法改正は宅建試験の内容に影響し、毎年の試験対策においても多くの人が改正点について勉強しています。2022年5月18日に施行される改正点は宅建業にも大きく関わり、試験でも重要なポイントとなります。今回は、2022年の宅建試験に関する法改正ポイントをまとめました。宅建試験の勉強を始めて間もない人は、まず最新の法改正について理解するためこちらの記事を参考にしてください。
[stken1]この記事で学べること
宅建業法の改正点
①押印義務の廃止・書面交付の電子化
宅建業法で大きな改正点があります。デジタル改革関連法の一つの「デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律」が2021年5月に施行され、その一環として宅建業法の規則等も以下のように改正されて2022年5月18日施行となりました。
押印義務の廃止
重要事項説明書及び契約締結後（宅地建物の売買・交換・賃貸借）の交付書面につき、宅地建物取引士の押印が不要、記名のみで良い
書面交付の電子化
媒介・代理契約締結時の交付書面やレインズ登録時の交付書面、重要事項説明書、契約締結時（売買・交換・賃貸借）の交付書面につき、電磁的方法による交付が可能に
※令和4年度試験範囲外
ポイント
- 媒介契約締結の際の書面交付は、依頼者の承諾を得られれば書面に記載すべき事項を電磁的方法によって提供することで書面の交付に代えられる
- 重要事項説明書及び契約書面は、従来は宅建士の記名押印が必要だったが、記名のみで可。また相手方等の承諾を得られれば、書面に記載すべき事項を電磁的方法によって提供することで書面の交付に代えられる
- 媒介・代理契約時に交付する書面への記名押印は引き続き必要
また、国土交通省は2022年4月に「重要事項説明書等の電磁的方法による提供及びITを活用した重要事項説明実施マニュアル」を公表しています。ITの実施に向けて注意すべきことがあるので、いくつか紹介します。「遵守」することと「留意」することがそれぞれあります。
| 遵守 | 留意 | |
| （1）IT環境及び意向の確認 | ・IT重説の実施にあたって求められるIT環境 ・説明の相手方への意向の確認 |
・説明の相手方のIT環境の事前確認 ・説明の相手方への意向の確認方法 |
| （2）重要事項説明書の事前送付 | ・説明の相手方への重要事項説明書の事前送付 | ・重要事項説明書の内容を理解してもらうための工夫 ・事前に重要事項説明書を読んでおくよう相手方へ推奨・送付後一定期間をおいてIT重説の実施 |
| （3）IT重説実施前のIT環境確認 | ・IT重説実施前に説明の相手方のIT環境が整っているかどうか確認 | ー |
| （4）IT重説実施 | ・宅建士証の提示 ・IT重説の中断 |
・内容を理解してもらうための工夫 ・録画、録音の対応 |
| （5）IT重説の中止（機器トラブル等が解消しない場合） | ・IT重説の中止 | ー |
IT重説を行うにあたって、対面と同じような環境を作れるようにすることを遵守事項としており、対面時でも留意することが留意事項となっているように感じます。遵守事項の内容には宅建士証の提示の際に認識される画像の鮮明さなど、さらに細かく決められています。
詳しくはマニュアルを確認しましょう。
IT重説・電子化のメリット
IT重説や書面交付の電子化が実施されるようになれば、以下のようなメリットがあります。
- 書類の印刷や輸送、保管のコストが下げられる
- 契約時の当事者間にかかる時間が減り、効率が上がる
- コンプライアンスが強化される
2020年以降テレワークが促進され、多くの人が自宅など職場以外の場所で働いています。契約時に大人数が押印のために集結するのは避けたい環境であり、さらに非効率であることから電子契約を採用しているところが多いようです。距離がどれだけ離れていても契約できるため、不動産業者の扱える物件エリアも増えていくかもしれません。
