学習方法 宅建業法

【2022年最新版】宅建<宅建業法>攻略法

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宅建学習の4つの分野の中で、とても重要なカギを握っているのが宅建業法。よく「宅建試験は合格するための勉強をせよ」と言われますが、宅建業法に関しては満点を目指す勉強をしなければなりません。なぜかというと、自分だけでなく他のみんなも得点しやすい分野であり、みんなが宅建業法で高得点を取るからです。

みんなが得点できる分野で点を落としてしまうと、当然合格への道も遠のいてしまいます。宅建業法は自分にプレッシャーをかけて「完璧にマスターした!」と自信を持てるくらいまで学習すべき分野です。まずは勉強を始める前に、この記事を読んで宅建業法とはどんな分野なのか、攻略法・学習法を学んで勉強に取り組みましょう!

宅建業法とは

宅建業法は、宅建業者が業務の適正な運営を行い、一般消費者の利益を保護することを目的とした法律です。つまり、宅建業者が一般の方をだまして不正な取引をしないようルールを定めているのです。この分野の内容は宅建士の仕事に直結しており、試験では50問中20問が出題されるメイン分野となっています。

宅建業法に限る合格者の正解率は9割を超え、得点源の分野であることがわかります。

学習内容は、主に以下のようなもの。

  • 宅建業とは
  • 不動産屋が宅建業の免許を取得するために行わなければならないこと
  • 宅建業免許取得後にやらなければならないこと、やってはいけないこと
  • 宅建士資格の登録方法や業務内容
  • 宅建業者の業務内容、契約時の重要事項
  • 仲介手数料の計算方法

上記のとおり、内容自体はそれほど難しいものではありません。宅建業を営む上での基本的な内容になるため、テキストをしっかり読んで理解し、過去問学習をすることで知識は定着していきます。

なぜ「宅建業法は満点を取れ」と言われるのか?それは満点を取れる分野だからです。頭をクリアにして着実に学習を進めていきましょう。

宅建業法 ってなに?勉強法や宅建業者の定義について解説します|スタケン宅建講座

過去の出題傾向

宅建業法は出題数20問と、全体の4割を占めています。覚える量も他の分野に比べてそれほど多くはないので、満遍なく勉強し理解しておくことが重要になります。出題範囲が狭いということもあり、過去の試験問題から少しニュアンスを変えて、また新たな問題として出てくることがほとんどです。

以下は、細かい項目に分けた過去の出題傾向と重要度を表にまとめたものです。

項目 傾向・重要度(3段階)
宅建業とは
宅建業の免許 ★★★
宅建士 ★★
営業保証金 ★★★
保証協会制度 ★★★
広告、契約締結時期、他 ★★★
媒介契約の規制 ★★★
重要事項説明 ★★★
37条書面(契約書面) ★★★
クーリング・オフ ★★★
手付の額の制限等 ★★★
担保責任の制限 ★★
手付金等の保全 ★★★
「自ら売主規制」総合問題 ★★★
報酬 ★★★
その他の業務上の規制 ★★★
監督処分等 ★★★
罰則
住宅瑕疵担保履行法 ★★★

どの項目も重要なのが特徴的。そのため捨て項目は作らないようにご注意ください!

頻出項目

以下の10項目は、過去10年間毎年出題されている頻出項目です。宅建業法は出題範囲が狭いため、それぞれの項目から満遍なく出題されている傾向にあります。以下の項目を中心に、そしてその他の項目も網羅することを心がけましょう。

  • 宅建業の免許
  • 広告、契約締結時期、他
  • 媒介契約の規制
  • 重要事項説明
  • 37条書面(契約書面)
  • クーリング・オフ
  • 「自ら売主規制」総合問題
  • 報酬
  • その他の業務上の規制
  • 住宅瑕疵担保履行法

【令和2年度】試験で必ず出題される科目( 宅建業法編 ) |スタケン宅建講座

攻略・学習法

宅建業法を攻略するための方法は、いたってシンプルです。シンプルですが継続して勉強することは、そう簡単にできることではありません。シンプルな作業を“継続して学習する努力”が大事なのです!

