問題数が少なく、なんとなく他の分野に比べて勉強を疎かにしがちな「税」分野。ですが実際、宅建試験では“あと1～2点取れていれば合格だったのに…”なんてことが多くあります！ということは、この分野で確実に得点ができれば、点数の取りこぼしを防ぐことができるのです。そこで今回は、税法の攻略法について詳しく解説していきます。しっかり得点して宅建試験に合格するために、この「税」分野を制しましょう！
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この記事で学べること
税・その他とは
税・その他分野とは、不動産に関する税金や、宅建業法・民法・法令上の制限に当てはまらない不動産や不動産取引に関する法律等について出題される分野です。今回は5問免除科目以外の、【税法】と【地価公示法・鑑定評価】について解説していきます。
不動産の売買取引を行うことは、普段の生活をしていてなかなかないことですよね。一般的には、一生に1～2度あるかどうかでしょう。自身が初めて家を購入するときや親の土地を相続するとき、あるいは売却するときなどに思わぬ税金がかかってきます。
また、土地や建物がどのように価格が決められているのか、自身が売却・購入する不動産の価格が適正かどうか、など不動産の価格の決め方について勉強していく分野です。
ちなみに、国土交通省が毎年1月1日時点での土地の価格を調査する公示地価ですが、2022年に発表された日本一高い土地は、所在地：東京都中央区銀座4丁目2番4、山野楽器銀座本店の5,300万円／㎡でした。上位4位までは同じ中央区銀座の土地です。銀座強し…！
過去の出題傾向
以下の表は、項目ごとの過去の出題傾向および重要度を表したものです。
| 項目 | 傾向・重要度(4段階) |
| 不動産取得税 | ★★★★ |
| 固定資産税 | ★★★★ |
| 所得税 | ★★ |
| 登録免許税 | ★★ |
| 印紙税 | ★★ |
| 贈与税 | ★ |
| 地価公示法 | ★★★★ |
| 土地・建物の鑑定評価 | ★★★ |
税法は地方税から1問、国税から1問の計2問が出題されます。そして地価公示法・鑑定評価からはどちらか1問が出題され、5問免除科目を除くこの分野からは、3問出題となります。
地方税は「不動産取得税」と「固定資産税」です。過去11年間、「不動産取得税」と「固定資産税」が交互に出題されるというサイクルになっています。
そして国税は「取得税」「登録免許税」「印紙税」「贈与税」があり、この4つから均等に出題されています。2年同じ項目が続くことは過去12年間ないので、こちらもヤマを張った学習が可能です。
地価公示法・鑑定評価は、過去出題された内容に近いものが出ることもあれば、初見の知識のものが出てくる場合もあります。そのため正解率も毎年バラバラなので、過去問を完璧にしておけば十分でしょう。
頻出項目
過去10年間で毎年必ず出題されているものはありませんが、比較的出題傾向・重要度が高い頻出項目は以下の3項目です。税法は出題範囲が狭く、また出題される内容がワンパターンでそれぞれの項目から交互に出される傾向にあります。税法の分野が苦手な方は、まずは以下の項目から網羅できるようにしましょう。
- 不動産取得税
- 固定資産税
- 地価公示法
攻略・学習法
「税」の分野を攻略すべく、以下では効率的な学習法を紹介します。分野ごとの特徴を理解し効率的な学習ができれば、学習を進めるにつれて得意分野へと変わっていくかもしれません。学習法は誰でもできる比較的簡単なコツなので、ぜひ参考にしてください。
満点を目指す
「税」分野からは、全3問出題されます。出題数が少ないうえ出題範囲も狭いため、学習量は全体の中でそれほど多いものではありません。得点しやすい分野であるからこそ満点を目指すべき。同じく満点を目指したい「宅建業法」分野と比べてかける時間は大幅に変わるものの、逃すと大きな3点です。しっかり得点できるように対策が取れていれば安心材料にもなるため、まずは“満点を取る分野”という意識に切り替えて学習を始めましょう。
専門用語をしっかり理解する
税に関する内容は、専門用語が多く使われるため内容が理解しづらく、また「税金」と聞くと難しいイメージを持っている方が多いため、勉強が取り組みづらいと感じることも少なくないでしょう。学習スタートと同時に並行して専門用語も学んでいくと、行き詰まりやすく時間がかかるかもしれませんが、先に専門用語の理解から始めると、比較的スムーズに学習を進められます。税金の名前から「何をしたときにかかる税金なのか？」を不動産売買の流れに沿って考えていくと、理解しやすいのでおすすめです。
過去問学習を強化して易しい問題から解けるようにする
上記の専門用語の理解も含め、過去問学習は「税」分野でも重要な役割をしています。一定の覚える作業が必要になるため、しっかりアウトプットも繰り返し行いましょう。また、学習範囲が広範囲ではないため、比較的易しい問題が多いのも「税」分野の特徴です。まずは易しい問題が多く頻出項目の「不動産取得税」と「固定資産税」から進めていくのも良いかもしれません。
先述のとおり、「税」分野は出題傾向がワンパターンで各項目を交互に出題している傾向にあります。ヤマを張れるなど先を見据えた対策にも役立つため、過去問学習は強化していきましょう。
項目ごとの学習法
税法は問題数が少ないですが、項目ごとの学習法について以下で解説します。税の内容は苦手意識を持つ方も多いですが、ポイントを押さえて学習すれば得点率UPにつなげられるでしょう。
税（出題数：2問）
この項目は「不動産取得税」「固定資産税」「所得税」「登録免許税」「印紙税」「贈与税」のうち、2つの税から出題されます。それぞれの税についての構造から出題されることが多く、具体的な税額計算はありません。
税を学ぶ際に押さえるべきは、以下のポイントです。
〈POINT〉
・課税対象（何に対して）
・納税義務者（誰が）
・課税標準（何を基準に課税するか）
