全国賃貸住宅新聞

公開日:2022年6月13日

第159回 プロマティ・マネジメントとはなにか?

第159回 プロマティ・マネジメントとはなにか?
Scroll

賃貸管理の本質は収益及び価値の最大化

オーナーの立場になって賃貸運営

今回はあらためて「プロパティ・マネジメント」の本質について述べたいと思う。

 

プロパティ・マネジメントとは、ひとことでいうと「賃貸不動産の収益及び価値の最大化を目指すこと」である。

 

収益を増加させることは、価値を増加させることになる。

ちなみに不動産賃貸経営(不動産投資)で一番大事な公式は、「賃料収入÷利回り=価値(不動産の値段)」である。

 

たとえば、700万円の収益がある賃貸不動産があり、そのエリアでは7%の利回りで取引されるのなら、「700万円÷7%=1億円」ということになり、1億円の価値ということになるが、プロパティ・マネジメントがうまくいって、年間の収益を100万円増加させることができたら、「800万円÷7%≒1億1,429万円」となり、1,429万円の価値を創出する(値段を上げる)ことができたことになる。

 

「利回り」とは、不動産の価値に対する年間収益の割合のことだ。たとえば、1億円で購入した賃貸不動産の年間収益が700万円だったら、「700万円÷1億円=7%」となり、7%の利回りの賃貸不動産を購入したことになる。

 

ちなみに、「期待利回り」とは、投資家(不動産オーナー)が、賃貸不動産を購入する場合に、何%の利回りを期待するかということである。期待利回りは、エリア、賃貸不動産の築年数、設備・仕様・間取り、市場の状況等によって変わる。

 

 このように、賃貸不動産の価値は「収益」が決定するのであり、「収益」を司るプロパティ・マネジメントは要の任務を負っているといえる。

また、管理戸数が1,000戸の賃貸管理会社があるとする。平均家賃が60,000円で、そのエリアの期待利回り(表面利回り)が仮に7.2%程度とすると、(1,000戸×6万円×12ヶ月)÷7.2%=100億円となり、その賃貸管理会社は、総計100億円の不動産資産の運用を任されている会社ということになる。

 

年間で7億2,000万円の収入がある不動産は100億円の価値があるのだ。

 

我々は、6万円の仕事をしているのではなく、100億円の仕事をしているのだ。誇り高い仕事ではないか。当社は平均賃料が約8万円の物件を約7,000戸管理しているので、私は名刺に「受託資産 約1,000億円」と明記している。

 

 ちなみに、「利回り」と表現しているが、利回りには、「表面利回り」「NOI利回り(ネット利回り)」の2種類がある。表面利回りとは、「想定賃料の満室状態の賃料収入」をコストで割ったものだが、NOI(Net Operating Income)とは、「満室想定賃料収入から空室損やランニングコストを控除したもの」であり、ネット(手取り)の収入のことだ。そのNOIをコストで割ったものが「NOI利回り」だ。

 

物件によって、空室率や運営コスト等に差があるので、「表明利回り」よりNOIベースの「NOI利回り」で表すのが望ましい。上記の賃貸収入「700万円」や「期待利回り」も「表面」の場合と「ネット」の場合があることになる。

 

通常、日本の不動産業界では「利回り」というと「表面利回り」を指すことが多いが、本質的には「NOI利回り」で表現するのが良い。

 

また、コストとあるが、単に購入不動産の価格のみならず、購入にかかる諸経費(仲介手数料、各種税金、登記費用、融資にかかる費用等)もすべて含めるのが本筋である。

 

 また、プロパティ・マネジメント(PM)と賃貸管理は基本的に同義である。

 

しかし、プロパティは「不動産」の意味であるが、マネジメントとは単なる「管理」ではなく、本来の英語の意味には、「経営」というニュアンスが入っている。意訳するなら、「不動産経営管理」である。

 

すなわち、よりオーナーの立場にたって経営的視点で賃貸運営を行うのが、「プロパティ・マネジメント」である。「賃貸管理」より、もっと奥の深い仕事をしているイメージであろうか。

 

また、プロパティ・マネジメントを行う人のことを「プロパティ・マネージャー」という。国家資格化となった賃貸不動産経営管理士に「経営」という言葉が入っているのはそういう意味である。

 

プロパティ・マネジメントの業務は多岐に渡る。「入居者募集」、「賃貸借契約(新規・更新)」、「月次の賃料集金とオーナー送金」、「レポーティング」、「滞納処理」、「入居者対応(ソフト・ハード)」、「物件メンテナンス」、「退去リフォーム工事」、「解約時精算」、「空室管理」、「情報管理」、そしてこれがなければ始まらない「管理受託営業」。

 

そして、一番肝心な「空室対策」

 

プロパティ・マネジメントの本質は収益の最大化を目指すこと、それはNOIを最大化させることだ。

 

そのためには「空室対策」が一番重要な業務であると私は思う。

 

オーナーに対して賃料を下げてもらう交渉をして入居者を決めやすくする、という単純なことばかりしていては、それはプロパティ・マネジメントとは言えないだろう。

 

なかなか空室が決まらないとき、市場に合わせた適正賃料を提示することは重要だが、「賃料を下げずに決める」、もしくは「賃料を上げて決める」ための対策をオーナーにロジカルに提案し、実行することができるかどうか、そこで真価が問われるのだ。

 


初回相談無料

ゴリラの顔相談してみるバナナ

この一歩から、未来を変える方法が見つかります

現状を変えたいけれど、
取り組むべき課題がわからない。
そんな時もぜひご相談ください。
オーナーズエージェントが貴社と一緒に、
課題を見つけ出し具体的な解決法を考えます。

メルマガ登録

無料セミナー情報や事例などをお知らせします

ゴリラ メルマガ登録する