市場調査、やってみた（分析編）

「オフィスを飛び出しやってみた。」

このコーナーは、普段PCの前にはりついてばかりのマーケティングチーム（MT）が、賃貸管理の現場を知るべく、PM会社「株式会社アートアベニュー」のスタッフについてまわる企画です。

オーナー様から「新築、考えてるんだよね」とうれしいお言葉をいただいたアートアベニュー。

「当社にお声がけいただいたならば、いちばん儲かる物件を提案しなければ！！」

という使命で行った「市場調査」の分析結果が出たと、連絡が入りました！

業者さんへのヒアリングから「飛び抜けて1Kが余っている」との前情報があったのに、提案するのはこれまた「1K」と言います…

え…なんで？どういうこと？

どんな情報を集め、どうやって分析して、その結果に至ったのか。

その辺りをじっくり聞いてきました！

（MT：長瀬）余ってる1Kを提案するって聞いたんですけど…

（アートアベニュー：児玉）うん、そう。「広めの1K」ね。

どうやら「広め」にカギがあるらしい…

（長瀬）なんでその提案になったのか、聞きたいんですけど。そもそも、市場調査って、何でするんです？ 仲介業者さんに紹介しやすい間取りを聞けばいいんじゃないんですか？

（児玉）・・・うん、仲介業者さんには、もちろんヒアリングしてるよ。そのエリアの”特性”や”需要”をいちばん知ってるからね。今回もそのヒアリングから”1Kは多くて余ってる”とか”来店する６〜７割は単身者、しかも社会人が多い”という情報ももらえたし。

　でも、それだけじゃダメ。実際にそのエリアでどんな物件が供給されててるのか、そこをしっかり調査しないと。

　うちが市場調査をするのは、その”需給ギャップ”を知りたいからなんだよね。

（長瀬）需給ギャップ？？

（児玉）例えばさ、大学があるエリアで、入居希望者の8割が1Kを希望してる場合、1Kをつくりたくなるよね。パイが大きいから。

　実際、そういうエリアは1Kで溢れていることが多いよ。

　でも、実は保育園もあって、都心まで電車で2〜30分だったら、1LDKとか2LDKの需要もあるよね。

　需要はあるけど供給過多な間取りをつくるより、需要は少ないけど供給はもっと少ない、こういうギャップを狙って企画するのがポイントなんだよ。

（長瀬）なるほど！　需給ギャップを狙っていけば、新築マジックがなくなっても決まりそう！

（児玉）そうだね、周りと同じものをつくっていたら”新築”っていう差別化ポイントがなくなった時、苦労するよね。

　だからうちの市場調査は項目が多岐にわたるんだよ。

（長瀬）へぇ…でも今回はよりによって一番余ってる1Kじゃないですか。どんなことを調べてそうなったんです？

（児玉）調べるのは、供給されてる物件の間取り、築年数、構造、専有面積、駐車場の有無、物件ランク（外観・管理状況・日当たり・環境）、最寄駅までの距離とか。

　このデータを基に、”供給状況と空室率”を多角的に分析するんだよ。その数、約４０種！

（長瀬）４０・・・

（児玉）まずは大まかにどんな人がこのエリアを選んでいるのかをチェックするんだ。

　エリア内の供給物件をシングル・ファミリータイプに分けて、それぞれの供給率と空室率を出す。

（児玉）他にも、1K、1LDK、2K・・・などの間取りごとに築年数別の供給数と空室率を出したり。

（児玉）シェアの大きい1Kは、居室の広さ別でも分析してるよ。

　こうやって細かく見ていくと「1Kが余っている」っていう仲介業者さんの感覚値の『内訳』を知ることができるんだ。

　実際に1K全体の空室率を上げていたのは「アパート」「築0年〜5年と31年以上」「6畳未満」などの物件で、「マンションの広め1K」はシェア18.89％でありながら、空室率2.81％と優秀な結果を出していたんだよ。

（長瀬）一概に「1Kは余ってるから、つくっちゃダメ」とは言えないですねー。

　調べてみないと、本当にわかんないわ。

（児玉）そうなんだよね。

（長瀬）で、広め1Kにした、と？

（児玉）最終的にこのエリアで契約に至った入居者100人の家族構成なんかから、間取りニーズを導き出して、需給ギャップランキングをつけたんだよ。

　求められている間取りと供給されている間取りのギャップだね。

　それにこのエリアの将来性や特性を踏まえて考えた結果だよ。

（長瀬）市場調査＆企画提案書が分厚い理由がわかった気がする・・・

（児玉）これだけ調べるから、物件を論理的に企画することができるんだよ。オーナーさんにも理解してもらいやすいよ。

（MT）うん。自分がオーナーだったら、安心感が違うわ。

（長瀬）あのー・・・で、もう上がってきてるんですか？設計図は。

（児玉）うん、もう上がってきてるよ！

（長瀬）それって、見せてもらえるんですよね？

（児玉）・・・もちろん！

（児玉） でもまだオーナーさんへの提案前だから・・・もう少し待って！ 

アートアベニューの企画物件は10年以上経っても高稼働を保っていますが、この「論理的」な思考があるからなんだと納得した今回。

（アートアベニューの稼働率は一般的なものより厳しい基準で算出しているので、この数字は超リアルなものです！）

今回は「新築」でしたが、これって大規模なリノベーション提案にも使える話。

オーナー様の不安を払拭し、提案を受け入れてもらうためにも、論理的な提案をしたいですね！

いつもオシャレな建物を提案してくれる建築士の先生、今度はどんな建物をつくってくれるのかなー。

無事にオーナー様へ提案が通り、新築受注が決まったら・・・またこのコーナーで紹介したいと思います！

それでは、また！