宅建業法

「 報酬額の制限 」はこれで解決!|WEB宅建講座スタケン

投稿日:2020年8月14日 更新日:

こんにちは!

前回は宅建士の出題分野のうち、住宅瑕疵担保履行法についてお伝えしました。

 

宅建業法の第15回目となる今回は「 報酬額の制限 」について、取り上げていきます。

では、さっそく一緒に見ていきましょう。

報酬とは

報酬とは、宅建業者が媒介や代理を行って契約を締結した際に依頼者からもらう金銭のことで、仲介手数料のことを指しています。

 

仲介手数料には上限が定められていることに加え、成功報酬となっています。

 

そのため、契約が無事成立し、物件の引き渡しがなされてはじめて仲介手数料が支払われます。

必要経費について

宅建業者は依頼者に対して、報酬とは別に金銭の請求をすることはできません。

 

ただし、依頼者側の依頼によっておこなった特別な広告があれば、その分について報酬と別に請求をすることは認められています。

報酬額の制限(売買・交換)

売買・交換における報酬額の上限は、以下の計算式によって求めることができます。

 

 

この計算式で求められた金額を超えて、報酬を受け取ることはできません。

売買の媒介

売買の媒介において依頼者から受け取ることができる金額は、先ほど求めた「基準額」が限度となります。

 

ここからは図解を交えながら、見ていきましょう。

上記において、宅建業者が3,000万円の土地の売買を媒介したとしましょう。

 

その際、3,000万円×3%+6万円で96万円を上限として、宅建業者はAさんに仲介手数料を請求することができます。

 

このとき、買主Bさんは宅建業者に特に何も依頼を行っていませんので、当然のことながら仲介手数料を支払う必要はありません。

 

次に、宅建業者が売主と買主の双方から依頼を受けていたらどうでしょうか。

この場合、宅建業者Bさんは双方から媒介依頼を受けていることになり、双方から仲介手数料をもらうことができます。

 




さきほどの例でいえば、3,000万円の土地を売買した場合における仲介手数料の上限は96万円であり、これをAとBのそれぞれから受領できることに。

 

つまり、宅建業者は合計で192万円を上限として仲介手数料を受領できるようになります。

上記において、宅建業者が3,000万円の土地の売買を代理したとしましょう。

 

その場合、3,000万円×3%+6万円の96万円。その2倍の192万円までAさんから仲介手数料をもらうことができます。

 

では、ここでもまたAさんとBさんの双方から依頼を受けていたらどうなるでしょうか。

この場合、代理契約でしかもAB両方からの依頼となるため、合計4倍の仲介手数料を受領できそうな気がしてしまうかもしれません。

 

しかし、実際はそうはいかず、1つの取引について全体で2倍までしか報酬(仲介手数料)を受け取ることができません。

そのため、仮に宅建業者がAさんから192万円を受領した場合、Bさんから仲介手数料を受領することはできません。

交換の売買・代理について

交換する2つの物件に代金差が生じるときは、高いほうの価格を用いて先ほどと同じように計算します。

例:甲土地(1,000万円)と乙土地(2,000万円)を交換する場合→2,000万を基準に報酬を計算する

報酬額の制限(貸借)

ここまで売買と交換における報酬額の制限について見てきましたが、賃貸の場合には貸主・借主を合わせた賃料の1カ月分が上限額となっています。

 

この上限額を越えさえしなければ、宅建業者は貸主と借主のどちらからどのように代金をもらっても大丈夫です。

 

ただし、居住用建物の媒介だけは、依頼を受ける際にその依頼者の承諾が得られなければ貸主・借主からそれぞれ1/2ずつ仲介手数料を受領することとなっています。

消費税の扱いについて

消費税のことを考えずに、ここまで見てきましたが実際には消費税を考慮して計算を行わなければなりません。

 

先に述べた計算式に当てはめる前にまず、消費税抜きの価格に直して考えるようにしましょう。そのときに注意してほしいこととして、土地は非課税扱いになります。

  • 土地:非課税
  • 建物:課税

消費税抜きの価格で上限額を求めたあと、最後に消費税額を載せましょう。

 

計算問題に苦手意識を抱く方も多いかと思いますが、過去問演習を繰り返し行い、慣れていくようにしてください。

まとめ

今回は、「 報酬額の制限 」についてお伝えしました。

今回までで全15回におよんだ宅建業法もおしまいです。次回からはいよいよ法令上の制限へと入っていきます。

報酬額の制限は宅建業法の中でも特に難しく、計算問題が苦手な方は嫌になってしまうかもしれませんが、なんども繰り返し問題演習を行うことでだんだんと対応できるようになります。

諦めずにコツコツと頑張りましょう。

次回は「法令上の制限」についてお伝えします。




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織瀬ゆり

某信託銀行退職後、フリーライターとして独立。在籍時代は、株式事務を中心に帳票作成や各種資金管理、顧客対応に従事。宅建士およびFPなど複数資格を所持しており、金融や不動産ジャンルを中心に幅広いジャンルで執筆活動を行っています。プライベートでは2児の母として育児に奮闘中。

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