・基本となる税率
★住宅、住宅用地、居住用財産に対する特例
税金は、不動産の購入時・保有時・売却時すべてにかかり、また相続や贈与が行われた場合にもかかります。賃貸で住んでいると関係のないことですが、物件を購入して所有すると、毎年固定資産税・都市計画税など納めなければならない税金があります。言葉はなんとなく聞いたことがある方もいるのではないでしょうか。ただし購入した物件が土地のみの場合、あるいは新築住宅の場合など、一定の要件を満たしていれば特例で税金が免除、あるいは軽減されることもあります。
税に対して苦手意識のある方は、まずは比較的なじみのある固定資産税などの項目から始めていくと良いでしょう。
例題・解説
不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
①令和2年4月に個人が取得した住宅及び住宅用地に係る不動産取得税の税率は3％であるが、住宅用以外の土地に係る不動産取得税の税率は4％である。
②一定の面積に満たない土地の取得に対しては、狭小な不動産の取得者に対する税負担の排除の観点から、不動産取得税を課することができない。
③不動産取得税は、不動産の取得に対して課される税であるので、家屋を改築したことにより、当該家屋の価格が増加したとしても、不動産取得税は課されない。
④共有物の分割による不動産の取得については、当該不動産の取得者の分割前の当該共有物に係る持分の割合を超えない部分の取得であれば、不動産取得税は課されない。
―令和2年度【問24】
正しいのは④です。課税対象の判断は、「形式的」な所有権移転か「実質的」な所有権移転か。④の場合は形式的な所有権移転にすぎないため、課税対象にはなりません。③に関しては「改築による家屋の価格増加＝家屋の取得」とみなされるため、課税されます。
地価公示法・鑑定評価（出題数：1問）
・地価公示法
地価公示法は、適正な地価（土地の価格）を形成しようとする制度です。
基本的には土地をいくらで売買しようと自由なのですが、なにも基準がない場合に、個人が明らかに高いor安い金額に設定してしまう事態が発生するおそれがあります。また、公共事業を行う土地の取得に対しては、適正な補償額を算定するための規準がなければ。ということで、公示区域内に標準地を選定し、正常な価格を公示することとしました。
〈攻略POINT〉
・丸暗記すべし！
・地価公示の手続きの流れを把握する
覚えるべきは、以下の7つです。
①誰が②どこから標準地の選定を行い、
③誰が④どのようなものを正常な価格と判定し、公示価格の決定をするのか。
そして、⑤いつ官報に公示し、⑥どのような公示事項を一般閲覧し、
⑦公示価格の効力とはどのようなものなのか。
法令の分量が少なく問題も単純な内容なので、手続きの流れを把握していれば自ずと頭に入ってきます。また「内容が理解できない！」という方は丸暗記できる量なので、丸暗記で対策しても良いでしょう。
鑑定評価ではなく地価公示法から出題された場合には、必ず得点したいところです。
・鑑定評価
鑑定評価は、土地や建物等の権利の適正な経済価値を判定し、その結果を価額に表示することです。
たとえばテレビで、有名人の自宅に不動産鑑定士の方が呼ばれて、土地・建物の状態や周辺環境などを確認し「いま売却するならこの家は〇〇円の価値があります。」というような番組を見たことがありませんか？
不動産鑑定士が、特定の不動産がどのような立地にあり、利便性はどうなのか、日当たりや土地の形状、そして建物は築何年経っているのか、などさまざまな角度から分析をして、どのくらいの価値があるのか、ということを決めているのです。鑑定評価を行う際には、対象不動産の特性を適切に反映した、複数の手法が適用されます。
これは、不動産鑑定士という超難関試験にも出題される分野であり、内容を掘り下げると難しすぎて手をつけられなくなってしまいます。そのため、基本的な部分をテキストや講義動画で学び、あとはひたすら過去問を解いていき、あまり深堀りしないように注意しましょう。
〈攻略POINT〉
・全体像をさらっと把握
・過去問学習を繰り返し！
例題・解説
地価公示法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
①土地鑑定委員会は、標準地の価格の総額を官報で公示する必要はない。
②土地の使用収益を制限する権利が存する土地を標準地として選定することはできない。
③不動産鑑定士が土地鑑定委員会の求めに応じて標準地の鑑定評価を行うに当たっては、標準地の鑑定評価額が前年の鑑定評価額と変わらない場合は、その旨を土地鑑定委員会に申告することにより、鑑定評価書の提出に代えることができる。
④不動産鑑定士は、土地鑑定委員会の求めに応じて標準地の鑑定評価を行うに当たっては、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格を基本とし、必要に応じて、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案しなければならない。
―平成26年度【問25】
正しいのは①です。公示する必要があるのは、価格の総額ではなく「単位面積当たりの価格」。国土交通省の地価公示が掲載されているページを見てみるとわかりやすいので、一度確認してみると良いでしょう。
まとめ
今回は税法の攻略法について解説しました。宅建学習では、集中的に勉強すべきところや、暗記して覚えるところ、過去問に時間を割くべきところ、そして捨てるべきところなど、分野・項目ごとに学習法が若干変わってきます。このような学習法を先に知っているか知っていないかだけで、学習時間に大きな差が出てくるのです。「税」分野は3問と出題数が少ないので、この分野にかける時間を最小限にすることを心がけ、学習方法も工夫して合格を目指しましょう！
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