【コラム】「終身建物賃貸借契約」解説。賃貸人にもメリット、高齢者受け入れの選択肢に

当コラムでは、「賃貸管理ビジネスを成功に導くためのポイント」を、オーナーズエージェントのコンサルタントたちが分かりやすく解説します。
今回のテーマは「終身建物賃貸借契約」です。

こんにちは、コンサルタントの萩原です。
2010年に高齢化率が21%を上回り、ついに超高齢社会となった日本。総務省によると、現在（2023年9月15日時点）の高齢化率はなんと29.1％、数にして3627万人に上り、総人口に占める高齢者の割合はさらに増え続けています。私たち賃貸住宅業界でも、将来の入居者募集・入居率の維持を考えるうえで高齢者の受け入れは今後ますます重要課題となってくるでしょう。

とはいえ、高齢者の受け入れは、賃貸経営にとって大きなリスクとなることもまた事実です。例えば、経済力や生活力の衰えが引き起こす家賃滞納やゴミトラブル、転倒・転落による事故、認知症の発症、孤独死など、高齢者には若者世代と比べて多くの不安要素が潜んでいます。もしオーナーに高齢者の受け入れを提案するとなった場合、管理会社としてはこうした高齢リスクの対策までサポートできた方が望ましいでしょう。

そこで今回、高齢者入居のリスクヘッジに役立つ制度として注目したいのが、終身建物賃貸借制度で定める「終身建物賃貸借契約」です。

終身建物賃貸借契約とは、賃借権が相続されることなく、賃借人の死亡により終了する一代限りの賃貸借契約のことを言います。「高齢者の居住の安定確保に関する法律」（以下、同法）に基づき2001年に創設された制度で、高齢単身者・高齢夫婦などが終身にわたって安心して暮らせる住宅の確保を目的としています。

高齢者が対象の制度ですので、終身建物賃貸借契約を結べる賃借人の年齢は60歳から。単身者だけでなく同居人の入居も可能で、賃借人の配偶者は年齢不問（60歳未満も可）、親族の場合は賃借人と同じく60歳以上が適用となります。

そのほか終身建物賃貸借契約では、普通建物賃貸借契約と同じく入居中の借賃増額請求権が認められています。ただし、契約の更新がありませんので、一生涯入居してくれる一方で、更新料が取れない点は賃貸人にとってのデメリットと言えそうです。

表．終身建物賃貸借契約と普通建物賃貸借契約の相違点

仮に賃借人が同居人を残して死亡した場合、同居人が賃借人の死亡を知った日から1か月以内は短期入居として当該住宅への居住が可能となります。さらに、短期入居の期間に同居人が申し出れば、新たに終身建物賃貸借契約を締結して継続居住が認められます。

この場合、同居人の年齢は問われません。加えて、申し出があった際に賃貸人が継続居住を拒否することはできず、前の賃借人と結んでいた契約と同じ条件で終身建物賃貸借契約（または、同居人次第で「期間付死亡時終了建物賃貸借※」も可）を結ばなければならない、とされています。（同法62条）

賃貸人側で契約方式を選ぶことはできませんが、同居人が新たな賃借人として一生涯にわたり居住してくれるうえ、原状回復費用なども発生しませんので、長く賃貸経営の安定化に役立つと言えるでしょう。

終身建物賃貸借契約で特筆すべき特徴のひとつが、終身にわたって受領すべき賃料の全部または一部を「前払金」として一括受領できる点です（ただし、対象物件の工事完了前を除く）。

前払い金は、賃借人の年齢などから想定居住年数をもとに計算され、全額を一括払いすることもできますし、一部を先払いしたうえで少ない月額賃料を支払うといった併用も可能です。賃貸人にとっては、前払い金としてまとまった金額を最初に貰えれば、その後の家賃滞納リスクを大きく減らすことができるためメリットは大きいと言えるでしょう。

ただし注意したいのは、前払い金により賃料の支払いが終わっている状況で、想定居住年数よりも長く賃借人が居住するケースです。実はこの場合、想定居住年数から超過した分の賃料請求は残念ながら認められていません。毎月の共益費や追加サービスの費用請求こそ請求可能ですが、賃料自体はすでに支払い済みとされてしまうのです。

