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宅建< 権利関係 >攻略法【2021宅建試験対策】

投稿日:2021年5月12日 更新日:

「 権利関係 の勉強が難しくてなかなか進まない…」

「どう勉強すれば権利関係で点を取れるの?」

権利関係は宅建学習の中でも、多くの方が苦手とされる分野ですよね。

そしてそのわりに出題数が多く、みなさん勉強の途中で頭を悩ませてしまいますよね。

私も、勉強を諦めたわけではありませんでしたが、試験では散々な結果でした。。

宅建試験までにこの分野を完璧に克服することは難しいかもしれませんが、少しでも苦手意識をなくせるよう、今回は権利関係の攻略法について掘り下げて解説していきます!

 

権利関係とは

ここでの学習は、「契約に関すること・契約から生まれる権利・義務に関すること」が中心となります。
具体的には以下の項目を学習していきます。

・民法
・借地借家法
・区分所有法
・不動産登記法

全体の問題数50問から権利関係の分野は14問出題され、この分野で点が取れるかが意外と重要になってきます。

この分野の学習は「理解」することがとにかく大事です。ただ、すべてを理解しようとすると、泥沼にハマってしまいます。

法律はとても奥が深いので、狭く、やや深く学習していきましょう。

民法に関しては、法改正が度々されているため、最新の内容をしっかりチェックしておくと良いでしょう。

 

過去の出題傾向

権利関係における過去の出題傾向をおさえておけば、難しいこの分野を攻略できる近道になります。

権利関係全体としては、
①問題文が長く、②言い回しが難しく、③なにを答えなければならないのかが分からない

このような傾向があります。

また、項目ごとの傾向としては以下のとおりです。

民法からは10問、借地借家法からは2問、区分所有法からは1問、不動産登記法から1問が毎年出題されます。

細かい項目に分けた出題傾向と重要度を表にまとめましたので、ご参照ください。

攻略・学習法

権利関係全体としてのポイントをおさえ、項目ごとの学習法に活かしていくことが大事です。

〈POINT〉
1.図示をして事実関係の整理をする
2.民法の学習を重点的に行う
3.暗記をしようとしない

1.図示をして事実関係の整理をする

問題文が複雑でただ読むだけでは理解するのが難しいものが多いです。

そのため、事実関係を整理するために図示をすれば、見てイメージがしやすくなりますので、内容も理解しやすく、回答のスピードも上がってくるでしょう。

2.民法の学習を重点的に行う

これは民法から出題される問題数が多いということもありますが、民法は他の項目・分野における基礎的な考え方となります。

“民法ではこのような考え方である”
“この場合は民法よりこの法律が優先される”

など、基準とされることが多いため、重点的に学習することをおすすめします。

民法がなんとなく理解できれば、権利関係の民法以外の特別法がより解きやすくなるでしょう。

3.暗記をしようとしない

まず事例と結論を丸暗記するのは、ほぼほぼ不可能でしょう。

また、過去問の問題がそのまま出題されることも少ないため、問題文や回答、解説を丸暗記したところで、他の問題が出たときに対応はできません。

そのため、やはり「理解」することが重要で、その法律の目的をよく考えて解くようにしましょう。

以下は項目ごとの学習法です。
上記のポイントをしっかり頭にいれた上で、項目ごとの学習にもコツがあるので、参考にしてみてください。

 

民法(出題数:10問)

民法は、私たちが生きる資本主義経済社会での原則を規定としています。

権利に関することや法律行為、相続関係など、ふだん法律に触れることが少ない方にとってはとても難しい内容であり、勉強を始めるのも億劫になってしまうのではないでしょうか。

学習量も膨大になり、なにから手をつければ良いか分からない!という方は、出題頻度の高い以下の項目から学習を始め、力をつけていくと自信につながるかと思います。

◎制限行為能力者
◎意思表示
◎代理
◎時効
◎不動産物権変動
◎抵当権
◎賃貸借

借地借家法(出題数:2問)

借地借家法は、「借地」と「借家」という字のとおり、「建物を建てるために(所有するために)土地を借りること」や「住む家を借りること」に関しての、人が生活の基盤としていることに直接関係している、とても重要な内容になっています。

したがって、民法の規定だけでは妥当な結論を得ることができない場合もあるため、「賃借人(借主)の保護を目的」に作られた法律なのです。

この項目は重要かつ内容も濃いのでしっかり勉強しておきたいところですが、出題される問題数は少ないのです。




そのため、民法と借地借家法との違いについて、意識して勉強しておくと良いでしょう。

区分所有法(出題数:1問)

