賃料査定、やってみた１（ファミリー編）

「オフィスを飛び出しやってみた。」

このコーナーは、普段PCの前にはりついてばかりのマーケティングチーム（MT）が、賃貸管理の現場を知るべく、PM会社「株式会社アートアベニュー」のスタッフについてまわる企画です。

一般的に賃料を査定するときは「同じエリアの似た物件に合わせる」と聞いていました。

「相場が６万円だから、早く入居者が決まるようこの物件は５.９万円で募集しよう」とか。

「新築だから５千円上げても決まるよね」など、減額・増額の根拠が担当者の「勘」と言う会社もあるとかないとか。

長年培った「勘」がある方は素晴らしいですが、私にはありません。 不動産管理業、仲介業の知識は皆無です。

でも、そんな私でもきちんと査定ができるように、アートアベニューでは賃料査定を仕組み化しています。

それが＜コンペア式査定法＞。

査定時に頭の中で行なっていることをルール化して、担当者によって差が生まれないようにしたものです。

類似物件と比較するのは同じなのですが、方法が少し異なり、簡単に言うと「物件力を細かく評価する」イメージです。

同じエリアの類似物件と間取り・設備・環境などを細かく比較していき、その細かな差に金額をつけ、差額の合計を類似物件の賃料に足し引きしていきます。

例えば、類似物件と比較して査定物件にはオートロックが付いているから+2,000円、独立洗面が付いていないから-3,000円、それらを合計して-1,000円で査定する、といった具合です。

ここで算出された金額にエリア特性などを考慮し調整。最終的な査定額を出します。

と、仕組みは分かるのですが・・・

いつもは比較する項目とその金額が書いてある査定表も、研修のためにほぼ空欄・・・。

どこを見れば良いのか、それがいくらなのかを考えることが今回の研修の課題とのこと。う〜ん、ちょっと難しそう・・・。

今回査定するのはファミリータイプの物件。

査定物件と類似物件の詳細を記載しますので、ぜひみなさんも査定してみてください！

【査定物件】

RC・マンション・築27年・1/4階・2DK

【類似物件】

RC・マンション・築32年・7/7階・2DK　　家賃：128,000円

 ＜類似物件と比較した査定物件の設備＞

・全居室収納がない

・照明器具がついていない

・和室がある

・ダブルロックドアではない

・オートロックではない

・防犯用ガラスではない

・エレベーターがない

・リフォームは設備系のみ

この物件、神楽坂に近い住宅街で2路線使える好立地。

トイレ、キッチン、給湯器、インターフォンなど一部設備は入れ替えているものの、全体的に築27年が感じられるこの物件。

一部リフォーム済みという類似物件に対し、こちらは原状回復レベル。

好立地なのは分かりますが、私なら11万円は出したくないなぁ・・・と消極的になります。

そうして迷いながら出した査定は・・・

類似物件の家賃128,000円に対し、査定物件は112,000円。

 ＜マイナス査定ポイント＞

・階数の違い（1階と7階）　-5,000円

・全居室収納がない　-1,000円

・照明器具がついていない　-1,000円

・和室がある　-3,000円

・ダブルロックドアではない、オートロックではない　-3,000円

・リフォームは設備系のみ　-7,500円

 ＜プラス査定ポイント＞

・ちょっと広い　+1,000円

・ちょっと築年数が新しい　+1,000円

・駐輪場がある　+1,000円

・床下収納がある　+500円

・エアコンが２機ついている　+1,000円

以上を踏まえ、-16,000円。 査定金額112,000円。

さて、藤澤の査定はいかに・・・？

さっそくですが、藤澤の査定内容はこちら。

今回ご紹介したコンペア式査定表を含む＜家賃査定ガイド＞をダウンロードしたい方は下のボタンをクリック！無料でご利用いただけます。

貴社の中でルールを決めて、＜素人でもできる賃料査定＞の仕組みをぜひ作ってみてください！

私のような人間が、救われます・・・。

またコンペア式賃料査定法を体感したい方は、賃貸経営アドバイザー養成研修＜第５回＞を受講してください。