こんにちは！
前回は宅建士の出題範囲のうち、宅建業法の必修ポイントについてお伝えしました。
今回は法令上の制限編と称し、法令税その他から必ず出題される以下の範囲について、必修ポイントをまとめてみました。
では、さっそく一緒に見ていきましょう。
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この記事で学べること
開発許可
開発行為を行うためには許可を得る必要がありましたが、そもそもその行為自体が「開発行為」に該当するのか否かを確認しなければなりませんでした。
次に該当する行為が「開発行為」となります。
- 建築物の建築
- 特定工作物の建築
また、「2.」の特定工作物は以下の2種類に分けられ、それぞれにおいて土地の区画形質の変更をする場合は開発許可を得る必要があります。
- 第一種特定工作物：コンクリートプラント、アスファルトプラント
- 第二種特定工作物：ゴルフコース、10,000㎡以上の野球場、運動・レジャー施設
そして、開発行為にも例外があり、次のケースに該当する場合は許可不要となります。
なお、「農産物の加工に必要となる建築物は農林漁業用建築物に該当しない」ことも押さえておきましょう。
また、次に該当する場合には区域や規模にかかわらず許可を得る必要がありません。
- 公益上必要な建築物
- 非常災害用の応急措置
- 「～事業の施工としておこなう」開発行為
ここまででわかるように、市街化を進めていきたい地域については規制がゆるく、抑制したい地域においては規制が厳しく設けられています。
なお、学校、医療施設、社会福祉施設は法改正により許可が必要となりました。
ここでいう、公益上必要な建物として以下のケースが該当します。
- 駅舎、その他の「鉄道」の施設
- 図書館、公民館、変電所、博物館など
農地法
農地を使用する場合や、農地の使い方そのものが変わる場合、ケースに応じて次に掲げるいずれかの許可を得る必要がありました。
- 農地を農地のまま他人に売却する：権利移動(3条)
- 農地を農地以外に転用して自分で使う：転用(4条)
- 農地を農地以外に転用して他人に売却する：転用目的権利移動(5条)
また、国や都道府県が農地を取得する場合には3条許可は不要となります。(4条および5条許可は農業のための施設に転用する場合は不要だが、それ以外については都道府県知事等の協議が必要)
そして、それぞれの許可を得ずに契約を締結した場合、その効力は生じないものとして扱われることを押さえておきましょう。
なお、4条または5条許可を得ずに転用を目的とした工事を実施した場合、工事停止命令や原状回復命令がなされることがあります。
土地区画整理法
土地区画整理法については、施工者ごとの違いが宅建試験でよく問われます。
まず、施工者として次の事業主体が挙げられました。
- 個人
- 土地区画整理組合
- 区画整理会社
- 地方公共団体・国土交通大臣など
このうち、「2.土地区画整理組合」については7人以上のメンバーを集める必要があり、なおかつ知事の認可を得なければなりません。
また、認可をされた場合には区画整理をする土地の所有者や借地権者全員が組合員となることも押さえておきましょう。
そして、実際に土地区画整理事業にかかる計画の公示がなされてから換地処分の公示がされるまでの間、以下に掲げる一定の行為をする場合は知事等の許可を得る必要がありました。
- 土地の形質の変更
- 建築物または工作物の建築
- ５ｔを超える物件の設置
この点もよく問われますので、すべて覚えるようにしてください。
宅地造成等規制法
宅地造成等規制法に該当する造成工事をしようと思っている場合、工事着手前に都道府県知事から許可を得なければいけません。
また、許可を得た後でその内容に変更が生じた場合には再度都道府県知事の許可を得る必要があります。
この場合において、変更が軽微である場合には都道府県知事への届け出で足り、許可までは必要ないこともあわせて覚えておきましょう。
そして「宅地造成」に該当するケースも今一度、しっかりと確認しておいてください。
※ここでいう宅地に、「農地」「森林」「牧草放牧地」「公共施設用地」は含まれない。
宅地造成工事規制区域が指定されたのち、その区域で一定の開発行為(切土や盛土など)をする場合には都道府県知事への届け出が必要でした。
そして、そこには日数に関する決まりがありますので、それぞれの開発行為と結び付けて覚えていくようにしてください。
まとめ
今回は法令税その他の中から本試験で問われる必修ポイントについて、お伝えしました。
いずれも頻出事項となりますので繰り返し学習して、知識を定着させましょう。
連載最後となる次回は、宅建試験本番における心構えや時間配分などについてお伝えします。
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