「マンション法」とも呼ばれているこの区分所有法は、まさにマンションに関する法律です。

マンションは、一戸建てのように土地も建物も個人が所有できるわけではなく、土地や建物全体を、マンションの一室を所有している区分所有者のみんながそれぞれの割合で所有しています。

みんなで共有して所有しているため、マンション内での決め事や管理・変更などは全体で統一した意思決定をしなければなりません。

そのために法律で基準が示されています。

ルールを話し合うために集会が開かれるのですが、その際の「決め方」「数字(例:何分の何以上)」を特に意識して覚えるようにしておきましょう。

不動産登記法(出題数:1問)

不動産登記とは、土地や建物を所有している権利を明確にし、その不動産に関する物理的現況や権利関係を見えるものとして公示する目的で作られた登記簿への登記です。

不動産業の実務ではこの登記簿と触れる機会は多々あります。

物件の情報を調べるには登記簿謄本を取得するのが一番早いからです。

具体的にどのような内容が登記されているかというと、

・所有者(名前、住所)
・所有者がいつその不動産をどのように所有したのか(売買で取得したのか、相続で取得したのかなど)
・土地や建物の所在、面積など
・抵当権(銀行などからお金を借りてその不動産を購入した際に記録されるもの)など

一部ですがこのような内容が記されています。

実物を見ると理解が早いので、見られる機会があればぜひ見てみてください。

例えば近くの法務局へ行き、自分が住んでいる住所や実家の登記簿謄本を取ってみても良いでしょう。

実際の登記簿は、その不動産の歴史を見ることができ、不動産ごとに異なる記載がされています。

掘り下げていくと、読み解くにはかなり難しいものも中にはありますが、宅建試験の対策としてはそこまで深く理解する必要はありません。

出題も1問なので、テキストに記載されている基本事項をしっかり理解し、過去問を完璧にしておけば問題ないかと思います。

 

※権利関係におけるちょっとした裏技

「どうしても理解できないし問題も繰り返し間違えてしまう…」

そんな方はこのように考えてください。

法律は、弱い立場の人を守るためにあるのだ!と。

そのように考え問題を解くと、比較的正解に導きやすくなっています。

例えば、このような問題の場合

AがA所有の甲土地をBに売却した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1.Aが甲土地をBに売却する前にCにも売却していた場合、Cは所有権移転登記を備えていなくても、Bに対して甲土地の所有権を主張することができる。

2.AがBの詐欺を理由に甲土地の売却の意思表示を取り消しても、取消しより前にBが甲土地をDに売却し、Dが所有権移転登記を備えた場合には、DがBの詐欺の事実を知っていたか否かにかかわらず、AはDに対して甲土地の所有権を主張することができない。

3.Aから甲土地を購入したBは、所有権移転登記を備えていなかった。Eがこれに乗じてBに高値で売りつけて利益を得る目的でAから甲土地を購入し所有権移転登記を備えた場合、EはBに対して甲土地の所有権を主張することができない。

4.AB間の売買契約が、Bの意思表示の動機に錯誤があって締結されたものである場合、Bが所有権移転登記を備えていても、AはBの錯誤を理由にAB間の売買契約を取り消すことができる。

平成28年度の問題で、正解は3です。

EはBが登記を備えていないことを知っていて、さらに高値で売りつけようとしている背信的悪意者に該当します。

背信的悪意者は、不動産の取得を主張できる正当な利益を有する第三者ではありませんので、
Eは登記を得ていたとしても、Bに対して甲土地の所有権を主張することができません。

悪いことだと分かっていてやっていることは、契約や所有権移転という固い約束が取り付けられていたとしても、無効となるケースが多いです。

善意なのか悪意なのか、というところもしっかり見分けられるようにしましょう。

とはいえ、これだけで乗り切れるほど宅建は甘くはありませんので、どうしても解けない問題があったときの手助け程度に考えてもらえればと思います。

 

まとめ

難しい分野ですが、権利関係の中にも宅建業の実務で重要な点がたくさんあります。

満点を目指す必要はないので、事例をイメージしながら少しずつ理解していってもらえればと思います。

まだまだ時間はありますので、権利関係も攻略できるようにがんばりましょう!




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Saaya

Saaya

不動産業界歴7年、2014年宅建士取得。 たまにライターのお仕事をさせて頂いています。 休日は映画鑑賞、犬とドライブすることが趣味です(^^)

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執筆者:

逆回転学習メソッドで宅建「一発合格」スタケン