第159回　プロマティ・マネジメントとはなにか？

今回はあらためて「プロパティ・マネジメント」の本質について述べたいと思う。

プロパティ・マネジメントとは、ひとことでいうと「賃貸不動産の収益及び価値の最大化を目指すこと」である。

収益を増加させることは、価値を増加させることになる。

ちなみに不動産賃貸経営（不動産投資）で一番大事な公式は、「賃料収入÷利回り＝価値（不動産の値段）」である。

たとえば、７００万円の収益がある賃貸不動産があり、そのエリアでは７％の利回りで取引されるのなら、「７００万円÷７％＝１億円」ということになり、１億円の価値ということになるが、プロパティ・マネジメントがうまくいって、年間の収益を１００万円増加させることができたら、「８００万円÷７％≒１億１,４２９万円」となり、１,４２９万円の価値を創出する（値段を上げる）ことができたことになる。

「利回り」とは、不動産の価値に対する年間収益の割合のことだ。たとえば、1億円で購入した賃貸不動産の年間収益が７００万円だったら、「７００万円÷１億円＝７％」となり、７％の利回りの賃貸不動産を購入したことになる。

ちなみに、「期待利回り」とは、投資家（不動産オーナー）が、賃貸不動産を購入する場合に、何％の利回りを期待するかということである。期待利回りは、エリア、賃貸不動産の築年数、設備・仕様・間取り、市場の状況等によって変わる。

　このように、賃貸不動産の価値は「収益」が決定するのであり、「収益」を司るプロパティ・マネジメントは要の任務を負っているといえる。

また、管理戸数が１,０００戸の賃貸管理会社があるとする。平均家賃が６０,０００円で、そのエリアの期待利回り（表面利回り）が仮に７.２％程度とすると、（１,０００戸×６万円×１２ヶ月）÷７.２％＝１００億円となり、その賃貸管理会社は、総計１００億円の不動産資産の運用を任されている会社ということになる。

年間で7億2,000万円の収入がある不動産は100億円の価値があるのだ。

我々は、６万円の仕事をしているのではなく、１００億円の仕事をしているのだ。誇り高い仕事ではないか。当社は平均賃料が約8万円の物件を約7,000戸管理しているので、私は名刺に「受託資産 約1,000億円」と明記している。

　ちなみに、「利回り」と表現しているが、利回りには、「表面利回り」と「NOI利回り（ネット利回り）」の2種類がある。表面利回りとは、「想定賃料の満室状態の賃料収入」をコストで割ったものだが、NOI(Net Operating Income)とは、「満室想定賃料収入から空室損やランニングコストを控除したもの」であり、ネット（手取り）の収入のことだ。そのNOIをコストで割ったものが「NOI利回り」だ。

物件によって、空室率や運営コスト等に差があるので、「表明利回り」よりNOIベースの「NOI利回り」で表すのが望ましい。上記の賃貸収入「700万円」や「期待利回り」も「表面」の場合と「ネット」の場合があることになる。

通常、日本の不動産業界では「利回り」というと「表面利回り」を指すことが多いが、本質的には「NOI利回り」で表現するのが良い。

また、コストとあるが、単に購入不動産の価格のみならず、購入にかかる諸経費（仲介手数料、各種税金、登記費用、融資にかかる費用等）もすべて含めるのが本筋である。

　また、プロパティ・マネジメント（PM）と賃貸管理は基本的に同義である。

しかし、プロパティは「不動産」の意味であるが、マネジメントとは単なる「管理」ではなく、本来の英語の意味には、「経営」というニュアンスが入っている。意訳するなら、「不動産経営管理」である。

すなわち、よりオーナーの立場にたって経営的視点で賃貸運営を行うのが、「プロパティ・マネジメント」である。「賃貸管理」より、もっと奥の深い仕事をしているイメージであろうか。

また、プロパティ・マネジメントを行う人のことを「プロパティ・マネージャー」という。国家資格化となった賃貸不動産経営管理士に「経営」という言葉が入っているのはそういう意味である。

プロパティ・マネジメントの業務は多岐に渡る。「入居者募集」、「賃貸借契約（新規・更新）」、「月次の賃料集金とオーナー送金」、「レポーティング」、「滞納処理」、「入居者対応（ソフト・ハード）」、「物件メンテナンス」、「退去リフォーム工事」、「解約時精算」、「空室管理」、「情報管理」、そしてこれがなければ始まらない「管理受託営業」。

そして、一番肝心な「空室対策」。

プロパティ・マネジメントの本質は収益の最大化を目指すこと、それはNOIを最大化させることだ。

そのためには「空室対策」が一番重要な業務であると私は思う。

オーナーに対して賃料を下げてもらう交渉をして入居者を決めやすくする、という単純なことばかりしていては、それはプロパティ・マネジメントとは言えないだろう。

なかなか空室が決まらないとき、市場に合わせた適正賃料を提示することは重要だが、「賃料を下げずに決める」、もしくは「賃料を上げて決める」ための対策をオーナーにロジカルに提案し、実行することができるかどうか、そこで真価が問われるのだ。

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