「意思表示」はこれで解決！【宅建権利関係】

こんにちは！

いよいよ今回から、宅建士の各出題項目について解説していきます。

権利関係初回となる今回は「意思表示」より詐欺、強迫、虚偽表示、錯誤、心裡留保について取り上げてみました。

それぞれが混同しないように気を付けなければならない事に加え、無効なのか取り消しなのか、対抗できるのか対抗できないのか、一つずつ丁寧に理解していくようにしましょう。

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この記事で学べること

そもそも契約とは何なのか

契約とは一言でいえば約束のことを指し、両者の意思表示が合致したときに成立します。

売買契約が成立すると、所有権が売主から買主へと移ります。なお、売買契約の成立は口頭でも有効であり、特に書面は必要ないことも覚えておきましょう。

そして、一度決めた契約(約束)は原則として守らなければなりません。

仮に、AさんがBさんに土地を売るという約束をしたら、BさんはAさんに対して土地の引き渡しを請求する権利を得ると共に、AさんはBさんに対して代金を請求する権利を得ます。

この際、相手に対して負う義務のことを「債務」といい、相手に対して請求できる権利を「債権」と呼ぶことも併せておさえておいて下さい。

詐欺・強迫

ここではまず「詐欺」と「強迫」について、見ていきましょう。

詐欺とは

詐欺とは、相手をだますことを指します。

AさんがBさんに騙されて契約を締結した場合、Aさんは契約を取り消すことができます。

強迫とは

強迫とは、相手を脅すことです。

詐欺と同じく、強迫によってなされた契約も取り消すことができます。

詐欺・強迫と第三者との関係

では、第三者から詐欺・強迫を受けた場合はどうなるのでしょうか。

例：BさんがAさんに対して詐欺・強迫を働いて手に入れた土地を、事情を何も知らないCさん(善意無過失の第三者)に売ってしまった。

上記の場合において、詐欺と強迫とでは扱いが変わってくるので注意が必要です。

詐欺の場合は善意無過失のCさんに対して取り消しを主張することができませんが、強迫の場合には善意無過失のCさんに対して取り消しを対抗することができます。

違いが生じる背景として、詐欺は騙されたAさんにも落ち度があると解釈するのに対し、強迫は脅されたAさんには落ち度がないと解釈していることが挙げられるでしょう。

虚偽表示

虚偽表示とは、相手方と通謀して(グルになって)悪いことを考えることを指します。

例えば、Aさんが多額の借金を負っていて土地を差し押さえられそうになっているとしましょう。その上で、Aさんが借金取りから逃れるためにBさんと示し合わせて土地を売ったことにしようとしています。

この場合においてAさんは土地を売るつもりはなく、Bさんも土地を買うつもりはありませんので、AB間の契約は無効となります。

また、上記の例のあとにBさんがAさんを裏切って善意のCさんに土地を売ってしまったらどうなるでしょうか。

Aさんは借金取りから逃れるためにBさんと嘘の取引をしようとしたことから、可哀想な人ではありません。BさんもAさんとグルであるだけでなく、裏切っていることから同情の余地はないでしょう。

よって、何も知らずに土地を買ったCさんがAB間の契約が無効だからと土地を没収されてしまっては可哀想ですよね。

そこで、虚偽表示の無効は善意の第三者に対抗することはできないことになっています。(善意であればよく、善意無過失までは求められていないことにも注意)

なお、一度善意の人があらわれたら、そのあとに登場したDさんが悪意であっても保護されることも併せて覚えておきましょう。

錯誤

錯誤とは勘違いをして契約することを指し、次の2種類が存在します。

表示の錯誤
動機の錯誤

「表示の錯語」とは、意思と表示がバラバラであるケースのことです。たとえば、100万円の時計を10万円で売ると言ってしまった場合などが該当します。

「動機の錯誤」とは意思と表示は合致しているものの、そもそもの動機部分で勘違いが生じているケースを指します。ある土地の近くに新しく商業施設ができると聞いて、その土地を購入する意思を示したものの、その情報が嘘であった場合などが該当するでしょう。

このような場合において、「表示の錯語」は取り消しをすることができると規定されています。

それに対し、「動機の錯語」は取り消すことができませんが、その動機を相手方に表示することによって要素の錯誤として取り扱うことができます。（表示の方法は明示的でも黙示的でも、どちらでもよい）

また、錯語による取り消しが認められるためには表意者に重過失がないことが求められますが、次の場合には表意者に重過失があったとしても取り消しを主張することができるので押さえておきましょう。

相手方が表意者の錯語につき悪意または重過失の場合
相手方が表意者と同一の勘違いを起こしていた場合

心裡留保

心裡留保とは、冗談で契約を結ぶことを指します。

冗談で契約を結んだ場合、基本的に契約は有効となりますが相手が悪意又は有過失の場合には無効となります。

また、善意の第三者には対抗することができません。

まとめ

今回は「意思表示」について、お伝えしてきました。

先にも述べたように、それぞれ非常に混同しやすいことから一つずつ丁寧に覚えていくようにしましょう。

また問題を解く際には相関図を書くなどして、それぞれの関係性を目で見て理解することができるようにすることも大切です。

何度も繰り返し復習し、きちんと回答を導き出せるようにしてくださいね。

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この記事を書いた人
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ガースー（菅原裕）

＜監修＞スタケン宅建講座ナビゲーター / 宅地建物取引士 / マーケティング事業部 / デザイナー / マーケター / スタケン宅建講座を7年間運営。当講座を使った自身の合格体験を元に、プロの講師陣と共同で講座開発に携わる。現在は動画を中心に元受験生として、宅建に最短合格するための「ノウハウ」を伝える活動に従事。デザイナーとしてスマホアプリのUI・UX開発実績も多数。