タバコトラブルを予防！ 特約で禁煙物件に変更できる？

入居者による喫煙が管理負担に…

今回、管理会社から寄せられた相談は、「物件内を全面禁煙とするタバコ禁止特約を設けたいが可能か」というものでした。

話によれば、とある物件のオーナーから「物件を全面禁煙にしたい」という要望があったとのこと。その物件には、喫煙に関する明確なガイドラインがなく、臭いの苦情や原状回復時の費用負担についてなど、賃貸トラブルがたびたび起きていたそうです。

そこでオーナーは、今後のトラブルを予防する目的から、いっそ物件内を全面禁煙とし、違反した借主には、壁・天井のクロス汚れによる貼替費用や室内の臭いの除去費用を全額負担させる特約を設けたいと考えているそうなのですが…。

さて、実際にこうしたタバコ禁止特約の設定は可能なのでしょうか？

専門家の回答

借主の合意次第でタバコ禁止特約は「有効」

結論から言うと、物件内での喫煙を禁止し、違反した場合に補修費用を請求する特約は、借主負担の程度が信義則上認められない場合を除き、借主の合意が得られるなら問題なく有効となるでしょう。

というのも、タバコ禁止特約を設けることは、貸主にとって合理的な理由があると言えるからです。例えば、入居者が室内で日常的に喫煙した場合、壁や天井、設備がヤニで汚れ、特別な清掃や交換が必要になるといった被害が予想できます。
また、ベランダや共用部で喫煙した場合でも、灰や煙、臭いが原因となり近隣入居者とのトラブルが発生する可能性も十分考えられるでしょう。

そうした賃貸経営上のマイナスを防ぐという観点から、借主との合意があり、かつ、借主に過度な負担を求めるものでない限りは、契約自由の原則として賃貸借契約におけるタバコ禁止特約は有効と言えるわけです。

既存入居者の喫煙について事前説明が必須

とはいえ、既存入居者の中に喫煙者がいる以上は、物件の実態として、すぐに「全面禁煙」を実現するのは難しいでしょう。喫煙する入居者からの反感を買うのはもちろんのこと、契約変更の手続きも難航するでしょうし、最悪の場合は退去となるリスクも考えられるからです。

そのため、まずは入居者に対して喫煙に関するアンケート調査などを行ない、実態を把握することが必要でしょう。そのうえで、喫煙者がある程度いるのであれば、タバコ禁止特約を設けるにしても新規契約分から反映するに止め、入居者の移り変わりとともに徐々に禁煙物件を目指していく流れが現実的と言えます。

また、新規入居者とタバコ禁止特約のある賃貸借契約を結ぶ際は、「今回の契約から禁煙となり、既存入居者の中には物件内で喫煙の可能性がある」旨の説明を必ず行ない、証拠として特約にも明記しておくことが重要です。
仮に説明がないまま入居に至った場合、新規入居者が喫煙者だった場合は「どうして自分だけ喫えないのか」となりますし、非喫煙者なら「禁煙物件だと思ったのに」と、後々のトラブルになりかねません。

特約を設けて終わりではなく、事前説明の実施と特約の明記を徹底し、全入居者が禁煙対象であるとの誤解を与えないように注意してください。

借主負担は減価償却分を考慮

物件内で喫煙を制限する特約内容は有効だとしても、違反した場合の借主の費用負担については設備の減価償却分を考慮しなくてはなりません。
この点は民法でも定められており、「賃借人は賃借物を受け取った後に生じた損傷について原状回復義務を負うものの、通常の使用や収益によって生じた損耗や経年変化については原状回復義務を負わない」旨が明記されています（民法第621条ただし書き）。

したがって、借主に請求する補修額としては、汚れや臭いのついたクロスや畳、備え付けのエアコン、サッシ、照明などの減価償却分を差し引いたうえで妥当な額を請求すべきでしょう。

また、特約を設ける場合は、借主だけでなく、同居人や来訪者についても喫煙を禁止する観点から、「借主・同居人・来訪者は本物件の敷地内で喫煙をできないものとする」といった文言とするのもひとつです。
さらに、裁判で争う場合に備え、請求額の有効性を高めるために、「クロス張替費用●円/㎡」「床フローリングの修復・交換費用●円/㎡」などと、具体的な数字を示しておくこともオススメです。

以下、特約の記載例となりますので、ご参考にしてください。

オーナーの判断を助ける情報提供が大切

今回の相談では、相次ぐタバコトラブルの予防として、タバコ禁止特約の追加を検討するものでした。しかし、忘れてはならないのは、こうした入居中の制約を設けることによる集客への影響です。

昨今の風潮を考えれば、「禁煙物件」とすることで非喫煙層に支持されて入居率が高まりそうですが、物件によっては、全面禁煙とすることで逆に入居率が下がり、賃貸経営に悪影響を及ぼす恐れもあります。

たとえオーナーからタバコ禁止特約をつけたいと要請があったとしても、その効果がどこまで波及するかオーナーの考えが及んでいないようであれば、管理会社がメリット・デメリット、実施のリスク等を説明し、オーナーが総合的に判断できるよう導くことが大切です。