また、電子契約になることで嬉しいポイントには印紙税がかからないということも！不動産の取引金額によって印紙税額が異なります。100万円以下の不動産では数百円程度の印紙代で収まりますが、5,000万円超え～1億円以下の不動産の売買契約時は3万円、2通契約書を作成する場合は売主・買主それぞれ3万円ずつ負担することになります。電子契約であればこの負担がゼロになるため、効率も上がり金銭的な負担が減る、魅力的なポイントだと考えられます。
②宅建士の常勤性に関する改正
宅建業者の事務所には5人に1人の割合で専任の宅建士が必要です。専任の宅建士は事務所に常駐することが必須でしたが、しっかり環境を整えられていれば常駐する必要はない、となりました。
③告知に関するガイドライン
事故物件をお客さんに紹介する場合の「告知義務」に関するガイドラインが策定されました。不動産業者は事故物件をお客さんに紹介する際、前もって事故物件であることを告知する義務があります。しかしその告知義務の明確な基準がなく、今まではあいまいなものでした。
ガイドラインでは、宅建業者の事故物件の調査義務に関しては、“事故物件かどうかを自発的に調査する義務までは負わない”となっており、“知った場合は告知しなさい”という内容です。また告知しなくても良い場合として、自然死だった場合と事故等が起こって3年が経過した場合とされています。
注意ポイント
- ガイドラインは居住用不動産に限って適用される（事業用は適切に対処する、となっている）
- 宅建試験で出る可能性は低いが、実務で取り扱う場合は国土交通省のホームページを確認しておくべき
④住宅瑕疵担保履行法
住宅瑕疵担保履行法では、基準日と供託所等の説明書面の電子化の改正がありました。まず基準日は年に2回、3月31日と9月30日だったのが、3月31日の年1回のみとなりました。
次に供託所等の説明書面の電子化についてです。新築住宅を宅建業者でない買主に売る場合、契約締結前に書面をもって説明しなければなりませんでした。しかし改正後は、電磁的方法での説明が書面に代えられることになりました。
注意ポイント
注意すべきポイントは、電磁的方法で説明できるのは“買主からの承諾を得た場合のみ”となる点です。承諾を得られなければ従来どおり書面をもって説明が必要となりますので、注意しましょう。
権利関係の改正点
⑤成人年齢が20歳→18歳へ引き下げ
成人年齢が20歳から18歳へ引き下げとなりました。またこれに伴い、結婚できる年齢が男女共通で18歳となりました。従来は女の子が16歳、男の子が18歳だったので、女の子の適齢が2歳上がっています。成人年齢と婚姻年齢が同じになることによって未成年者は婚姻すれば民法上「成年者」とみなされていましたが、この制度はなくなります。
注意ポイント
20歳未満の子には、“行為能力を有しない未成年者”と“行為能力を有する未成年者”がおり、さらに“行為能力を有する未成年者”は「親の許可書をもらった子」と「婚姻した子」に分けられます。ただし、成人年齢の引き下げがあったことによって成人年齢と婚姻年齢が同じになるため、“婚姻して行為能力を有する”ということがなくなります。宅建業法では少し混乱もあるかもしれませんが、このポイントをしっかり理解しておきましょう。
また、婚姻年齢の引き下げがあったからといって2022年4月1日現在、16歳または17歳の女の子が結婚できなくなる、というわけではありません。経過措置が取られるため結婚は可能です。ややこしい部分ですが、覚えておきましょう。
20歳以上にならないと認められないもの
- 飲酒
- 喫煙
- 養親となること
- 大型、中型自動車免許の取得
- 競馬、競輪などの公営競技の投票券購入 など
成人年齢は引き下げられましたが、引き続き20歳以上でないとできないこともあるので、18歳以上20歳未満の新しくできるようになったことと、引き続きできないことを理解しましょう。
まとめ
今回は2022年から施行される法改正についてポイントをまとめました。業務の効率化が図れる今回の法改正は非常に覚えやすい内容ではないでしょうか。すべてが宅建試験に出題されるわけではありませんが、大きな改正点についてはしっかりチェックしておきましょう。これまでの法改正とあわせて勉強すると、理解度も増していくはずです。
[stken2]