家賃の値上げは入居中でも可能？ 家賃増額をスムーズに運ぶヒントを紹介

管理費の増加を理由に「入居中の家賃増額」はできる？

新規募集時でなくとも家賃値上げは可能か？

今回、管理会社から寄せられた相談は、「入居中に家賃の値上げは可能なのか」というものでした。

話によると、昨今の物価高で賃貸中の分譲マンションの管理費が上がり、それを補うために家賃を値上げしたいとオーナーから要望があったとのこと。しかし、家賃増額を図るタイミングは新規募集時がほとんど。管理会社としては、そもそも入居中の家賃増額が可能なのかどうか、値上げできたとしても賃貸トラブルや退去の原因になるのでは…、と懸念しているそうです。

このような場合、管理会社はどのように対応すればいいのでしょうか？

専門家の回答

値上げ自体は賃借人との合意次第で可能

結論から言うと、普通借家契約・定期借家契約ともに、入居者の合意が得られれば契約期間中でも家賃増額は可能です（ただし、定期借家契約は賃料増額請求権の排除特約がない場合に限る）。

というのも、借地借家法の第32条では、貸主借主ともに、「正当な理由」があれば契約条件にかかわらず、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求できるとして、当事者の借賃増減請求権を認めているからです。

ここでいう正当な理由について、同法では以下の2つを挙げています。

• 土地や建物に対する租税、その他の負担の増減
• 土地や建物の価格の上昇低下、その他の経済事情の変動

少し漠然としていますが、具体的なケースとしては、固定資産税や都市計画税が増額された、近隣の家賃相場が上がった、物価高で分譲マンションの管理費が増えた、などが該当します。こうした理由で、対象物件について近隣の同じような物件と比べて家賃が不相当であると認められる場合、貸主借主の合意により家賃の増額（または減額）が可能となるわけです。

まずはお願いベースで値上げ交渉を進める

入居中の家賃増額が法的に認められているとはいえ、入居者に対して一方的に増額の合意を求めるのは得策とは言えないでしょう。

そもそも入居者にとって、家賃増額は全く予期していないことです。それなのに貸主側が、「来月から家賃を上げたいので合意をお願いします」と決定事項のように通告してしまうと、承諾をもらうどころか余計なトラブルを招いてしまうかもしれません。

そうした状況に陥らないよう、管理会社としてはオーナーの要望どおりに家賃増額を進めるにしても、まずは手紙や電話で入居者にお願いベースで事情を説明し、増額への理解を求めるべきでしょう。

その際、「近年の物価値上げ等の影響で」などと増額の理由を明確に示すことも忘れてはいけません。また、増額時期については入居者の納得を得られやすいタイミングを提示することも大切です。最も交渉を進めやすいのは「次回の更新・再契約時」ですが、その他では「6ヶ月後」「○年1月分から（年明けから）」などが考えられます。

電話での交渉はもちろん、手紙で通知する場合も家賃増額に関する問い合わせ先を明記し、入居者に対して誠実な対応を心がけましょう。

オーナーに過度な期待を持たせないよう注意

ただし、お願いベースで家賃増額を求めたとしても、当然ですが全ての入居者が値上げに合意してくれるとは限りません。交渉事ですので、入居者の承諾がなければ値上げは叶いませんし、相談者が不安に思っている通り、値上げ交渉が原因で退去に至る恐れもあるでしょう。物件によりけりですが、入居者のうち半数が合意してくれれば御の字、というケースもあるものです。

そのため、オーナーに対しても、合意が得られない場合もあること、退去リスクがあることを事前に伝えておき、過度な期待を持たせないよう気をつけたいものです。

また、入居者の中には、値上げについて断固拒否という方もいるでしょう。その場合、無理に値上げ交渉を長引かせても、容易にはまとまらないものです。管理会社としては、あらかじめ交渉が難航したときのことを想定し、「増額時期を遅らせる」「その入居者に対しては潔く諦める」などといった妥協案も視野に入れ、オーナーと共有しておくべきでしょう。

なお、契約期間の満了により新たな契約を結び直す定期借家契約なら、従前の契約を更新する普通借家契約と比べて再契約時の家賃の値上げに合意してもらいやすいというメリットがあります。家賃増額の検討と合わせて、契約形態の見直しに着手するのもいいかもしれません。