第12回　「投資指標」について２【返済額と営業純利益のバランス】

・表面利回り
・実質利回り（ＮＯＩ利回り）
・キャッシュフロー利回り（これは私の造語です）

…の３つを勉強しましたが、「キャッシュフローツリー」を見ながらこれらを再度確認したいとおもいます。

管理運営的（プロパティマネジメント）な視点にたった「税引き前」の「キャッシュフロー」に至る経緯が表されています。
総潜在賃料を総コストで割ったものが「表面利回り」ですし、空室損や運営費を控除したＮＯＩ（営業純利益）を総コストで割ったものが「実質利回り（ＮＯＩ利回り）」となります。

プロパティマネージャーは空室損や運営コストを減らしてＮＯＩを上昇させることがその業務の最大の目的ですね。
ただ、昨今のように総潜在賃料（評価賃料と読みかえることもあります）そのものが減額している状況下においては、より抜本的な、たとえばリニュール工事を施して成約賃料そのものを上げていく必要に迫られています。
それを提案するがプロパティマネージャーではないかと思います。
また、キャッシュフローツリーのＮＯＩの下にある年間借入金返済（ＡＤＳ）を減らすことも最終的なキャッシュフローを減らすことにつながります。金融機関に金利の減額やローン期間を延ばしてもらう交渉、または借り換えを行ってオーナーのキャッシュフローを改善するということもできます。

そして、最終的なキャッシュフローを総コストで割ったものが「キャッシュフロー利回り」です。全体の投資額に対してどれくらいのキャッシュフローがあるのかを計る指標ですね。
ある一定の利回り（たとえば、居住系なら２％以上というふうに）がなければ投資しないほうがいいのではないか、と判断できます。前回、「投資指標」というのは「リスクを見極めるもの」という言い方をしました。投資するかどうかの見極めを行うためにあるのです。投資の安全性をみるといういい方もできますね。

他に、リスクを計る物差しとして、収入と返済とのバランスをみる指標があります。
「ＤＣＲ（返済倍数）」といいます。
これはＮＯＩ÷ＡＤＳ（営業純利益÷年間借入金返済）で計算されます。

たとえば、７００万のＮＯＩに対してＡＤＳが４００万なら「１．７５」になります。債務の返済であるＡＤＳを1として、その返済の原資であるＮＯＩが何倍あるかを表します。
数値が大きいほど、安定、高利回りと言えます。一般的に居住系であれば、約１．５０以上は欲しいところですね。
ただ、金利と融資年数の設定によって、ＡＤＳが変わる点に注意が必要です。つまり、現在のような低金利の時代にあっては、その金利でたとえば３０年間の融資期間中のシミュレーションをするわけにはいきません。
これは人によって考え方が違いますが、たとえば、現在の金利にプラス２％くらい足したものを平均金利と考え、ＡＤＳを出したものも提出するのもいいでしょう。
これは、キャッシュフロー利回りについても同じことが言えます。

次に、「ＣＣＲ（自己資金利回り）」という指標を紹介しましょう。これは、いわば本当の意味で「投資利回りを表している」と言えます。

式は、「キャッシュフロー÷自己資金（ＥＱ）」です。これは純粋に、「投資した」自己資金に対していくらのキャッシュがあったか、配当があったか、というものです。
日本ではアパート・マンション・ビルを建てる際には土地を担保に全額ローンを組むことが多いので、その場合は、自己資金が０なので、この公式はあてはまりませんが、通常は１割とかを出すのが健全でしょう。

たとえば、１億円のプロジェクトで、９０００万のローンを組み（これをＬＴＶ＝Loan to Value が９０％と表現します、融資比率のことです）、ＮＯＩが仮に７００万円とします。
また融資期間が３０年で、金利が２％とすると、ローン返済が４００万円、７００万―４００万＝３００万で、キャシュフローが３００万円になります。
３００万÷１０００万円で、「自己資金利回りは３０％！」と高利回りになります。この場合の、ＮＯＩ利回りは７００万÷１億円＝７％であったわけですが、ローンを組んだことによって、「レバレッジ（テコの原理）」が利いて、３０％に跳ね上がりました。
ＮＯＩ利回りは、別名、「全額自己資金の場合の利回り」とも言われ、１億円全額自己資金で投資すると７％の利回り。ローンを９０％組むと、３０％の利回りになるというわけです。

自己資金を１億円を持っていても、１億円の物件を全額自己資金で買えば、７００万円のキャッシュフロー。
同じような１億円の物件を１０本買って、９０００万×１０本＝９億円のローンを組めば、キャッシュフローは３００万×１０本＝３０００万となり、１０００万×１０本＝１億円の自己資金に対して３０００万、つまり３０％の利回りになります。

「ＮＯＩ利回り」は、「物件の力」そのものを表していて、誰が買おうと変化はありません。
しかし、「自己資金利回り」はその人、「個人の持つ利回り」です。人によって自己資金の額、また金利、融資期間が違うからです。
また、この「自己資金利回り」は、この指標だけで投資判断をするものではありません。なぜなら、数字のマジック的な部分があって、分母、つまり自己資金を小額にすればするほど、高利回りになるからです。
あくまで、「ＮＯＩ利回り」とセットで見る投資指標ですね。

土地を持っている地主さんに不動産経営の提案をする際に、自己資金を出すことがなにか罪悪のように考えている、そんな印象を受けるときがあります。
そういった時に、「寝かしているお金があるのなら、高い利回りになるのだから自己資金を多少出されたらいかがですか？」と、お話するときに使える指標ですね。

（筆：藤澤雅義／全国賃貸住宅新聞2009.12.21掲載）