こうなると、賃借人が長生きすればするほど賃貸人側の損失も大きくなってしまいます。そのため、終身建物賃貸借制度では賃貸人の負担に配慮し、想定居住年数の超過をあらかじめ見越した上乗せ分を前払い金に加算することを認めています（計算式の詳細は該当の自治体にお確かめください）。賃料の前払いはメリットも大きいですが、実際にどれだけ貰うかは慎重に検討した方がいいでしょう。

すでに述べたとおり、終身建物賃貸借契約は賃借人が死亡するまで賃貸借契約が続くことになりますが、下記のような一定の条件のもと、賃貸人・賃借人双方に中途解約が認められています。

原則は終身契約ですが、普通借と同じように信頼関係の破壊があった場合などは契約解除の道も認められています。もちろん、高齢リスクに対する備えは十分にしなければいけませんが、終身だからと警戒し過ぎる必要はないでしょう。

このように入居者の死亡で自動的に終了する終身建物賃貸借契約ですが、一方で、契約は終わっていても入居者が物件内に残した残置物を勝手に撤去できないという別の問題がありました。相続の対象となる残置物は、相続人がいる場合は相続人に承継され、いない場合は相続財産管理人に管理処分を依頼することになります。

そのため、契約は終わっているにもかかわらず、残置物処理のために部屋の原状回復ができない・入居者募集を始められない、といった問題が生じ、結局のところ空室期間が長引いてしまっていました。

その打開策として、国土交通省の終身建物賃貸借標準契約に盛り込まれたのが、2021年6月に策定された「残置物の処理等に関するモデル契約条項」です。これにより、賃貸借契約時に推定相続人や連帯保証人などと残置物処理に関する死後事務委任契約を別途結ぶ内容が加わり、残置物がある場合でも、受任者によりスムーズに引き取りや処分ができるようになりました。

制度創設以来、あまり使われてこなかった終身建物賃貸借契約ですが、同条項のおかげでようやく利便性が増し、高齢者受け入れで活用したい契約方式として存在感を強めたように思います。

表．終身建物賃貸借標準契約にある残置物処理の条項

制度を活用するにあたり、賃貸人は自治体に事業認可申請書を提出し、認可を受ける必要があります。認可対象は契約ごとではなく賃貸住宅ごととなり、制度上はアパート低層階や区分建物など戸当たりでの認可も可能です。また、認可を受けた賃貸住宅で高齢者以外と普通建物賃貸借契約を結ぶことも問題ありません。

認可対象の賃貸住宅には、下記のとおり一定の面積・バリアフリー基準に適合していることが求められます（2018年の法改正で緩和）。認可基準は自治体によって強化または緩和されている場合がありますので、事前に問い合わせた方がいいでしょう。

上記の認可基準や、認可を行なう主体（都道府県知事や市町村長）は各自治体によって異なります。終身建物賃貸借契約についてオーナーに提案する際は、事前に該当する自治体の手続きを確認しておきましょう。

参考までに、東京都では都知事と八王子市長の2自治体で認可手続きを行なっています。認可基準の概要は下記のとおりです（詳細はこちら）。

これまで長々と終身建物賃貸借契約の制度内容についてご紹介してきましたが、契約方式として採用することで、オーナーにはどのようなメリットがあるのでしょうか。下記は私の見解となりますが、主に7つのポイントが今後の賃貸経営の追い風になるのではないかと思われます。

実際のところ、オーナーにはなかなかお勧めしにくい高齢者の受け入れ提案ですが、冒頭にも述べたとおり、少子高齢化は今後も一層加速するため、遅かれ早かれ高齢者の受け入れに目を向けざるを得ないタイミングが来るでしょう。
また、長期入居の優良入居者が年を重ね、高齢者へとなっていくパターンも考えられます。

高齢者の入居が避けられない現実なら、いかに受け入れをスムーズにするか・いかに高齢リスクを減らせるかが今後の賃貸経営の重要課題です。さすがに終身建物賃貸借契約がすべてを解決してくれるとは思いませんが（実際に採用しているのはサ高住がほとんどで、一般の共同住宅は珍しいと言われます）、高齢者受け入れ策のひとつとして制度内容を知っておくことは必要です。今後、終身建物賃貸借契約の活用も視野に入れつつ、ぜひオーナーに対して先手先手の提案を心がけてみてください！