こんにちは！
前回まで13回にわたり、「権利関係」についてお伝えしてきました。
ここからは権利関係に並んで重要な出題分野となる「 宅建業法 」について、取り扱います。
今回は宅建業法の入門編として、宅建業法とはなにかというところから解説していきます。
では、さっそく一緒に見ていきましょう。
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この記事で学べること
宅建業法とは
「宅地建物取引業法(以下：宅建業法)」とは、不動産業者が不正なことをしないように定め、不動産購入者の利益を保護することを目的とした法律です。
多くの人にとって、家は一生に一度の大きな買い物です。
とはいえ、家を買う際に一般消費者は色々とわからないことの方が多いですよね。
そこで、一般消費者が悪い不動産業者に騙されないように保護しようと定められたのが、この宅建業法ということになります。
宅建業を営むためには免許がいる
宅建業を営む上では、免許がなければいけません。
宅建業＝「宅地」または「建物」の「取引」を「業」として行うこと
宅建業法に置ける「宅地」とは
- 現在建物が建っている土地
- 建物を建てる目的で取引される土地
- 用途地域内にある土地
の3種類を指し、いずれも登記簿上の地目は関係ないことに注意しましょう。
つまり、登記簿に「畑」と書かれていたとしても、その土地を家を建てる目的で取引をしていれば宅建業法上の「宅地」に該当します。
また、用途地域内にある土地であっても、広場・公園・道路・水路・河川である場合は対象から除外されます。
「建物」とは
建物の定義は、土地に定着した建造物であって、建物として使用が可能なものをいいます。
なお、倉庫やマンションの一室も建物として扱います。
「取引」とは
取引には以下の8つが該当します。
- 自ら「売買」「交換」
- 他者の代理で「売買」「交換」「貸借」
- 他者の媒介で「売買」「交換」「貸借」
よって、自ら貸借は取引に当てはまらず、転貸も取引にあたらないことに注意しましょう。
「業」とは
宅建業における「業」とは不特定多数の人に、反復継続して取引をすることを指します。
そのため、自社の従業員に限定して建物を売買する場合や、一括して売却した場合には業にあたりません。(※1回の販売行為として行われるものであっても、区画割して行う宅地の販売等複数の物に対して行われるものは、反復継続的な取引に該当します)
宅建業の免許が不要な場合
宅建業を行うためには原則免許が必要ですが、以下の2つの団体においては免許が不要です。
- 国・地方公共団体
- 信託会社・信託銀行
国・地方公共団体
国や地方公共団体が宅建業を行う場合、免許は不要です。
そして、宅建業そのもののルールも適用対象外となります。
信託会社・信託銀行
信託会社や信託銀行が宅建業を行う場合も、免許は不要とされています。
ただし、宅建業法のルールそのものは適用されるので注意しましょう。また、一定事項を国土交通大臣に届けなければならないとされています。
免許の種類と申請について
宅建業を営むための免許には、下記の2種類があります。
- 都道府県知事免許：1つの都道府県内に事務所がある
- 国土交通大臣免許：複数の都道府県内に事務所がある
事務所の数や規模ではなく、あくまで所在地で決まることを覚えておきましょう。
そのため、東京と大阪に1つずつ事務所を構えていた場合は国土交通大臣から。東京都内に事務所を20カ所有している場合でも、すべて同一の都道府県内である限りは都道府県知事から免許をもらうことになります。
また免許を与えた人のことを、「免許権者」といいます。
免許の申請場所について
免許を申請する場合、免許申請書を免許権者に提出しなければなりません。
その際、都道府県知事免許と国土交通大臣免許では申請方法が以下のように異なります。
- 都道府県知事免許：知事に直接申請する
- 国土交通大臣免許：主たる事務所を管轄する都道府県知事を経由して申請する
免許の有効期間
宅建業の免許の有効期間は5年間となっており、5年ごとに更新をする必要があります。
なお、免許の更新は有効期間満了日の90日前から30日前までに手続きを行わなければなりません。
また、免許の更新をしたにも関わらず新しい免許証が手元に届かない場合、従前の免許が有効なものとして扱われます。
宅建業法の勉強法について
宅建業法は宅建士の試験において権利関係と並び、出題数が多い分野です。全50問の出題のうち、例年20問後が宅建業法の分野から出題されます。
年度によって難易度にばらつきがあり、得点がいまひとつ安定しづらい民法に対し、宅建業法はしっかり学習をしさえすれば初学者でも満点を狙うことが十分可能です。
とはいえ、細かな数字を問う問題も出されることから、ひとつずつ着実に学習をする必要があります。また、時に計算問題も出題されますが、それほど複雑な計算式ではありませんので、安心してください。
宅建業法で私が特に意識した勉強のポイントは以下の2点です。
- 過去演習を重点的に行う
- 35条書面および37条書面を完璧に覚えようとしない
過去問演習を重点的に行う
宅建業法は暗記が中心であることから、毎年似たような問題が出題されやすい分野でもあります。
そのため、とにかく繰り返し過去問演習を行うように務めることが大切です。
また、過去問からいきなり解いてみることもおすすめです。最初から解けなくて構いませんので、問題文と解説を照らし合わせながら読んでみるとよいでしょう。
問題文と解説を照らし合わせて読むことで、ひっかけ問題の出方や、よく聞かれる事項について理解を深めることができます。
私も宅建業法に取り組んだ際は、過去問を中心に学習を進め、テキストを辞書代わりに使用していました。
スタケンでは「スタケン過去問アプリ」も配信していますので、隙間時間にぜひ有効活用してみてくださいね。
35条書面および37条書面を完璧に覚えようとしない
重要事項説明書の内容について例年2-3問程度出題されるものの、対象となる35条および37条書面を隅から隅まで暗記しようとすると大変効率の悪いものとなります。（※必ず説明・記載の必要な事項は押さえておくようにしましょう。）
そのため、ベースは過去問演習とし、間違えた問題をテキストで確認していく癖をつけるのがおすすめです。
そのとき、過去問に記載があってテキストに記載がない事項を書き込んでいくことで、オリジナルのテキストを作ることができます。
テキストだけで足りないところは、どんどん肉付けをしていきましょう。
まとめ
今回は宅建業法の勉強法を中心にお伝えしました。
確実に理解して、満点を狙う心持ちで学習を進めましょう。
次回は「免許制度」および「案内所」について取り上げます。
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