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第49回 オーナーへのリニューアル提案の手法

2013.01.28
  • 全国賃貸住宅新聞

    10項目の入居者ニーズで物件力を明確に評価

    陳腐化した部分に資金投下の説得

    2009年の1月からはじまったこの連載も49回目を迎え、ついに5年目に入りました。どれだけ続けられるか私にもよくわかりませんが、これからも引き続きよろしくお願いします。さて、前々回、前回と空室対策での「間取り変更」について述べてきました。空室対策の最大の施策は「物件力を上げる」ことにつきると私は思っていますが、そのためには、「間取り」、「設備・仕様」、「外観・外構」において陳腐化した部分を改良していくのが一番効果が高いでしょう。たとえば築25年を経た空室がなかなか決まらない物理的に問題のある賃貸住宅の物件力を上昇させるためには、「お金をかけてリニューアル」をするしかないのです。

     では、実際の現場において、オーナーに「お金をかける決断」をしてもらうのに皆さんはどうされていますか? これは結構難題なのです。古いアパート・マンションの一部屋に200万円かけるという決断より、駐車場に1億円かけて新たに賃貸マンションを建てる、という決断のほうが簡単なのではないかと思うほどです。私は、オーナーに対してリニューアル提案がきちっとできる人は、かなり能力が高い人ではないかと判断します。

    項目別にチェック!各戸の特徴つかむ

    まず、最初にオーナーにやっていただきたいのは、自分の物件を「客観的に見る」という作業です。オーナーは賃貸市況における自分の物件の能力を意外に過信しています。思い込みが強いのか、新築(購入)時に建築会社(仲介会社)から言われたお世辞(オーバートーク)を真に受けているのか(失礼)よくわかりませんが、中には驚くほど現実とのギャップのある方もいらっしゃいます。しかし、そうは思っていないオーナーに、実はあなたの物件はこういう欠点があって入居者に人気がないんだという事実を突きつけるのにはちょっと勇気がいるものです。

     そこで、「物件評価表(表1)」の出番です。この帳票を使って、オーナーにその物件の「良い点」と「欠点」を客観的にわかっていただくのです。「欠点」ばかりを指摘しては相手も気分が悪くなりますが、「良い点」とセットで全体に評価されれば、冷静になれるのです。「良い点」がまったくない物件もないですよね。そして、この物件には「陳腐化している部分がある」、「この点を改善しなければ適正な賃料で募集することはできない」とはっきりとオーナーに伝えていくのです。

     「物件評価表」は、対象物件の「成績表」とでもいいましょうか、物件を5段階評価で数値化し、総合得点を計算してABCランキングで評価しています。あまり細かくすると大変なので、使いやすいようなるべくシンプルに、かつ重要なことは外さないようにしてあります。具体的な評価項目は、「部屋を探している方がどういった基準で部屋を決めるか」という「入居者の最大関心事の10項目」を使っています。

      ①~④の4項目はメーンとなる重要項目で、配点が高くなっています。とても良い(A)=16点、よい(B)=13点、普通(C)=10点、あまり良くない(D)=6点、悪い(E)=2点、⑤~⑩は、それぞれ、6点、5点、3点、2点、1点という配点になっています。点数の多少にそれほど大きな意味はありませんが、点数があることによって、よりリアルに評価が感じられると思います。
    物件の評価の仕方は、さして難しいものではなりません。また、これらの評価は、あまり時間をかけてやるものでもないと思っています。市場にある他の競合物件と比較して、この物件がどういう位置にあるのかを比較的簡単に判断するものです。オーナーの方であれば、まず自分でやってみて、そのあとで管理会社や仲介業者方にもやってもらい、それらを見比べてみたらどうでしょう。「プロの客観的な感覚」と自分の感性がずれていないかもチェックできます。

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    入居者の視点持ち人気の間取り知る

    「物件の評価は賃貸経営の出発点である」、と私は考えています。リフォーム企画であろうが新築企画であろうが、新築あるいは中古の物件を買おうとしている場面であっても、または、空室対策を施そうとする場面においても、まずはその「物件の評価」を適正にできるかということが一番大切で、すべてはそこから始まるのです。
     物件の評価は、すごく奥が深いものです。いろいろな観点で物件を評価しますが、そのベースには常に「入居者の視点」がなければなりません。この物件は入居者から見て、たとえばこういう間取りはすごく人気だ、または不人気だ、というようなことを知らなければ正しい評価は下せません。つまり物件を正しく評価をするということは、「入居者ニーズを知っている」ということにほかならないのです。そして、それは「企画力がある」ことにつながっていきます。

    (筆:藤澤雅義/全国賃貸住宅新聞2013.01.28掲載)

    • 藤澤 雅義(Mark藤澤)
      オーナーズエージェント および アートアベニュー 代表取締役社長
      プロフィール:

      オーナーズエージェント株式会社 代表取締役社長であると同時に、
      賃貸管理会社 株式会社アートアベニューの代表取締役社長を務める。

      しかし、本人は「社長!」と呼ばれるのがあまり好きでないとのことで、
      社内での呼ばれ方は「マーク」または「マークさん」。

      あたらしいものが好きで、良いと思ったものは積極的にどんどん取り入れる一方、
      日本の伝統に基づくものも大好きで、落語(特に立川志の輔一門)や相撲(特に豊ノ島・時津風部屋)を応援している。

      「現場」で運用の実務にあたっているものが、一番不動産のことを理解し、
      的確な投資分析及びオーナーの収益に貢献をすることができ、
      また、仲介手数料収入に依存する仲介業者ではなく、安定収入のあるPM会社こそが、
      クライアントの側にたって本当のアドバイスができる、が持論。

      著作に、
      ・『賃貸経営マイスター』(住宅新報社)(Amazonで購入
      ・『「収益改善」&「リニューアル企画」マニュアル』(総合ユニコム)(購入
      ・『200万円からはじめるマンション投資術』(主婦の友社発行)(Amazonで購入

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