〈POINT〉
1.どの分野よりも時間を使って学習する
2.過去問を繰り返し解く
3.弱点をなくす

どの分野よりも時間を使って学習する

先述にもあったとおり、宅建業法からは全体の4割が出題されます。合格点が35~37点と仮定してこの分野で満点を取ることができれば、残りの15~17点を他の分野すべてで補えば良い、ということになります。20点満点を取りたい分野なのでその分、他の分野よりも多く時間を使って勉強するのが必然ですよね。

また、業法は暗記ものも多く含まれています。これは民法と比べて、宅建業法の方がより具体的にルールを定めた法律だからです。民法などの勉強をするより覚え方が簡単かつ明確なので、暗記と理解のバランスをしっかり取って学習していきましょう。

過去問を繰り返し解く

宅建試験は全体的に過去問学習が重要ですが、なかでも宅建業法にとって特に必要な学習法です。何度も言うとおり、他の分野と比べて出題範囲が狭いわりに勉強したところから満遍なく出題されます。民法は事例など数えきれないほどあるため問題もその分無限に作れますが、宅建業法は決まったルールの中から作られるため、問題の内容が限られてきます。

それでも何十年と問題を作り続けているわけなので、必然と似たような言い回しのものが多く、問題はほぼ出尽くしていると考えて良いでしょう。そのため過去問を解くことは得点の近道であり、さらにこの得点源である宅建業法の点を1点でも取りこぼさないよう、“完璧”と思えるまで何度も繰り返し過去問を解くことを心がけてください。

弱点をなくす

宅建業法に弱点をもつのは非常にマイナスポイントです。得点源であるこの分野を苦手と感じてしまうと、合格は厳しくなってしまいます。勉強したところから満遍なく出題されるのが宅建業法なので、勉強した成果が一番目に見えて感じられるでしょう。そういった達成感などを味わいながら、苦手意識や弱点を少しずつでもなくしていくよう努めてください。

項目ごとの学習法

以下では、宅建業法の項目ごとの学習法について解説します。得点源となる分野なので、学習法を押さえてしっかり知識を身につけていきましょう。

宅建業法(出題数:19問)

宅建業法は、不動産業者でないお客さんに不利が生じないよう、宅建業者に対して定めたルールのことです。業務内容と直結するため、不動産会社に勤める方にとっては当たり前のように考えることなど、仕事上の知識が勉強に活かせる項目となっています。

大きな特徴として、難問・奇問が少なく出題範囲から満遍なく出題されるため、過去問を網羅することが十分な対策となります。満点を狙うべき分野なので、とにかく暗記過去問学習を徹底しましょう。スキマ時間も有効活用するために、一問一答できるアプリの利用もおすすめ。民法改正点も要チェックです!

【2022年最新版】令和4年度宅建試験「法改正ポイント」まとめ

例題・解説①

宅地建物取引業者が宅地及び建物の売買の媒介を行う場合における宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明及び重要事項説明書の交付に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

① 宅地建物取引士は、テレビ会議等のITを活用して重要事項の説明を行うときは、相手方の承諾があれば宅地建物取引士証の提示を省略することができる。




② 宅地建物取引業者は、その媒介により売買契約が成立したときは、当該契約の各当事者に、遅滞なく、重要事項説明書を交付しなければならない。

③ 宅地建物取引業者は、重要事項説明書の交付に当たり、専任の宅地建物取引士をして当該書面に記名押印させるとともに、売買契約の各当事者にも当該書面に記名押印させなければならない。

④ 宅地建物取引業者は、買主が宅地建物取引業者であっても、重要事項説明書を交付しなければならない。

―令和3年度【問35】

正しいのは④です。
IT重説が売買にも取り入れられたことなど、比較的新しい法改正点が問題になっているためわかりやすい問題といえます。しばらく問題が出続ける可能性があるので、しっかり改正点を覚えておきましょう。

例題・解説②

宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア:Aが売主を代理して中古マンションの売買契約を締結した場合において、当該物件の種類もしくは品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、当該書面を、売主及び買主に交付しなければならない。
イ:Aが媒介により中古戸建住宅の売買契約を締結させた場合、Aは引渡しの時期又は移転登記の申請の時期のいずれかを37条書面に記載しなければならず、売主及び買主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。
ウ:Aが自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、借主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。
エ:Aが自ら買主として宅地の売買契約を締結した場合において、当該宅地に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、売主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。

① 一つ
② 二つ
③ 三つ
④ 四つ

―平成27年【問38】

正解は②です。
まず、イについてですが37条書面には「引渡し時期」及び「移転登記の時期」の記載は必須事項です。また。ウは「自ら貸主」となる場合宅建業に該当しないため、37条書面への記載義務はありません。重要事項説明書と37条書面の必要な記載事項は異なるため、それぞれしっかり覚えてひっかけなどに注意しましょう。

