「相談デスク」
このコーナーはベーシックサポート会員様から実際に当社へご相談いただいた内容を、解決策の一例として公開していく企画です。
保証人変更前の滞納賃料は誰が保証するのか。
賃貸管理の悩みの一つが、入居者の賃料滞納。最近は家賃保証会社も一般化してきましたが、まだまだ「連帯保証人」を求めるケースが一般的です。
しかし、連帯保証人は当然ながら歳をとりますし、支払い能力も変わります。時には連帯保証人を変更するケースも出てきます。
相談ダイジェスト
- 新しく管理受託したアパートに、相当長期間の滞納者がいる。
- オーナーの手元には、滞納期間中に作成した連帯保証人変更の書類がある。
- 【相談 １】保証人変更前の滞納賃料があった場合、保証は新旧どちらの保証人が行なうのか。
- 【相談 ２】新保証人が全期間保証すると言っていても、旧保証人に請求することは可能か。
専門家の回答
原則的に、保証人変更日が基準
原則的には、連帯保証人変更の書類で示された保証人変更日が基準となります。
つまり、変更日より前の滞納は旧保証人、変更日以降の滞納は新保証人が保証責任を負うことになります。
よって、（１）の保証人変更前の滞納賃料は、旧保証人に保証責任があります。
保証人を変更する場合、旧保証人には既に支払い能力がなくなっているケースが大半で、「新保証人が変更日以前の滞納も含めて保証責任を負う」と定めることも少なくないと思われます。
しかし、上記のように、原則的に旧保証範囲は旧保証人の責任であり、新保証人が変更日以前の保証責任を負うかどうかは任意です。新保証人に対して、旧保証人の保証範囲まで保証するように強要するようなことは当然できません。条件の付与は法的に可能ですが、あくまでイレギュラー対応であり、新保証人本人がそれを承諾し、その旨が書面で残されていないと有効とはなりませんのでご注意ください。
ちなみに、上記のような条件を付与したとしても、書面に「旧保証人は従前の債務を免れる」等の文言が入っていなかった場合には、旧保証範囲の連帯保証人が二人に増えただけと解釈されてしまい、旧保証人はいつまでも滞納賃料の請求から逃れられません。
つまり（２）の回答は、
保証人変更の条件に「旧保証人は従前の債務を免れる」等がなければ、YESです。
貸主は、旧保証範囲については新・旧連帯保証人どちらにも滞納賃料を請求でき、新保証範囲の滞納賃料は新連帯保証人に対して請求することになります。
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