れた瑕疵によって生じる損害も瑕疵保険は補償対象とする。

国交省はこれらの事情を総合して、宅建業法インスペクションの基準を瑕疵保険の現場検査に、できるだけ近づける方針だ。（住宅新報 2016/8/23号より抜粋）

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今年3月に発表された国土交通省の住生活基本計画において、既存住宅流通・リフォーム市場を20兆円市場に倍増させるという目標が掲げられている。

これまで先進諸国に比べて市場規模が小さかった日本の既存住宅流通がいよいよ増加しそうだ。

既存住宅流通を促進する上で、インスペクションが担う役割は大きいだろう。2年後の改正宅建業法の施行に向けて、インスペクションの動向を注視したい。 （株式会社アートアベニュー　片平）