権利関係

【民法改正対応】「 不動産登記法 」はこれで解決!|WEB宅建講座スタケン

投稿日:2020年5月26日 更新日:

こんにちは!

前回は宅建士の出題範囲から「請負」「委任」についてお伝えしました。

権利関係の第10回目となる今回は、「不動産登記法」について取り上げていきます。

では、さっそく一緒に見ていきましょう。

登記の仕組みを知ろう

そもそも「登記」とはなんなのでしょうか。

登記とは権利関係などを公に明らかにするために設けられた制度のことを指し、不動産登記とはいわば不動産の戸籍のようなものだと考えてください。

不動産登記簿にはどのような建物で、誰が所有しているのかといったことが記載されています。具体的には家を売買したり、相続したりするときに登記が必要となります。

また、建物と土地はそれぞれ別のものとして考えられていることから、建物の登記簿と土地の登記簿が存在します。

登記簿謄本は「表題部」「権利部(甲区・乙区)」に分けられ、それぞれ記載内容が異なります。

  • 表題部:土地や建物の所在や面積に関する事項
  • 権利部 甲区:所有権に関する事項
  • 権利部 乙区:所有権以外の抵当権などに関する事項

登記申請義務について

■表題部の登記申請義務について

表題部については1カ月以内に登記を申請する義務があります。

具体的に、次のようなケースにおいては表題部に情報を載せなければなりません。

例:新たに家を建てた場合に、所有者が「鉄骨2階建ての床面積90㎡の建物を新築しました」と申請する場合

万が一表題部に関して申請がなされない場合、登記官が職権で登記をすることができ、これを「嘱託登記」と呼んでいます。

■権利部の登記申請義務について

表題部も権利部も、一部の例外を除き共同申請である必要があります。

つまり、不動産の売買を行った場合には買主と売主が共同して登記申請を行わなければなりません。

権利部の登記申請は義務ではありませんが、権利部に登記をすることが第三者に対する対抗要件となりますので、基本的には表題部とあわせて登記を行うことがほとんどです。

登記の申請手続き

原則、登記は当事者の申請で行うものとされています。

共同申請主義

登記は、先述したように共同申請でなければなりません。

つまりAB間において不動産の売買が行われた場合、AさんとBさんが共同で登記を行う必要があります。




単独で登記申請ができるケースもある

共同申請主義とされている登記申請ですが、次の場合には例外として単独で登記を申請することができます。

  • 相続または合併による登記
  • 判決による登記
  • 仮登記
  • 所有権保存登記
  • 登記名義人の氏名や住所の変更登記

 

仮登記とは

仮登記とは

  • 本登記に必要な書類がまだ手元に用意できていない場合
  • 第三者に狙われる前にとりあえず登記の順位を確保しておきたい場合

などに仮で行う登記のことを指します。

仮登記自体に対抗力があるわけではありませんが、後に本登記された場合において仮登記の順位がそのまま本登記の順位となります。

また、仮登記のままでは登記の効力が発生しないため、本登記となることが確定した場合には所定の手続きで登記申請を行わなければなりません。

仮登記の申請および抹消について

原則として仮登記も登記と同じく、権利者と義務者の双方が合同で行うものであると解釈されています。

しかし、仮登記義務者に承諾を得ている場合や、仮登記を命ずる処分等がなされている場合には仮登記権利者が単独で有効に仮登記を申請することができます。

また、仮登記の抹消も原則として共同申請ではあるものの、仮登記名義人が登記識別情報の提供を行うことで単独で行うことが可能です。

登記上の利害関係人においても仮登記名義人の承諾があれば、単独で有効に仮登記の抹消申請が行うことができることもおさえておきましょう。

本試験問題で確認しよう

仮登記の登記義務者の承諾がある場合であっても、仮登記権利者は単独で当該仮登記の申請をすることができない。(平成20年 問16)

回答:✕

まとめ

今回は、「不動産登記法」についてお伝えしました。

なかなか複雑で苦手意識を抱きやすい分野ではありますが、繰り返し学習して知識を定着させていきましょう。

次回は「賃貸借」「使用貸借」についてお伝えします。




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織瀬ゆり

織瀬ゆり

某信託銀行退職後、フリーライターとして独立。在籍時代は、株式事務を中心に帳票作成や各種資金管理、顧客対応に従事。宅建士およびFPなど複数資格を所持しており、金融や不動産ジャンルを中心に幅広いジャンルで執筆活動を行っています。プライベートでは2児の母として育児に奮闘中。

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逆回転学習メソッドで宅建「一発合格」スタケン