例題・解説③

Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約(以下この問において「本件契約」という。)を締結した。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に違反しないものはどれか。

① A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、Aは、本件契約の成立後、法第37条の規定により交付すべき書面を作成し、記名押印は宅地建物取引士ではない者が行い、これをBに交付した。

② A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除があったときの損害賠償の額を600万円とする特約を定めた。

③ Aは宅地建物取引業者であるが、Bは宅地建物取引業者ではない場合において、Aは、本件契約の締結に際して、500万円の手付を受領した。

④ Aは宅地建物取引業者であるが、Bは宅地建物取引業者ではない場合において、本件契約の目的物である建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、契約の解除又は損害賠償の請求は目的物の引渡しの日から1年以内にしなければならないものとする旨の特約を定めた。(改正前の問題文)

―平成30年度【問29】

この中で違反しないのは②です。
売主・買主がどちらも宅地建物取引業者であれば規定は厳しくありませんが、自らが売主で宅地建物取引業者でない買主の場合の売買契約では、買主が不利になる特約は無効となります。この仕組みを理解して問題を解いていきましょう。

住宅瑕疵担保履行法(出題数:1問)

住宅瑕疵担保履行法は、新築住宅を販売する宅建業者等に対して、瑕疵担保責任の履行を確保するために資力確保措置を義務付けるものです。資力確保措置とは、万が一瑕疵があった場合にきちんと賠償できるよう、宅建業者等が「保証金の供託」か「保険加入」を選択して行うことです。

毎年ほぼ同じ内容が出題されているのが特徴的。特に資力確保措置に関する知識が狙われやすい点です。こちらも暗記過去問学習で対策しましょう。資力確保措置が必要な建物や対象部分、取引内容に加え、供託・保険加入時の要件がそれぞれ異なるため、数字や細かい用語に注意して覚えていってください。

例題・解説

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。

① Bが建設業者である場合、Aは、Bに引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負わない。

② Aが住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結する場合、当該契約は、BがAから当該新築住宅の引渡しを受けた時から2年以上の期間にわたって有効なものでなければならない。

③ Aが住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結した場合、A及びBは、指定住宅紛争処理機関に特別住宅紛争処理の申請をすることにより、当該新築住宅の瑕疵に関するAとBとの間の紛争について、あっせん、調停又は仲裁を受けることができる。

④ AB間の新築住宅の売買契約において、当該新築住宅の構造耐力上主要な部分に瑕疵があってもAが瑕疵担保責任を負わない旨の特約があった場合、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務はない。

―令和3年度(10月)【問45】

正しいのは③です。
売主・買主が宅建業者の場合には資力確保措置を講ずる必要はなく、買主が宅建業者でない場合は買主に不利な特約は無効となります。過去問にも類似問題が多数あるため、忘れた場合は過去問で復習しましょう。

暗記力UPで宅建業法を攻略しよう

宅建業法は「暗記ものが多い」と言ったとおり、暗記さえできればそこそこ点が獲得できる分野です。どうしても理解できない部分があり克服が難しいとなってしまった場合には、内容を暗記してしまっても対応できてしまうでしょう。そんな場合には、ぜひ暗記力アップ法を用いて勉強してみてください。

ただし、暗記することが増えれば増えるほど頭もパンクしてしまいますので、基本は理解しながら勉強すること。宅建業法は普通に勉強するのが一番効率良いといえます。

テキストや講義動画を用いてしっかり基本を理解

過去問を繰り返し解いていく

分からないことがあったらテキストや動画で確認

過去問を解く

この流れで十分理解できる内容なので、安心して勉強を進めていってください。宅建業法は「いかに消費者の利益を守るか」、理解のポイントはこれに尽きます。

まとめ

今回は宅建業法の学習攻略法を解説しました。宅建試験の出題範囲である4つの分野の中で、「宅建業法」は最も気楽に勉強できる分野といえます。まずは取りかかりやすい宅建業法から始めると、気分を下げずにモチベーションを高く持って勉強を進めていけるはずです。苦手意識を持たず、宅建業法マスターを目指してがんばりましょう!




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Saaya

不動産業界歴7年、2014年宅建士取得。 たまにライターのお仕事をさせて頂いています。 休日は映画鑑賞、犬とドライブすることが趣味です(^^)

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