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管理効率も信頼度もUP! 管理受託は転貸借方式がおすすめ。

2016.07.08
  • コンサルタントコラム

    管理効率もオーナー様の信頼度もUP! 管理受託は転貸借方式がおすすめ

    ポイント

    • 当事者(貸主)の立場が得られ、管理効率アップ!
    • 当事者として活動し、非弁行為の可能性を払しょく
    • 分かりやすく「他社との違い」をアピール
    • 貸主になることで「仲介」できないことに注意

    賃貸管理会社がオーナー様から管理を受託する際、管理会社は「オーナー様に代わって煩雑な管理業務を代行する」という立場をとるのが一般的ではないでしょうか。清掃等の建物維持や家賃集金等を代行し、オーナー様の賃貸経営をお手伝いする立場です。

    一方、オーナーズエージェントは一般的な管理委託方式ではなく、オーナー様から物件を借り上げる「転貸借方式」を推奨しています。なぜなら、転貸借方式による管理は、オーナー様のお手伝いにとどまらない能動性を獲得でき、オーナー様の収益の最大化(=プロパティマネジメント)を実現しやすくしてくれるからです。

    ここではその採用メリットをお伝えします。

    法律関係の違い

    まずは一般的な管理方式と、転貸借方式での法律関係を確認しましょう
    上図をご覧ください。

    賃貸借契約の「当事者」は、言うまでもなく借主と貸主です。
    一般的な管理契約の場合、借主である入居者に対してオーナー様が貸主となり、この当事者間の契約のサポートを管理会社が行なうかたちになります。

    対して転貸借方式は、まず管理会社がオーナー様からお部屋を借り、その部屋をさらに入居者に転貸する管理方式です。結果、借主である入居者に対して管理会社が貸主となることができ、オーナー様の手間を減らすと同時に、管理会社による迅速かつ能動的な入居者対応が可能となります。

    この「管理会社が貸主の立場を得られる」ことが転貸借方式の最大のメリットです。貸主という立場を得られれば、管理会社の業務効率も大きく改善します。

    賃貸借方式のメリット

    1.入居者対応の効率化
    まず入居者対応が変わります。管理会社が「貸主」となることで、特にトラブルを起こす入居者への対応が非常にスムーズになります。
    たとえば滞納が発生した場合、管理会社が貸主の立場であれば、内容証明送付や訴訟の提起も自社が主体となって行なえるようになります。通常の管理委託では、オーナー様の印鑑・署名等がそろうまで動けないばかりか、裁判の際にはオーナー様に法廷への出廷もお願いしなければなりません。

    2.非弁行為の回避
    次に、非弁行為の回避があります。非弁行為とは、簡単に言うと「報酬をもらって代行することが弁護士にしか許されていない法律行為」です。
    弁護士でない者(管理会社)が、たとえば滞納督促や明け渡しの交渉を有償で代行することは、この非弁行為に当たると言われています。実務的にはグレーゾーンとして扱われている業務ですが、これを貸主の立場から堂々と行えるようになる点は転貸借方式ならではのメリットです。

    3.契約、再契約、更新業務
    意外に楽になるのが、契約関連の書類の処理です。一般管理では契約時や再契約時・更新時にオーナー様に署名と押印を求める必要がありますが、転貸借であれば貸主である管理会社が署名・押印をするだけで済ませられます。オーナー様の手を煩わせません。

    4.所有と経営の分離の実現
    最後は、賃貸経営の「所有と経営の分離」が実現される点です。
    賃貸経営のプロである管理会社が転貸借方式によって当事者となれば、経営上の判断等も迅速化します。オーナー様は前述のように訴訟等の面倒なトラブルを免れ、管理会社に一切を任せることができるようになります。
    転貸借方式による管理は、管理会社がまさしく「オーナー様の立場」に立ち、賃貸経営を当事者意識を持って成功へと導ける管理方式と言えるでしょう。

    賃貸借方式のデメリット

    以上のように様々なメリットのある転貸借方式ですが、デメリットが全くないわけではありません。

    1.直客から仲介手数料がとれない
    管理会社としてエンドと契約する際、自社が物件の貸主である以上は「仲介」という状況は生まれません。どうしても仲介手数料を取得したい場合には、仲介用または転貸借用に別法人を用意する必要があります。

    しかしながら、それが決定的なデメリットとなるかはその後の取り組み次第です。たとえば、状況を逆手にとって「仲介手数料無料!」とエンドにアピールし、通常より1ヶ月早く契約を取る、といった方法でカバーすることも可能でしょう。

    2.売上の大半を「家賃」が占める
    代理方式での管理の場合、いわゆる管理料報酬は「手数料」であり、消費税の課税対象となっています。しかし転貸借方式の場合には、安く借りて高く貸す「家賃の差額」が収入となり、家賃という非課税売上が会社の売上を占めるようになります。会社の状況に因りますが、非課税売上の割合が高まると納付する消費税が高くなる場合があり、注意が必要です。

    まとめ

    以上、ざっくりとした転貸借方式の解説でしたが、いかがでしたか?

    転貸借方式は、空室保証(一括借り上げ・サブリース)としては一般的な契約形態であるものの、すべての管理契約を転貸借方式で行おうとすると、管理契約書の作り方などにそれなりのノウハウが必要(多少ややこしい仕組みである)というデメリットがあります。

    一方で、そんな「ややこしい、でもオーナーにとって嬉しい転貸借方式で管理してくれる」という事実は、競合他社との分かりやすい差別化につながります。

    何より、法律的にも「オーナーの立場」で管理業務を行なえるメリットは非常に大きいと言えます。
    プロパティマネジメントの第一歩として、転貸借方式の導入は検討の余地のあるところではないでしょうか。

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